Verkopen in Portugal als niet-inwoner: vermogenswinst en fiscaal vertegenwoordiger

Veel eigenaren van een Portugese woning wonen in Nederland, België, Duitsland of elders. Verkopen vanuit het buitenland kan prima, maar de fiscale kant werkt anders dan je van thuis gewend bent. Deze gids legt de begrippen en de volgorde uit en wijst je de officiële bronnen — zonder bedragen, omdat tarieven en regels veranderen en afhangen van je situatie.

Bijgewerkt op 30 september 2026 · officiële bronnen onderaan de pagina

Ben je voor Portugal een niet-inwoner?

De Portugese belastingwet kijkt naar waar je echt woont, niet naar je nationaliteit of waar het huis staat. Woon je niet in Portugal en sta je daar niet als fiscaal inwoner ingeschreven, dan ben je normaal een niet-inwoner (não residente). Je fiscale adres bij de Portugese belastingdienst (Autoridade Tributária, AT) moet dat laten zien. Controleer het op het Portal das Finanças: een oud Portugees adres of een verouderde status zorgt later voor verwarring, als de verkoop moet worden aangegeven.

Ben je al een tijd geleden uit Portugal vertrokken maar heb je je fiscale adres nooit aangepast, regel dat dan eerst. Het bepaalt welke regels voor je gelden en waar de belastingdienst zijn brieven heen stuurt.

Je NIF en toegang tot het Portal das Finanças

Zonder Portugees belastingnummer (NIF) kun je niet verkopen. Heb je de woning gekocht, dan heb je er een. Wat veel eigenaren in het buitenland niet meer hebben, is toegang: het wachtwoord voor het Portal das Finanças is kwijt of nooit aangevraagd. Zonder toegang download je de caderneta predial niet, zie je geen brieven van de belastingdienst en kun je na de verkoop geen aangifte doen. Vraag op tijd nieuwe toegang aan; de brief met de code komt vaak per post.

Erfgenamen die nooit een NIF hadden, vragen er eerst een aan. De belastingdienst legt uit hoe in zijn folder voor buitenlandse niet-inwoners.

De fiscaal vertegenwoordiger (representante fiscal)

Een fiscaal vertegenwoordiger is een persoon of bedrijf in Portugal die jou vertegenwoordigt bij de belastingdienst en namens jou post ontvangt. Of je er een nodig hebt, hangt af van waar je woont, volgens artikel 19 van de Algemene Belastingwet:

• Je woont in een ander EU- of EER-land (bijvoorbeeld Nederland, België, Duitsland of Frankrijk): een fiscaal vertegenwoordiger aanstellen is in principe niet verplicht. Veel eigenaren kiezen er toch voor, of zorgen dat berichten van de belastingdienst hen elektronisch bereiken, zodat ze geen termijnen missen.
• Je woont buiten de EU en de EER (bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk, Zwitserland of de Verenigde Staten): dan moet je in het algemeen een fiscaal vertegenwoordiger aanstellen, tenzij je je hebt aangemeld voor elektronische berichten van de belastingdienst onder de voorwaarden die die stelt.

De vertegenwoordiger wordt bij de belastingdienst aan je NIF gekoppeld. Kies iemand die je vertrouwt — een boekhouder (contabilista certificado) of advocaat is gebruikelijk — en spreek duidelijk af wat hij doet en wat hij van je krijgt. De officiële regels veranderen af en toe; kijk voor de actuele tekst op de informatiesite van de belastingdienst.

Vermogenswinst: wat mais-valias zijn

Verkoop je een woning voor meer dan je ervoor betaalde, dan is het verschil een vermogenswinst, in het Portugees mais-valia. Die valt onder categorie G van de inkomstenbelasting (IRS) en staat omschreven in artikel 10 van het IRS-wetboek. Grofweg werkt de berekening met deze bouwstenen:

• de verkoopwaarde in de akte (of de fiscale waarde, als die hoger is);
• de aankoopwaarde: wat je betaalde, bij oudere aankopen bijgewerkt met officiële correctiefactoren;
• aantoonbare verbeteringswerken binnen de periode die de wet toestaat;
• kosten die direct met kopen en verkopen te maken hebben, zoals het energiecertificaat of makelaarscourtage, als je de facturen hebt.

Bewaar elke factuur: verbouwing, nieuwe keuken, zwembad, energiecertificaat, notaris. Zonder bewijs zijn kosten meestal niet aftrekbaar. Of en hoeveel belasting je betaalt, hangt af van je situatie, van wanneer en hoe je de woning verkreeg (een erfenis gaat anders dan een aankoop) en van de wet in het jaar van verkoop. De regels voor niet-inwoners zijn de afgelopen jaren meermaals veranderd; vertrouw dus niet op oudere artikelen of op wat een buurman ooit betaalde.

Hoe en wanneer je de verkoop aangeeft

In Portugal geef je de winst op een woningverkoop normaal aan in je jaarlijkse IRS-aangifte (Modelo 3) over het jaar van verkoop, met bijlage G (Anexo G) voor vermogenswinsten. De aangifte doe je in het jaar daarna, binnen de aangifteperiode die de belastingdienst bekendmaakt. Als niet-inwoner dien je hem zelf in op het Portal das Finanças, of via je vertegenwoordiger of boekhouder.

Plan dit vóór je tekent, niet erna. Stop de akte, de oude aankoopakte en alle facturen in één map, en zorg dat iemand in het voorjaar toegang heeft tot het Portal das Finanças. De belastingdienst heeft een verzameling veelgestelde vragen over mais-valias; loop die door op de vragen die bij jouw situatie passen.

Andere belastingen rond de verkoop

• IMT en zegelrecht (Imposto do Selo) op de overdracht betaalt normaal de koper, vóór de akte.
• IMI, de jaarlijkse onroerendgoedbelasting, komt voor rekening van wie op de peildatum van het belastingjaar eigenaar is. Spreek in het contract af hoe het lopende jaar wordt verrekend.
• Je eigen land: ook het land waar je woont kan de winst belasten of meetellen. Belastingverdragen bepalen wie mag heffen en hoe dubbele belasting wordt voorkomen. Vraag dus ook een adviseur in je eigen land.

Een praktische volgorde

1. Controleer je NIF, je fiscale adres en je toegang tot het Portal das Finanças.
2. Beslis of je een fiscaal vertegenwoordiger nodig hebt of wilt, en laat hem registreren.
3. Verzamel de oude aankoopakte en alle facturen van werken en kosten.
4. Laat een Portugese belastingadviseur het effect van de verkoop inschatten voordat je een bod accepteert.
5. Teken het voorlopig koopcontract en de akte (zie de verkoop stap voor stap).
6. Geef de verkoop het jaar erna aan, in Portugal en waar nodig in je eigen land.

De papieren voor de verkoop zelf staan in onze gids welke papieren heb je nodig. Voor het overzicht: je huis in Portugal verkopen; bij een erfenis: een geërfd huis in het buitenland verkopen.

Officiële bronnen

• Portal das Finanças — Autoridade Tributária e Aduaneira
• Portal das Finanças — veelgestelde vragen IRS: mais-valias
• Código do IRS — artigo 10.º (mais-valias)
• IRS Modelo 3 — Anexo G (formulier)
• Lei Geral Tributária — artigo 19.º (fiscaal domicilie en vertegenwoordiging)
• Portal das Finanças — NIF voor buitenlandse niet-inwoners (folder)

Geraadpleegd op 30 september 2026. Regels en formulieren veranderen; kijk bij twijfel altijd op de actuele pagina van de instantie zelf.

Meer gidsen over verkopen in Portugal

Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels verschillen per situatie en veranderen; laat je situatie nakijken door een notaris, advocaat of belastingadviseur in Portugal (en in je woonland).