Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas cambian y dependen de tu situación; haz que el notaire o un asesor en Francia (y en tu país de residencia) revise tu caso.
En Francia, el vendedor tiene que entregar más documentación que en la mayoría de los países europeos. El motivo principal es el dossier de diagnostic technique (DDT): un conjunto de informes técnicos que debe adjuntarse al contrato preliminar o a la escritura. Si falta un informe, el comprador puede retrasar la venta o, en algunos casos, impugnarla. La buena noticia es que la lista la fija la ley y la publica la administración francesa. Esta guía la repasa, explica qué es cada documento y te dice cuándo lo necesitas.
La lista resumida
- Titre de propriété: la prueba de que eres el propietario, normalmente la escritura por la que compraste o heredaste el inmueble.
- Dossier de diagnostic technique (DDT): los informes técnicos, desde la calificación energética (DPE) hasta el estado de riesgos (ERP).
- Documentos de la copropriété, si vendes un piso o una unidad en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
- Documentos de identidad de cada vendedor y, si estás casado o tienes un PACS, información sobre tu régimen económico matrimonial.
- Papeles según tu situación: una hipoteca todavía viva, una herencia, obras o un alquiler vacacional.
1. Titre de propriété (título de propiedad)
Tu titre de propriété es la escritura notarial por la que adquiriste el inmueble: el acte de vente si lo compraste, o la attestation de propriété redactada por un notaire si lo heredaste. Describe el inmueble, sus referencias catastrales y cómo pasaste a ser propietario. El notaire que tramite tu venta revisará igualmente la cadena de titularidad y el registro de la propiedad (service de la publicité foncière), pero tener tu propia copia a mano ahorra tiempo y te permite detectar problemas pronto, como una parcela descrita de forma distinta a la que realmente usas.
¿Heredaste la casa? Entonces los herederos tienen que inscribirse primero como propietarios mediante la attestation de propriété del notaire. Según los notarios franceses, sin ella la venta no puede inscribirse. Más información en nuestra guía sobre cómo vender una casa heredada en el extranjero.
2. El dossier de diagnostic technique (DDT)
El DDT reúne todos los informes técnicos obligatorios. Lo aporta el vendedor y se adjunta a la promesse o al compromis de vente, o a la escritura si no hay contrato preliminar. Cada informe lo elabora un profesional certificado (diagnostiqueur). Los informes que necesitas dependen de la antigüedad del edificio, de sus instalaciones y de su ubicación:
| Informe | Cuándo es obligatorio |
|---|---|
| DPE (eficiencia energética) | Siempre. |
| Plomb (plomo, CREP) | Edificio construido antes del 1 de enero de 1949. |
| Amiante (amianto) | Licencia de obra concedida antes del 1 de julio de 1997. |
| Électricité | Instalación eléctrica interior de más de 15 años. |
| Gaz | Instalación interior de gas de más de 15 años. |
| Assainissement (saneamiento) | Vivienda con sistema propio de aguas residuales (sin conexión a la red), o cuando lo exige el municipio. |
| Termites | Vivienda en una zona declarada infestada por orden del préfet. |
| État des risques (ERP) | Vivienda en una zona con riesgos naturales, mineros, tecnológicos, sísmicos, de radón o de erosión costera. |
| Bruit (ruido de aviones) | Vivienda en una zona de exposición al ruido cerca de un aeropuerto. |
| Audit énergétique | Casas (no pisos) con calificación DPE E, F o G. |
Además, el contrato debe indicar si el inmueble está en una zona con riesgo de mérule (podredumbre seca), y desde 2023 se exige un carnet d'information du logement (libro de información de la vivienda) cuando la licencia de obra o la declaración previa se presentó a partir del 1 de enero de 2023, o cuando desde entonces se han hecho obras de renovación.
3. DPE: la calificación energética, necesaria antes de anunciar
El diagnostic de performance énergétique califica la vivienda de la A a la G según su consumo de energía y sus emisiones de gases de efecto invernadero. Es el único informe que necesitas antes de anunciar la casa: todo anuncio de venta, en internet o en papel, debe mostrar las clases energética y climática, y las viviendas con calificación F o G deben llevar la mención logement à consommation énergétique excessive. El anuncio también debe dar una estimación del gasto energético anual.
Según service-public.fr, el DPE que entregas al comprador puede tener como máximo 10 años en la fecha de la promesse o de la escritura. Cuidado con los certificados antiguos: los DPE hechos entre el 1 de enero de 2018 y el 30 de junio de 2021 dejaron de ser válidos el 1 de enero de 2025.
4. ERP: el estado de riesgos, desde la primera visita
El état des risques informa al comprador de los riesgos naturales y tecnológicos que afectan a la vivienda. Debe entregarse al comprador en la primera visita y después adjuntarse al contrato preliminar o a la escritura. Si no se ha entregado cuando se firma la promesse, el plazo de desistimiento del comprador no empieza a contar hasta el día siguiente a la entrega del documento. Si la vivienda necesita un état des risques, los anuncios de venta también deben indicar que la información sobre los riesgos está disponible en la web oficial Géorisques. Allí puedes preparar el estado de riesgos de tu dirección.
5. Si vendes un piso: los documentos de la copropriété
Si la vivienda forma parte de una copropriété (un edificio en régimen de propiedad horizontal), el comprador debe recibir un conjunto de documentos sobre el edificio y sus cuentas, normalmente junto con la promesse. Service-public.fr enumera, entre otros:
- la fiche synthétique, una ficha resumen con los datos económicos y técnicos del edificio;
- el règlement de copropriété y el état descriptif de division, con sus modificaciones publicadas;
- las actas de las juntas generales de los tres últimos años;
- el libro de mantenimiento (carnet d'entretien) y, si existen, las conclusiones del diagnostic technique global y el plan plurianual de obras;
- la situación económica de tu unidad: los gastos pagados en los dos últimos ejercicios, tu parte del fondo de obras, lo que el comprador pueda deber a la comunidad y el total de gastos impagados del edificio;
- la superficie privativa según la loi Carrez, que debe figurar en el contrato.
Antes de la escritura, el notaire pide además al administrador de la finca (syndic) un état daté, que muestra lo que debes a la comunidad y lo que ella te debe a ti. Pídeselo pronto a tu syndic: estos documentos pueden tardar semanas.
6. Documentos que dependen de tu situación
- Hipoteca todavía viva: al vender, la hipoteca tiene que amortizarse y cancelarse. Da pronto al notaire los datos de tu préstamo para que pueda organizarse antes de la escritura.
- Casado o con PACS: tu régimen económico matrimonial determina si tu pareja tiene que firmar, aunque en la escritura solo figure un nombre.
- Obras: las autorizaciones urbanísticas (permis de construire, déclaration préalable) y, para obras recientes, los certificados de seguro. Los compradores y su notaire preguntarán por ampliaciones, piscinas y reformas de uso.
- Alquiler vacacional: si alquilas la vivienda como meublé de tourisme, guarda los datos de tu registro; el comprador te preguntará por ellos.
- Firmar desde el extranjero: un poder (procuration). Consulta el proceso de venta paso a paso.
¿Cuándo necesitas cada cosa?
- Antes de anunciar: el DPE (las clases van en el anuncio) y, a ser posible, el estado de riesgos de Géorisques.
- En la primera visita: el état des risques.
- En la promesse o el compromis: el DDT completo y, si es un piso, los documentos de la copropriété.
- Antes de la escritura: tus documentos de identidad, el état daté, los datos de la hipoteca y cualquier otra cosa que pida el notaire.
Problemas habituales y cómo evitarlos
Un DPE caducado o no válido. Comprueba la fecha de tu informe energético antes de anunciar; un anuncio sin clases energéticas válidas incumple las normas.
El syndic tarda. Pide los documentos de la copropriété en cuanto decidas vender.
Obras sin autorización. Una ampliación o una piscina que nunca se declaró saldrá a la luz en las comprobaciones del notaire. Asesórate antes de fijar el precio.
¿Quieres ver qué papeles se aplican a tu vivienda? Usa nuestra herramienta gratuita de documentos por país o la checklist general para vender en el extranjero. Cuando estés listo, crea tu cuenta gratuita y publica tu vivienda, o lee antes sobre cómo vender tu casa en Francia.
