Van CPCV tot escritura: de verkoop in Portugal stap voor stap

In Portugal gaat een verkoop meestal in twee momenten: eerst het voorlopig koopcontract (CPCV) met een aanbetaling, daarna de definitieve akte (escritura). Daartussen regelt de koper het geld en maken beide partijen de papieren klaar. Dit gebeurt er bij elke stap, en hier let je als verkoper op.

Bijgewerkt op 30 september 2026 · officiële bronnen onderaan de pagina

De stappen in één oogopslag

1. Papieren op orde en een realistische vraagprijs
2. Bod en soms een korte reservering
3. Voorlopig koopcontract (CPCV) met aanbetaling (sinal)
4. Voorkeursrechten nagekeken
5. Koper regelt de financiering; beide partijen bereiden de akte voor
6. Akte (escritura) bij notaris, advocaat of Casa Pronta
7. Inschrijving, overdracht en belastingaangifte

1. Voordat je een koper hebt

Een soepele verkoop begint vóór de eerste bezichtiging. Leg de caderneta predial, de certidão permanente en het energiecertificaat klaar, en controleer of kadaster en fiscale registratie dezelfde woning beschrijven. Onze gids welke papieren heb je nodig legt ze stuk voor stuk uit. Woon je in het buitenland, regel dan nu ook je NIF en je toegang tot het Portal das Finanças; zie verkopen als niet-inwoner.

2. Het bod en een eventuele reservering

Biedingen gaan in Portugal vaak per mail of bericht, soms via de advocaat van de koper. Een geaccepteerd bod is nog niet bindend. Sommige kopers willen de woning "reserveren" met een korte afspraak en een kleine betaling, terwijl hun advocaat de papieren controleert. Dat kan, maar leg schriftelijk vast wat er met het geld gebeurt als een van beide afhaakt, en houd de termijn kort.

3. Het voorlopig koopcontract (CPCV)

Het contrato-promessa de compra e venda, kortweg CPCV, is het moment waarop het serieus wordt. Verkoper en koper beloven daarin om later, op afgesproken voorwaarden, de akte te tekenen. Een goed CPCV bevat in elk geval:

• de partijen met hun NIF, en de woning met haar kadaster- en fiscale gegevens;
• de prijs, de aanbetaling en hoe en wanneer de rest wordt betaald;
• de datum of uiterste termijn voor de akte, en wie die inplant;
• in welke staat de woning wordt overgedragen (leeg, gemeubileerd, met of zonder registratie voor vakantieverhuur);
• voorwaarden, bijvoorbeeld dat de koper een hypotheek krijgt;
• wat er gebeurt als een van beide partijen niet doorgaat.

Voor een woning moet het CPCV schriftelijk zijn en worden de handtekeningen normaal persoonlijk gewaarmerkt (reconhecimento presencial) door een notaris, advocaat of solicitador. Laat het opstellen of nakijken door je eigen advocaat — niet alleen door die van de koper.

4. De aanbetaling (sinal)

Bij het CPCV betaalt de koper meestal een aanbetaling, de sinal. Volgens het Portugese Burgerlijk Wetboek werkt die standaard twee kanten op: trekt de koper zich zonder geldige reden terug, dan is hij de aanbetaling kwijt; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt die het dubbele terug. Afhankelijk van het contract kan de andere partij in sommige gevallen de rechter vragen de verkoop zelf af te dwingen (execução específica); hoe dat voor jouw contract uitpakt, is een vraag voor je advocaat. Het CPCV is voor jou als verkoper dus een echte verplichting: teken pas als je zeker bent van prijs en datum.

5. Voorkeursrechten (direito de preferência)

Sommige partijen hebben mogelijk het wettelijke recht om de woning op dezelfde voorwaarden eerder te kopen dan jouw koper: bijvoorbeeld een huurder, een mede-eigenaar of in bepaalde gebieden een overheidsinstantie. De notaris of advocaat kijkt na welke rechten gelden. Voor overheidsinstanties wordt de verkoop aangekondigd op het platform van Casa Pronta, zodat zij kunnen laten weten of ze hun recht gebruiken. Plan daar tijd voor in vóór de akte.

6. Tussen CPCV en akte

De koper regelt de hypotheek; de bank stuurt een taxateur naar de woning. Jij zorgt dat de papieren op de dag van de akte nog geldig zijn — vooral de certidão permanente — en vraagt je bank om de aflossingsverklaring (distrate) als er nog een lening is ingeschreven. Vóór de akte betaalt de koper de overdrachtsbelasting (IMT) en het zegelrecht (Imposto do Selo) via de belastingdienst; het betaalbewijs is nodig bij het tekenen.

Spreek af hoe meterstanden, VvE-bijdragen en de onroerendgoedbelasting van het lopende jaar worden verrekend. Verhuur je de woning als vakantieaccommodatie, spreek dan af wat er met boekingen en de registratie gebeurt.

7. De akte (escritura)

De overdracht is rond met het definitieve contract. Er zijn drie gangbare manieren om te tekenen:

• een notariële akte (escritura pública) bij een notaris — zie de Ordem dos Notários;
• een gewaarmerkt onderhands document (documento particular autenticado) opgesteld door een advocaat of solicitador;
• het overheidsloket Casa Pronta bij een kadasterkantoor, waar akte en inschrijving in één keer gebeuren.

Bij het tekenen betaalt de koper de rest van de prijs. In de akte staat hoe er is betaald; betalingen gaan dus per bankoverschrijving of bankcheque, niet contant. De sleutels gaan meestal dezelfde dag over.

Tekenen vanuit het buitenland

Je hoeft niet in Portugal te zijn. Veel verkopers tekenen via een volmacht (procuração) aan een advocaat, solicitador of iemand die ze vertrouwen. Teken je die buiten Portugal, dan moet hij in een vorm zijn die Portugal accepteert: meestal bij een notaris met een apostille, of op een Portugees consulaat, en soms met een beëdigde vertaling. Omschrijf de woning en de bevoegdheden precies, en laat het concept nakijken door degene die de volmacht gaat gebruiken.

8. Na de akte

• De overdracht wordt ingeschreven in het kadaster (registo predial); bij Casa Pronta gebeurt dat meteen, anders regelt de notaris of advocaat het meestal.
• De fiscale registratie wordt op naam van de nieuwe eigenaar gezet.
• Zeg nutsvoorzieningen en verzekering op of zet ze over, en waar het speelt de registratie voor vakantieverhuur.
• Bewaar de akte en alle facturen: je hebt ze het jaar erna nodig voor de aangifte van de vermogenswinst.

Recente wijzigingen

Met de vereenvoudiging van de bouwregels in 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024) zijn sommige stukken, zoals de gebruiksvergunning en de ficha técnica, niet meer verplicht bij de akte. Kopers en banken vragen er toch vaak om; kijk dus niet vreemd op als ze als voorwaarde in het CPCV staan.

Voor het totaalbeeld: terug naar je huis in Portugal verkopen. Verkoop je in het zuiden? Lees waar je in de Algarve op let.

Officiële bronnen

• Casa Pronta — overheidsloket voor woningtransacties en voorkeursrecht-aankondigingen
• Ordem dos Notários — Portugese notarissen
• IRN — Instituto dos Registos e do Notariado (kadaster)
• gov.pt — Pedir uma certidão permanente do registo predial
• Portal das Finanças — Autoridade Tributária e Aduaneira
• Diário da República — Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex urbanístico)

Geraadpleegd op 30 september 2026. Regels en formulieren veranderen; kijk bij twijfel altijd op de actuele pagina van de instantie zelf.

Meer gidsen over verkopen in Portugal

Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels verschillen per situatie en veranderen; laat je situatie nakijken door een notaris, advocaat of belastingadviseur in Portugal (en in je woonland).