Informação geral, não é aconselhamento jurídico nem fiscal. As regras mudam e dependem da sua situação; peça ao notaire ou a um consultor em França (e no país onde vive) que analise o seu caso.
Em França, o vendedor tem de entregar mais documentação do que na maioria dos países europeus. A principal razão é o dossier de diagnostic technique (DDT): um conjunto de relatórios técnicos que tem de ser anexado ao contrato-promessa ou à escritura. Se faltar um relatório, o comprador pode atrasar ou, em certos casos, contestar a venda. A boa notícia é que a lista está fixada na lei e publicada pela administração francesa. Este guia percorre-a, explica o que é cada documento e diz-lhe quando precisa dele.
A lista resumida
- Titre de propriété: a prova de que é o proprietário do imóvel, normalmente a escritura pela qual o comprou ou herdou.
- Dossier de diagnostic technique (DDT): os relatórios técnicos, da classificação energética (DPE) à declaração de riscos (ERP).
- Documentos da copropriété, se vender um apartamento ou uma fração num edifício em propriedade horizontal.
- Documentos de identificação de cada vendedor e, se for casado ou estiver num PACS, informação sobre o seu regime de bens.
- Documentos específicos da sua situação: uma hipoteca ainda em curso, uma herança, obras ou um arrendamento de férias.
1. Titre de propriété (título de propriedade)
O seu titre de propriété é o ato notarial pelo qual adquiriu o imóvel: a acte de vente se o comprou, ou a attestation de propriété lavrada por um notaire se o herdou. Descreve o imóvel, as suas referências cadastrais e a forma como se tornou proprietário. O notaire que trata da sua venda vai, de qualquer modo, verificar a cadeia de transmissões e o registo predial (service de la publicité foncière), mas ter a sua própria cópia à mão poupa tempo e permite-lhe detetar problemas cedo, como um terreno descrito de forma diferente daquele que realmente utiliza.
Herdou a casa? Então os herdeiros têm primeiro de ser inscritos como proprietários através da attestation de propriété do notaire. Segundo os notários franceses, sem ela a venda não pode ser registada. Saiba mais no nosso guia sobre vender uma casa herdada no estrangeiro.
2. O dossier de diagnostic technique (DDT)
O DDT reúne todos os relatórios técnicos obrigatórios. É entregue pelo vendedor e anexado à promesse ou ao compromis de vente, ou à escritura se não houver contrato-promessa. Cada relatório é feito por um profissional certificado (diagnostiqueur). Os relatórios de que precisa dependem da idade do edifício, das suas instalações e da sua localização:
| Relatório | Quando é obrigatório |
|---|---|
| DPE (desempenho energético) | Sempre. |
| Plomb (chumbo, CREP) | Edifício construído antes de 1 de janeiro de 1949. |
| Amiante (amianto) | Licença de construção emitida antes de 1 de julho de 1997. |
| Électricité | Instalação elétrica interior com mais de 15 anos. |
| Gaz | Instalação de gás interior com mais de 15 anos. |
| Assainissement (saneamento) | Casa com sistema próprio de águas residuais (não ligado à rede pública), ou quando o município o exige. |
| Termites | Casa numa zona declarada infestada por despacho do préfet. |
| État des risques (ERP) | Casa numa zona com riscos naturais, mineiros, tecnológicos, sísmicos, de radão ou de erosão costeira. |
| Bruit (ruído de aeronaves) | Casa numa zona de exposição ao ruído perto de um aeroporto. |
| Audit énergétique | Moradias (não apartamentos) com classificação DPE E, F ou G. |
Além disso, o contrato tem de indicar se o imóvel se situa numa zona de risco de mérule (podridão seca) e, desde 2023, é obrigatório um carnet d'information du logement (caderneta de informação da habitação) quando o pedido de licença de construção ou a declaração prévia foi apresentado a partir de 1 de janeiro de 2023, ou quando foram feitas obras de renovação desde então.
3. DPE: a classificação energética, necessária antes de anunciar
O diagnostic de performance énergétique classifica a casa de A a G quanto ao consumo de energia e às emissões de gases com efeito de estufa. É o único relatório de que precisa antes de anunciar: todos os anúncios de venda, online ou em papel, têm de mostrar as classes energética e climática, e as casas classificadas com F ou G têm de incluir a menção logement à consommation énergétique excessive. O anúncio tem também de apresentar uma estimativa dos custos anuais de energia.
Segundo o service-public.fr, o DPE que entrega ao comprador pode ter no máximo 10 anos à data da promesse ou da escritura. Atenção aos certificados mais antigos: os DPE feitos entre 1 de janeiro de 2018 e 30 de junho de 2021 deixaram de ser válidos a 1 de janeiro de 2025.
4. ERP: a declaração de riscos, desde a primeira visita
O état des risques informa o comprador sobre os riscos naturais e tecnológicos que afetam a casa. Tem de ser entregue ao comprador na primeira visita e depois anexado ao contrato-promessa ou à escritura. Se não for entregue até à assinatura da promesse, o prazo de desistência do comprador só começa a contar no dia seguinte à entrega do documento. Para uma casa que precisa de um état des risques, os anúncios de venda têm também de referir que a informação sobre os riscos está disponível no site oficial Géorisques. É aí que pode preparar a declaração para a sua morada.
5. Vender um apartamento: os documentos da copropriété
Se a casa faz parte de uma copropriété (um edifício em propriedade horizontal), o comprador tem de receber um conjunto de documentos sobre o edifício e as suas finanças, normalmente juntamente com a promesse. O service-public.fr enumera, entre outros:
- a fiche synthétique, uma ficha-resumo com os dados financeiros e técnicos do edifício;
- o règlement de copropriété e o état descriptif de division, com as respetivas alterações publicadas;
- as atas das assembleias gerais dos últimos três anos;
- o livro de manutenção (carnet d'entretien) e, quando existam, as conclusões do diagnostic technique global e o plano plurianual de obras;
- a situação financeira da sua fração: os encargos pagos nos dois últimos exercícios, a sua parte no fundo de obras, o que o comprador poderá dever ao condomínio e o total de encargos em dívida no edifício;
- a área privativa segundo a loi Carrez, que tem de constar do contrato.
Antes da escritura, o notaire pede também ao administrador do condomínio (syndic) um état daté, que mostra o que deve ao condomínio e o que o condomínio lhe deve a si. Fale cedo com o syndic: estes documentos podem demorar semanas.
6. Documentos que dependem da sua situação
- Hipoteca ainda em curso: a hipoteca tem de ser liquidada e cancelada quando vende. Dê cedo ao notaire os dados do empréstimo, para que isso possa ser tratado antes da escritura.
- Casado ou num PACS: o seu regime de bens determina se o seu parceiro tem de assinar, mesmo que só apareça um nome na escritura.
- Obras: licenças urbanísticas (permis de construire, déclaration préalable) e, para obras recentes, certificados de seguro. Os compradores e o notaire deles vão perguntar por ampliações, piscinas e conversões.
- Arrendamento de férias: se arrenda a casa como meublé de tourisme, guarde os dados do registo; o comprador vai perguntar por eles.
- Assinar a partir do estrangeiro: uma procuração (procuration). Veja o processo de venda passo a passo.
Quando precisa de quê?
- Antes de anunciar: o DPE (as classes vão no anúncio) e, idealmente, a declaração de riscos do Géorisques.
- Na primeira visita: o état des risques.
- Na promesse ou no compromis: o DDT completo e, para um apartamento, os documentos da copropriété.
- Antes da escritura: os seus documentos de identificação, o état daté, os dados da hipoteca e tudo o mais que o notaire pedir.
Problemas frequentes e como evitá-los
Um DPE caducado ou inválido. Confirme a data do seu relatório energético antes de anunciar; um anúncio sem classes energéticas válidas infringe as regras.
O syndic é lento. Peça os documentos da copropriété assim que decidir vender.
Obras sem licença. Uma ampliação ou piscina que nunca foi declarada vai surgir nas verificações do notaire. Peça aconselhamento antes de fixar o preço.
Quer ver que documentos se aplicam à sua casa? Use a nossa ferramenta gratuita de documentos por país ou a lista de verificação geral para vender no estrangeiro. Quando estiver pronto, crie a sua conta gratuita e coloque a sua casa, ou leia primeiro sobre vender a sua casa em França.
