Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels verschillen per gemeente en regio en veranderen; laat je eigen situatie nakijken door de notaio of een adviseur in Italië (en in je woonland).
Wie in Italië een huis zoekt, komt steeds dezelfde drie woningportalen tegen: Immobiliare.it, idealista.it en Casa.it. Op alle drie kunnen particulieren (privati) zelf een advertentie plaatsen, niet alleen makelaars. Je bereikt dus dezelfde kopers als een makelaar, als je advertentie net zo goed is. Deze gids gaat over wat je vooraf regelt, hoe je de advertentie opbouwt, hoe je vanuit Nederland of België met reacties omgaat en waar je op moet letten.
Voor je adverteert
- Het energiecertificaat (APE). Volgens ENEA, het Italiaanse energieagentschap, is het APE verplicht in woningadvertenties, en ook bij de verkoop zelf. Bestel het voor je online gaat, zodat je de energieklasse in de advertentie kunt zetten. Zie onze gids over de papieren die je nodig hebt.
- Papieren die kloppen met de woning. Vergelijk de kadastrale plattegrond met de werkelijkheid. Een koper die na een bod verschillen ontdekt, gaat opnieuw onderhandelen of haakt af.
- Een eerlijke vraagprijs. Kijk op de portalen naar vergelijkbare woningen in dezelfde buurt, en bedenk dat vraagprijzen geen verkoopprijzen zijn. Een te dure woning staat maanden online, en dat zien kopers.
- Je contactgegevens. Bepaal wie reacties beantwoordt, in welke talen en op welke tijden — zeker als je overdag werkt.
Hoe elk portaal werkt voor particulieren
De drie portalen hebben elk een eigen route voor particulieren. De voorwaarden — hoeveel gratis advertenties, hoe lang ze online blijven, betaalde opties voor meer zichtbaarheid — bepalen de portalen zelf, en ze veranderen. Kijk altijd eerst op de pagina van het portaal zelf.
- Immobiliare.it: heeft een pagina om een advertentie te plaatsen als particulier of via een makelaar. Je maakt een account aan en vult het type woning, het soort contract, de kenmerken, het adres, een beschrijving en foto's in.
- idealista.it: heeft een onderdeel voor particulieren die een woning te koop willen zetten. Het werkt op dezelfde manier: een account, dan de gegevens van de woning, de ligging en de foto's.
- Casa.it: laat particulieren adverteren na registratie voor een MyCasa-account. Volgens de veelgestelde vragen van Casa.it is het een advertentieportaal dat niet bemiddelt, en vraagt het dus geen courtage over de verkoop; wel zijn er betaalde opties voor meer zichtbaarheid. Twee praktische punten uit dezelfde FAQ: een telefoonnummer verifiëren kan alleen met een Italiaans mobiel nummer, en je kunt je telefoonnummer verbergen en je laten benaderen via het contactformulier.
Woon je in het buitenland, let dan op dat punt bij Casa.it: met een Nederlands of Belgisch mobiel nummer lukt de telefoonstap mogelijk niet. Maak e-mail dan je belangrijkste contactkanaal, of regel een Italiaans nummer.
Foto's: daar kijken kopers het eerst naar
Op een portaal bepaalt de eerste foto of iemand doorklikt. Fotografeer op een lichte dag, met de lampen aan en schone ramen. Ruim persoonlijke spullen en rommel op. Fotografeer elke kamer vanuit een hoek, zodat hij zo groot lijkt als hij echt is, en neem ook de buitenkant mee: de gevel, de tuin of het terras en het uitzicht, als dat er is. Buitenruimte — een terras, een tuin, een binnenplaats — is vaak waar kopers naar zoeken, dus geef die meerdere foto's. Gebruik geen filters of bewerkingen die veranderen hoe de woning eruitziet: kopers die zich bij een bezichtiging misleid voelen, doen geen bod.
Plattegrond en oppervlakte
Voeg een plattegrond toe. De kadastrale planimetria is een goed begin, zolang die klopt met de huidige staat van de woning. Vermeld de oppervlakte eerlijk en zeg wat erbij inbegrepen is. Twijfel je, vraag het dan aan de technicus die je kadastrale conformiteit nakijkt.
De beschrijving
Schrijf de beschrijving eerst in het Italiaans, de taal waarin Italiaanse kopers zoeken. Voeg een Engelse versie toe als je buitenlandse kopers verwacht. Begin met wat de woning bijzonder maakt, en geef dan de feiten: aantal kamers en badkamers, verdieping en lift bij een appartement, verwarming, buitenruimte, parkeren en de energieklasse. Noem eventuele servicekosten van de condominio, en beschrijf de staat van de woning eerlijk: een koper die weet dat de keuken aan vervanging toe is, komt toch kijken; een koper die het bij de bezichtiging ontdekt, komt niet terug.
Reacties afhandelen op afstand
- Reageer snel en kort, en gebruik voor het eerste contact het berichtensysteem van het portaal of je e-mail.
- Vraag wat de koper zoekt en of hij financiering heeft voor je een bezichtiging plant.
- Plan bezichtigingen in blokken als je naar Italië reist, of vraag iemand die je vertrouwt in de buurt om de deur open te doen. Laat nooit sleutels achter bij iemand die je niet kent.
- Houd een eenvoudige lijst bij van wie wat wanneer vroeg; dat helpt als meerdere kopers tegelijk interesse hebben.
Pas op voor oplichting
Particuliere verkopers zijn een doelwit voor fraude. Wees voorzichtig met iemand die wil betalen zonder de woning te zien, veel meer biedt dan de vraagprijs, je vraagt om kosten te betalen om een betaling "vrij te geven", of aandringt op kopieën van je paspoort of akten voor er een afspraak is. Houd het eerste contact op het portaal of per e-mail. Bij een Italiaanse verkoop vindt de overdracht plaats bij de notaio, die ook controleert of betalingen traceerbaar zijn. Geld van een koper hoort de afspraken in het getekende voorstel of voorlopig koopcontract te volgen, nooit het verhaal van een onbekende.
Als je een koper hebt
Een serieuze koper doet meestal een schriftelijk koopvoorstel. Lees het goed voor je het aanvaardt: zodra je aanvaardt, wordt het een bindend voorlopig koopcontract. Onze gids van compromesso tot rogito legt elke stap uit tot aan de akte bij de notaio, en onze gids over belasting voor verkopers die niet in Italië wonen legt uit wanneer de winst belast is.
Liever zelf aan de slag? Maak een gratis account aan, zet je woning met foto’s klaar en houd alles op één plek bij. Gratis account aanmaken
