Welke papieren heb je nodig om je huis in Portugal te verkopen?

Een verkoop in Portugal loopt zelden vast op de prijs. Hij loopt vast op papier: een verlopen certificaat, een zwembad dat niet in het kadaster staat, of een belastingnummer dat niemand kan vinden. In deze gids lees je welk document wat is, waar het vandaan komt en wanneer je het nodig hebt.

Bijgewerkt op 30 september 2026 · officiële bronnen onderaan de pagina

Het lijstje in het kort

• Caderneta predial — de fiscale registratie van de woning, van de belastingdienst (Autoridade Tributária).
• Certidão permanente — het actuele uittreksel uit het kadaster (registo predial).
• Licença of autorização de utilização — de gebruiksvergunning van de gemeente (câmara municipal).
• Certificado energético — het energiecertificaat, nodig vóór je adverteert.
• Ficha técnica da habitação — het technisch dossier van de woning, bij recentere gebouwen.
• NIF — je Portugese belastingnummer, plus een geldig paspoort of identiteitskaart.

Afhankelijk van je situatie heb je daarnaast de verklaring van de VvE nodig, de aflossingsverklaring van de bank, bewijs van je huwelijksgoederenregime of stukken over een registratie voor vakantieverhuur. Die komen verderop aan bod.

1. Caderneta predial (fiscale registratie)

De caderneta predial komt van de Portugese belastingdienst. Daarin staat de woning met haar artigo matricial (fiscaal registratienummer), het adres, de oppervlakten, de bestemming (wonen, grond, bedrijf) en de fiscale waarde waarop de onroerendgoedbelasting wordt berekend. Kopers, notarissen en banken vragen er allemaal om.

Als eigenaar download je hem op het Portal das Finanças met je NIF en wachtwoord, of je laat een vertegenwoordiger dat doen. Lees hem goed na: oppervlakten en omschrijving moeten kloppen met wat er echt staat. Een aanbouw, extra slaapkamer of verbouwde garage die de belastingdienst niet kent, komt tijdens de verkoop boven water — en is makkelijker recht te zetten vóór je een koper hebt.

2. Certidão permanente (uittreksel kadaster)

De certidão permanente do registo predial laat zien wie de eigenaar is en of er hypotheken, beslagen of andere lasten op de woning rusten. Het is een online certificaat: je krijgt een toegangscode die je deelt met de koper, de notaris of de bank, en zij lezen zelf de actuele versie. Je vraagt hem aan via de officiële dienst op gov.pt. Hij is beperkt geldig, dus kijk vóór de akte naar de vervaldatum.

Vergelijk twee dingen: als eigenaar moet jij op de certidão staan (na een erfenis is dat vaak nog niet zo), en de omschrijving in het kadaster moet overeenkomen met de caderneta predial. Verschillen tussen die twee registers zijn een van de meest voorkomende redenen dat een akte wordt uitgesteld.

3. Licença of autorização de utilização (gebruiksvergunning)

Deze vergunning van de câmara municipal bevestigt dat het gebouw als woning gebruikt mag worden. Gebouwen van vóór de landelijke bouwregels van 1951 hadden er geen nodig; de gemeente kan daarvan een verklaring afgeven.

Sinds de vereenvoudiging van de bouwregels in 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024) hoeft de notaris de vergunning bij de akte niet meer te zien. In de praktijk vragen de meeste kopers en vrijwel elke hypotheekbank er toch om, omdat het hun bewijs is dat wat ze kopen legaal is. Heb je hem, stop hem dan in je documentenmap. Kun je hem niet vinden, dan kan het gemeentearchief meestal een kopie geven.

4. Certificado energético (energiecertificaat)

Een energiecertificaat is verplicht bij verkoop en moet er al zijn vóór je adverteert: de energieklasse hoort in de advertentie. Het wordt opgesteld door een erkende deskundige (perito qualificado) die is ingeschreven in het landelijke systeem van ADENE, het SCE. Daar kun je ook nakijken of een certificaat nog geldig is. Certificaten hebben een einddatum; is het jouwe jaren geleden gemaakt voor een eerdere verkoop of verhuur, controleer het dan.

5. Ficha técnica da habitação (technisch dossier)

De ficha técnica da habitação beschrijft hoe een woning is gebouwd: materialen, installaties, oppervlakten. Hij bestaat voor woningen waarvan de bouwvergunning vanaf 2004 is aangevraagd. Net als de gebruiksvergunning is hij sinds 2024 niet meer verplicht bij de akte, maar kopers van recente appartementen en villa's willen hem vaak wel zien. Oudere woningen hebben er geen, en dat is normaal.

6. NIF en identificatie

Elke eigenaar die verkoopt heeft een Portugees belastingnummer nodig (número de identificação fiscal, NIF). Heb je de woning gekocht, dan heb je er al een; zoek hem op in je akte of op de caderneta. Erfgenamen die nooit een NIF hadden, moeten er een aanvragen. Als niet-inwoner kan dat via de officiële NIF-dienst, soms met een fiscaal vertegenwoordiger. Meer daarover in onze gids over verkopen als niet-inwoner. Neem voor elke verkoper ook een geldig paspoort of identiteitskaart mee.

7. Stukken die afhangen van je situatie

• Appartement of gedeeld gebouw: een verklaring van de beheerder van de VvE (condomínio) met eventuele openstaande bijdragen. Kopers en notarissen vragen erom, dus vraag hem op tijd aan.
• Lopende hypotheek: de aflossingsverklaring van de bank (distrate) en een opgave van wat er op de dag van de akte openstaat. De bank is meestal bij het tekenen of stuurt de verklaring vooraf.
• Getrouwd of geregistreerd partner: bewijs van je huwelijksgoederenregime; je partner moet soms tekenen of toestemming geven, ook als maar één naam op de akte staat.
• Geërfde woning: de stukken van de erfenis (habilitação de herdeiros) en inschrijving van de erfgenamen in het kadaster, vóór de verkoop.
• Vakantieverhuur (Alojamento Local): het registratienummer in het landelijke toerismeregister. Zoek uit wat er met de registratie gebeurt bij verkoop; kopers vragen ernaar.
• Tekenen vanuit het buitenland: een volmacht (procuração), zo opgesteld dat Portugal hem accepteert. Zie de verkoop stap voor stap.

Wanneer heb je wat nodig?

Niet alles hoeft op dag één klaar te liggen. Een praktische volgorde:

1. Vóór je adverteert: energiecertificaat, caderneta predial en certidão permanente. Daarmee beschrijf je de woning correct en beantwoord je de eerste vragen.
2. Vóór het voorlopig koopcontract (CPCV): de gebruiksvergunning en, waar het speelt, de VvE-verklaring en de ficha técnica. De advocaat van de koper controleert ze.
3. Vóór de akte: een geldige certidão permanente, je NIF en identiteitsbewijs, de aflossingsverklaring en alles waar de notaris of Casa Pronta om vraagt.

Veelvoorkomende problemen en hoe je ze voorkomt

De registers kloppen niet met elkaar. Kadaster, fiscale registratie en de werkelijkheid beschrijven drie verschillende huizen. Begin op tijd; een register corrigeren kost tijd.

Verbouwingen zijn nooit vergund. Een zwembad, bijgebouw of dichtgemaakte veranda zonder vergunning kan de bank van een koper afschrikken. Laat een lokale architect of advocaat beoordelen of het te legaliseren is, vóór je de prijs bepaalt.

De verkoper staat nog niet als eigenaar ingeschreven. Schrijf na een erfenis eerst de erfgenamen in. Lees onze gids over een geërfd huis in het buitenland verkopen.

Eerst het totaalbeeld voor Portugal? Begin op onze pagina over je huis in Portugal verkopen, of lees waar je op let in de Algarve. Ook onze algemene checklist voor verkopen in het buitenland helpt.

Officiële bronnen

• gov.pt — Pedir uma certidão permanente do registo predial
• Portal das Finanças — Certidões e comprovativos (caderneta predial)
• SCE / ADENE — Sistema de Certificação Energética dos Edifícios
• Diário da República — Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex urbanístico)
• gov.pt — Pedir o número de identificação fiscal (NIF)
• Turismo de Portugal — Registo Nacional de Turismo (Alojamento Local)
• Casa Pronta — officieel overheidsloket voor woningtransacties

Geraadpleegd op 30 september 2026. Regels en formulieren veranderen; kijk bij twijfel altijd op de actuele pagina van de instantie zelf.

Meer gidsen over verkopen in Portugal

Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels verschillen per situatie en veranderen; laat je situatie nakijken door een notaris, advocaat of belastingadviseur in Portugal (en in je woonland).