Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels veranderen en hangen af van je situatie; laat je eigen geval nakijken door de notaire of een adviseur in Frankrijk (en in je woonland).
In Frankrijk moet de verkoper meer papier aanleveren dan in de meeste Europese landen. Dat komt vooral door het dossier de diagnostic technique (DDT): een bundel technische keuringsrapporten die bij het voorlopig koopcontract of de akte hoort. Ontbreekt er een rapport, dan kan de koper de verkoop vertragen of in sommige gevallen aanvechten. Het goede nieuws: de lijst ligt vast in de wet en de Franse overheid publiceert hem. In deze gids lees je welk document wat is, wanneer het verplicht is en wanneer je het nodig hebt.
Het lijstje in het kort
- Titre de propriété: het bewijs dat jij eigenaar bent, meestal de akte waarmee je de woning kocht of erfde.
- Dossier de diagnostic technique (DDT): de keuringsrapporten, van het energielabel (DPE) tot de risicoverklaring (ERP).
- VvE-stukken (copropriété), als je een appartement of een woning in een gedeeld gebouw verkoopt.
- Identiteitsbewijzen van elke verkoper en, als je getrouwd bent of een PACS hebt, gegevens over je huwelijksgoederenregime.
- Stukken die afhangen van je situatie: een lopende hypotheek, een erfenis, verbouwingen of vakantieverhuur.
1. Titre de propriété (eigendomsakte)
Je titre de propriété is de notariële akte waarmee je de woning verkreeg: de acte de vente als je hem kocht, of de attestation de propriété van een notaire als je hem erfde. Daarin staan de omschrijving, de kadastrale gegevens en hoe je eigenaar werd. De notaire die je verkoop regelt, controleert de eigendomsketen en het register (service de la publicité foncière) sowieso, maar met een eigen kopie bij de hand gaat het sneller en zie je problemen op tijd, zoals een perceel dat anders omschreven staat dan je het gebruikt.
Huis geërfd? Dan moeten de erfgenamen eerst als eigenaar worden ingeschreven via de attestation de propriété van de notaire. Volgens de Franse notarissen kan een verkoop zonder die akte niet worden ingeschreven. Lees meer in onze gids over een geërfd huis in het buitenland verkopen.
2. Het dossier de diagnostic technique (DDT)
Het DDT bundelt alle verplichte keuringsrapporten. De verkoper levert het aan, en het wordt gevoegd bij de promesse of het compromis de vente, of bij de akte als er geen voorlopig contract is. Elk rapport wordt opgesteld door een gecertificeerde keurder (diagnostiqueur). Welke rapporten je nodig hebt, hangt af van de leeftijd van het gebouw, de installaties en de ligging:
| Rapport | Wanneer verplicht |
|---|---|
| DPE (energieprestatie) | Altijd. |
| Plomb (lood, CREP) | Gebouwd vóór 1 januari 1949. |
| Amiante (asbest) | Bouwvergunning afgegeven vóór 1 juli 1997. |
| Électricité | Elektrische installatie ouder dan 15 jaar. |
| Gaz | Gasinstallatie ouder dan 15 jaar. |
| Assainissement (riolering) | Woning met een eigen afvalwatersysteem (niet aangesloten op het riool), of als de gemeente het voorschrijft. |
| Termites | Woning in een zone die de préfet als besmet heeft aangewezen. |
| État des risques (ERP) | Woning in een zone met natuur-, mijnbouw-, technologisch, seismisch, radon- of kusterosierisico. |
| Bruit (vliegtuiglawaai) | Woning in een geluidszone bij een vliegveld. |
| Audit énergétique | Huizen (geen appartementen) met energielabel E, F of G. |
Daarnaast moet in het contract staan of de woning in een zone ligt met risico op mérule (huiszwam). En sinds 2023 is een carnet d'information du logement (informatieboekje van de woning) verplicht als de bouwvergunning of melding vanaf 1 januari 2023 is ingediend, of als er sindsdien renovatiewerk is gedaan.
3. DPE: het energielabel, nodig vóór je adverteert
De diagnostic de performance énergétique geeft de woning een klasse van A tot G voor energieverbruik en uitstoot van broeikasgassen. Dit is het enige rapport dat je al vóór het adverteren nodig hebt: elke verkoopadvertentie, online of op papier, moet de energie- en klimaatklasse tonen, en bij klasse F of G hoort de vermelding logement à consommation énergétique excessive. Ook een schatting van de jaarlijkse energiekosten moet in de advertentie.
Volgens service-public.fr mag de DPE die je aan de koper geeft op de datum van de promesse of de akte hooguit 10 jaar oud zijn. Let op bij oudere certificaten: een DPE die is opgesteld tussen 1 januari 2018 en 30 juni 2021 is sinds 1 januari 2025 niet meer geldig.
4. ERP: de risicoverklaring, vanaf de eerste bezichtiging
De état des risques informeert de koper over natuur- en technologische risico's rond de woning. Je geeft hem bij de eerste bezichtiging en daarna gaat hij mee in het voorlopig contract of de akte. Is hij er niet bij het tekenen van de promesse, dan begint de bedenktijd van de koper pas op de dag nadat hij het document heeft gekregen. Voor een woning die een état des risques nodig heeft, moeten verkoopadvertenties bovendien vermelden dat informatie over de risico's te vinden is op de officiële site Géorisques. Daar kun je de verklaring voor jouw adres ook voorbereiden.
5. Een appartement verkopen: de VvE-stukken
Hoort de woning bij een copropriété (een gebouw met gedeeld eigendom, vergelijkbaar met een VvE), dan krijgt de koper een reeks stukken over het gebouw en de financiën, normaal samen met de promesse. Service-public.fr noemt onder meer:
- de fiche synthétique, een overzicht van de financiële en technische gegevens van het gebouw;
- het règlement de copropriété en de état descriptif de division, met hun gepubliceerde wijzigingen;
- de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar;
- het onderhoudsboekje (carnet d'entretien) en, als ze bestaan, de conclusies van de diagnostic technique global en het meerjarenplan voor werken;
- de financiële positie van jouw kavel: de lasten van de laatste twee boekjaren, je aandeel in het werkenfonds, wat de koper aan de VvE kan gaan betalen en de totale achterstanden in het gebouw;
- de privé-oppervlakte volgens de loi Carrez, die in het contract moet staan.
Vóór de akte vraagt de notaire de beheerder (syndic) ook om een état daté: wat jij de VvE verschuldigd bent en andersom. Vraag je syndic op tijd; deze stukken kunnen weken duren.
6. Stukken die afhangen van je situatie
- Lopende hypotheek: de hypotheek moet bij de verkoop worden afgelost en doorgehaald. Geef de notaire je leninggegevens op tijd, zodat dit vóór de akte geregeld is.
- Getrouwd of PACS: je huwelijksgoederenregime bepaalt of je partner moet tekenen, ook als maar één naam op de akte staat.
- Verbouwingen: vergunningen (permis de construire, déclaration préalable) en, bij recent werk, verzekeringsbewijzen. Kopers en hun notaire vragen naar aanbouwen, zwembaden en verbouwde ruimtes.
- Vakantieverhuur: verhuur je de woning als meublé de tourisme, bewaar dan je registratiegegevens; de koper vraagt ernaar.
- Tekenen vanuit het buitenland: een volmacht (procuration). Zie de verkoop stap voor stap.
Wanneer heb je wat nodig?
- Vóór je adverteert: de DPE (de klassen horen in de advertentie) en liefst ook de risicoverklaring van Géorisques.
- Bij de eerste bezichtiging: de état des risques.
- Bij de promesse of het compromis: het complete DDT en, bij een appartement, de VvE-stukken.
- Vóór de akte: je identiteitsbewijs, de état daté, je hypotheekgegevens en alles waar de notaire verder om vraagt.
Veelvoorkomende problemen en hoe je ze voorkomt
Een verlopen of ongeldige DPE. Kijk vóór het adverteren naar de datum van je energierapport; een advertentie zonder geldige energieklassen is in strijd met de regels.
De syndic is traag. Vraag de VvE-stukken aan zodra je besluit te verkopen.
Verbouwingen zonder vergunning. Een aanbouw of zwembad dat nooit is gemeld, komt boven bij de controles van de notaire. Laat je adviseren vóór je de prijs bepaalt.
Wil je zien welke papieren voor jouw woning gelden? Gebruik onze gratis tool documenten per land of de algemene checklist voor verkopen in het buitenland. Klaar om te beginnen? Maak gratis een account aan en plaats je woning, of lees eerst over je huis in Frankrijk verkopen.
