Home › Huis verkopen in Spanje

Welke papieren heb je nodig om je huis in Spanje te verkopen?

De complete lijst met stukken waar een Spaanse notaris en een koper om vragen — wat elk stuk is, waar je het haalt en wanneer je het nodig hebt.

Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels verschillen per regio en gemeente en veranderen; laat je eigen situatie nakijken door de notaris of een adviseur ter plaatse.

De meeste vertraging bij een verkoop in Spanje komt niet door de koper. Ze komt door een papier dat ontbreekt, verlopen is of niet klopt met de werkelijkheid: een zwembad dat niet in het register staat, een VvE-verklaring waar niemand om heeft gevraagd, een energiecertificaat dat nooit is ingeschreven. Verzamel je de stukken hieronder vóór je adverteert, dan wordt de afspraak bij de notaris een formaliteit in plaats van een race tegen de klok. Zeker als je in Nederland of België woont en niet even langs het gemeentehuis kunt.

1. Eigendomsakte (escritura)

De escritura de compraventa (of na een erfenis de escritura de aceptación de herencia) is de notariële akte waarmee je de woning hebt verkregen. Daarin staat wie eigenaar is, hoe de woning is omschreven en welke prijs je betaalde. De notaris die je verkoop regelt wil hem zien, en je hebt hem later nodig voor de belastingaangifte, omdat hij je aankoopwaarde bewijst.

Kwijt? Een Spaanse notaris bewaart het origineel in zijn archief (het protocolo). Vraag het notariskantoor waar je hebt gekocht, of de notaris die dat archief heeft overgenomen, om een nieuwe kopie.

2. Nota simple uit het register

De nota simple is een uittreksel uit het Registro de la Propiedad, vergelijkbaar met een uittreksel uit het Kadaster. Je ziet de ingeschreven omschrijving, de eigenaar of eigenaren en de lasten op de woning, zoals een hypotheek of beslag (embargo). Kopers en hun advocaat vragen er altijd om, en de notaris controleert het register vlak voor de ondertekening opnieuw.

Je vraagt een nota simple online aan via de website van de Spaanse registrateurs (registradores.org), zonder in Spanje te zijn; een Engelse vertaling kun je er meteen bij bestellen. Lees hem goed: staat je naam goed, klopt de oppervlakte, staat een oude hypotheek er nog op? Heb je een lening jaren geleden afgelost maar staat de hypotheek er nog, regel dan op tijd de doorhaling met je bank. Dat gaat meestal via een aparte akte.

3. Kadastrale referentie en omschrijving

Elke woning in Spanje heeft een referencia catastral, een code van twintig tekens van het Catastro (het kadaster, een andere dienst dan het register). Hij staat op je IBI-aanslag en moet in de akte staan. Controleer via het digitale loket van het Catastro of de kadastrale omschrijving klopt met wat er echt staat. Een aanbouw, een verbouwde garage, een overkapt terras of een zwembad dat nooit is aangemeld leidt vaak tot vragen van de koper en de notaris. Rechtzetten kost tijd, dus begin vroeg.

4. Energiecertificaat (certificado de eficiencia energética)

Volgens het Koninklijk Besluit 390/2021 moet iedereen die een woning te koop aanbiedt — op een woningsite, een website, met een bord voor het raam — het energielabel in de advertentie vermelden. Je hebt het certificaat dus nodig vóór je de woning online zet, niet pas bij de notaris. Bij de verkoop geeft de verkoper de koper een kopie van het ingeschreven certificaat en wordt het label bij het contract gevoegd.

Het certificaat wordt na een bezoek opgesteld door een bevoegde technicus (meestal een architect of ingenieur) en daarna ingeschreven in het register van je autonome regio. Bewaar zowel het certificaat als het bewijs van inschrijving.

5. Bewoonbaarheid: cédula, vergunning of verklaring

Of je een bewoonbaarheidsdocument nodig hebt, hangt af van de regio. In Catalonië is bijvoorbeeld een geldige cédula de habitabilidad nodig bij de overdracht van een woning. Andere regio's werken met een vergunning voor eerste of tweede bewoning (licencia de primera / segunda ocupación) of een verklaring bij de gemeente (declaración responsable), en in sommige regio's is bij doorverkoop geen apart document meer nodig. In een aantal regio's heeft de koper het ook nodig om water en stroom op eigen naam te zetten.

Vraag de gemeente (ayuntamiento) of de woningdienst van je autonome regio wat voor jouw woning geldt, en of een ouder document nog geldig is. Heb je een nieuw document nodig, dan komt meestal een technicus kijken.

6. Bewijs dat de IBI betaald is

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting. Volgens de Spaanse wet op de lokale belastingen blijft onbetaalde IBI aan de woning vastzitten als die van eigenaar wisselt. Daarom vraagt de notaris informatie op over openstaande IBI en waarschuwt hij de partijen daarover in de akte. Houd je laatste IBI-kwitantie bij de hand. Daarop staan ook de kadastrale referentie en de kadastrale waarde, die de notaris en de belastingdienst allebei gebruiken.

7. Verklaring van de VvE (comunidad)

Hoort je woning bij een vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) — een appartementengebouw, maar ook veel urbanizaciones met gedeelde tuinen en zwembaden — dan geldt de Spaanse wet op het appartementsrecht. In de akte verklaar je dat je bij bent met de bijdragen aan de VvE, of je noemt wat je nog schuldig bent. Je moet ook een verklaring over je betaalstand overleggen, getekend door de secretaris met instemming van de voorzitter. Zonder die verklaring mag de notaris de akte niet passeren, tenzij de koper er uitdrukkelijk van afziet.

De wet geeft de secretaris maximaal zeven kalenderdagen om de verklaring af te geven na je verzoek. Vraag de beheerder (administrador de fincas) erom zodra je een koper hebt. Serieuze kopers vragen ook naar geplande werkzaamheden of extra heffingen (derramas) en naar de recente notulen van de vergaderingen.

8. Je NIE en identiteitsbewijs

Als buitenlandse eigenaar heb je je Número de Identidad de Extranjero (NIE) nodig: de notaris neemt het op in de akte en je hebt het nodig voor je belastingaangifte over de verkoop. Heb je de woning gekocht, dan heb je vrijwel zeker al een NIE. Heb je geërfd en nog geen NIE, dan vraag je het aan in Spanje of bij een Spaans consulaat in je woonland; dat gebeurt persoonlijk of via een gemachtigde. Neem een geldig paspoort of identiteitsbewijs mee naar de notaris.

9. Papieren die afhangen van je situatie

Een praktische volgorde

  1. Vraag de nota simple op en vergelijk die met het Catastro en met de werkelijkheid.
  2. Laat het energiecertificaat maken en inschrijven — vóór je adverteert.
  3. Zoek uit welk bewoonbaarheidsdocument je regio vraagt.
  4. Verzamel je akte, IBI-kwitantie, NIE en rekeningen van nutsvoorzieningen.
  5. Zodra je een koper hebt: vraag de VvE-verklaring aan en, als dat nodig is, de doorhaling van de hypotheek.
  6. Lees onze gidsen over de notaris en het verkoopproces en over belasting voor verkopers die niet in Spanje wonen.

Alles in één map — liefst ook gescand — maakt bovendien een goede indruk op kopers. Het laat zien dat de woning op orde is en dat de verkoop niet blijft hangen.

Hulp bij de verkoop van je huis in Spanje

Vertel ons over je woning. We kijken met je naar een realistische vraagprijs, de papieren die voor jouw huis nodig zijn en de stappen tot aan de notaris — ook als je niet in Spanje woont.

Vraag een gratis oriëntatie aan

Meer gidsen voor verkopen in Spanje

Bronnen

Geraadpleegd op 30-09-2026. Controleer altijd de actuele versie bij de bron.