Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln ändern sich und hängen von deiner Situation ab; lass deinen Fall vom notaire oder einem Berater in Frankreich (und in deinem Wohnsitzland) prüfen.
In Frankreich muss der Verkäufer mehr Unterlagen übergeben als in den meisten europäischen Ländern. Der Hauptgrund ist das dossier de diagnostic technique (DDT): eine Sammlung technischer Gutachten, die dem Vorvertrag oder der Kaufurkunde beigefügt werden müssen. Fehlt ein Gutachten, kann der Käufer den Verkauf hinauszögern oder ihn in manchen Fällen anfechten. Die gute Nachricht: Die Liste ist gesetzlich festgelegt und von der französischen Verwaltung veröffentlicht. Dieser Ratgeber geht sie durch, erklärt jedes Dokument und sagt dir, wann du es brauchst.
Die Kurzliste
- Titre de propriété: der Nachweis, dass dir die Immobilie gehört, meist die Urkunde, mit der du sie gekauft oder geerbt hast.
- Dossier de diagnostic technique (DDT): die technischen Gutachten, vom Energieausweis (DPE) bis zur Risikoerklärung (ERP).
- Unterlagen der copropriété, wenn du eine Wohnung oder eine Einheit in einem Gebäude mit Gemeinschaftseigentum verkaufst.
- Ausweisdokumente aller Verkäufer und, wenn du verheiratet bist oder in einem PACS lebst, Angaben zu deinem Güterstand.
- Unterlagen je nach Situation: ein noch laufendes Darlehen mit Hypothek, eine Erbschaft, Bauarbeiten oder eine Ferienvermietung.
1. Titre de propriété (Eigentumsurkunde)
Dein titre de propriété ist die notarielle Urkunde, mit der du die Immobilie erworben hast: die acte de vente, wenn du sie gekauft hast, oder die von einem notaire ausgestellte attestation de propriété, wenn du sie geerbt hast. Sie beschreibt die Immobilie, ihre Katasterangaben und wie du Eigentümer geworden bist. Der notaire, der deinen Verkauf abwickelt, prüft die Eigentümerkette und das Grundbuch (service de la publicité foncière) ohnehin, aber eine eigene Kopie zur Hand zu haben spart Zeit und lässt dich Probleme früh erkennen, etwa ein Grundstück, das anders beschrieben ist als die Fläche, die du tatsächlich nutzt.
Du hast das Haus geerbt? Dann müssen die Erben zuerst über die attestation de propriété des notaire als Eigentümer eingetragen werden. Laut den französischen Notaren kann ohne sie kein Verkauf eingetragen werden. Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Verkauf eines geerbten Hauses im Ausland.
2. Das dossier de diagnostic technique (DDT)
Das DDT bündelt alle vorgeschriebenen technischen Gutachten. Der Verkäufer stellt es bereit, und es wird der promesse oder dem compromis de vente beigefügt, oder der Kaufurkunde, wenn es keinen Vorvertrag gibt. Jedes Gutachten erstellt ein zertifizierter Fachmann (diagnostiqueur). Welche Gutachten du brauchst, hängt vom Alter des Gebäudes, seinen Anlagen und seiner Lage ab:
| Gutachten | Wann es vorgeschrieben ist |
|---|---|
| DPE (Energieeffizienz) | Immer. |
| Plomb (Blei, CREP) | Gebäude, das vor dem 1. Januar 1949 errichtet wurde. |
| Amiante (Asbest) | Baugenehmigung vor dem 1. Juli 1997 erteilt. |
| Électricité | Elektroinstallation im Gebäude älter als 15 Jahre. |
| Gaz | Gasinstallation im Gebäude älter als 15 Jahre. |
| Assainissement (Abwasser) | Immobilie mit eigener Abwasseranlage (nicht an die Kanalisation angeschlossen) oder wenn die Gemeinde es verlangt. |
| Termites | Immobilie in einem Gebiet, das per Erlass des préfet als befallen erklärt wurde. |
| État des risques (ERP) | Immobilie in einem Gebiet mit natürlichen, bergbaulichen, technologischen, seismischen, Radon- oder Küstenerosionsrisiken. |
| Bruit (Fluglärm) | Immobilie in einer Lärmschutzzone in der Nähe eines Flughafens. |
| Audit énergétique | Häuser (keine Wohnungen) mit der DPE-Klasse E, F oder G. |
Zusätzlich muss der Vertrag angeben, ob die Immobilie in einem Gebiet mit mérule-Risiko (Hausschwamm) liegt, und seit 2023 ist ein carnet d'information du logement (Informationsheft zur Wohnung) vorgeschrieben, wenn die Baugenehmigung oder die Bauanzeige ab dem 1. Januar 2023 eingereicht wurde oder wenn seitdem Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden.
3. DPE: der Energieausweis, schon vor dem Inserieren nötig
Das diagnostic de performance énergétique stuft die Immobilie beim Energieverbrauch und bei den Treibhausgasemissionen von A bis G ein. Es ist das einzige Gutachten, das du vor dem Inserieren brauchst: Jede Verkaufsanzeige, online oder auf Papier, muss die Energie- und die Klimaklasse zeigen, und Immobilien mit der Klasse F oder G müssen den Hinweis logement à consommation énergétique excessive tragen. Die Anzeige muss außerdem eine Schätzung der jährlichen Energiekosten enthalten.
Laut service-public.fr darf das DPE, das du dem Käufer übergibst, am Tag der promesse oder der Kaufurkunde höchstens 10 Jahre alt sein. Vorsicht bei älteren Ausweisen: DPEs, die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 30. Juni 2021 erstellt wurden, sind seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr gültig.
4. ERP: die Risikoerklärung, ab der ersten Besichtigung
Der état des risques informiert den Käufer über die natürlichen und technologischen Risiken, die die Immobilie betreffen. Er muss dem Käufer bei der ersten Besichtigung übergeben und dann dem Vorvertrag oder der Kaufurkunde beigefügt werden. Liegt er bei der Unterzeichnung der promesse nicht vor, beginnt die Widerrufsfrist des Käufers erst am Tag nach der Übergabe des Dokuments. Für eine Immobilie, die einen état des risques braucht, müssen Verkaufsanzeigen außerdem darauf hinweisen, dass Informationen zu den Risiken auf der offiziellen Website Géorisques verfügbar sind. Dort kannst du die Erklärung für deine Adresse vorbereiten.
5. Eine Wohnung verkaufen: die Unterlagen der copropriété
Gehört die Immobilie zu einer copropriété (einem Gebäude mit Gemeinschaftseigentum), muss der Käufer eine Reihe von Unterlagen zum Gebäude und seinen Finanzen erhalten, normalerweise zusammen mit der promesse. Service-public.fr nennt unter anderem:
- die fiche synthétique, ein Übersichtsblatt mit den finanziellen und technischen Daten des Gebäudes;
- das règlement de copropriété und das état descriptif de division mit ihren veröffentlichten Änderungen;
- die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre;
- das Wartungsheft (carnet d'entretien) und, sofern vorhanden, die Ergebnisse des diagnostic technique global und den mehrjährigen Arbeitsplan;
- die finanzielle Lage deiner Einheit: die in den letzten beiden Geschäftsjahren gezahlten Kosten, dein Anteil an der Instandhaltungsrücklage, was der Käufer der Gemeinschaft schulden könnte, und die gesamten offenen Kosten im Gebäude;
- die Wohnfläche nach dem loi Carrez, die im Vertrag angegeben werden muss.
Vor der Kaufurkunde fordert der notaire beim Hausverwalter (syndic) außerdem einen état daté an, der zeigt, was du der Gemeinschaft schuldest und was sie dir schuldet. Wende dich früh an deinen syndic: Diese Unterlagen können Wochen dauern.
6. Unterlagen, die von deiner Situation abhängen
- Darlehen läuft noch: Die Hypothek muss beim Verkauf abgelöst und gelöscht werden. Gib dem notaire früh deine Darlehensdaten, damit das vor der Kaufurkunde geregelt werden kann.
- Verheiratet oder im PACS: Dein Güterstand bestimmt, ob dein Partner unterschreiben muss, auch wenn nur ein Name in der Urkunde steht.
- Bauarbeiten: Baugenehmigungen (permis de construire, déclaration préalable) und bei neueren Arbeiten die Versicherungsnachweise. Käufer und ihr notaire fragen nach Anbauten, Pools und Umbauten.
- Ferienvermietung: Vermietest du die Immobilie als meublé de tourisme, bewahre deine Registrierungsdaten auf; der Käufer wird danach fragen.
- Unterschrift aus dem Ausland: eine Vollmacht (procuration). Siehe den Verkaufsablauf Schritt für Schritt.
Wann brauchst du was?
- Vor dem Inserieren: das DPE (die Klassen gehören in die Anzeige) und am besten die Risikoerklärung von Géorisques.
- Bei der ersten Besichtigung: den état des risques.
- Bei der promesse oder dem compromis: das vollständige DDT und bei einer Wohnung die Unterlagen der copropriété.
- Vor der Kaufurkunde: deine Ausweisdokumente, den état daté, die Darlehensdaten und alles, was der notaire sonst noch anfordert.
Häufige Probleme und wie du sie vermeidest
Ein abgelaufenes oder ungültiges DPE. Prüfe das Datum deines Energieausweises, bevor du inserierst; eine Anzeige ohne gültige Energieklassen verstößt gegen die Regeln.
Der syndic ist langsam. Fordere die Unterlagen der copropriété an, sobald du dich zum Verkauf entschließt.
Arbeiten ohne Genehmigung. Ein Anbau oder Pool, der nie angezeigt wurde, kommt bei den Prüfungen des notaire ans Licht. Lass dich beraten, bevor du den Preis festlegst.
Willst du sehen, welche Unterlagen für deine Immobilie gelten? Nutze unser kostenloses Unterlagen-Tool nach Land oder die allgemeine Checkliste für den Verkauf im Ausland. Wenn du so weit bist, leg dein kostenloses Konto an und stell deine Immobilie ein, oder lies zuerst über den Hausverkauf in Frankreich.
