Verkopen in Spanje als niet-inwoner: belasting en de inhouding

De koper houdt een deel van de koopsom in, jij doet zelf aangifte, en de gemeente heft een eigen belasting. Wat elke stap betekent en welke termijnen gelden.

Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels verschillen per regio en gemeente en veranderen; laat je eigen situatie nakijken door de notaris of een adviseur ter plaatse.

Woon je in Nederland, België of ergens anders buiten Spanje en verkoop je daar een woning, dan ben je voor de Spaanse belasting een verkoper die geen inwoner is. Dat verandert hoe de verkoop verloopt: de koper houdt een deel van de koopsom in voor de Spaanse belastingdienst, je doet daarna zelf aangifte, en de gemeente heft een eigen belasting over de waardestijging van de grond. Geen reden om niet te verkopen — wel een reden om het goed te plannen, want de termijnen zijn kort en de koper en notaris verwachten dat je de basis kent.

Deze gids legt de begrippen en de volgorde uit. We noemen hier bewust geen tarieven of bedragen: die veranderen en hangen af van je situatie. Volg de links naar de Agencia Tributaria en de wetgeving voor de actuele cijfers, en laat een Spaanse belastingadviseur jouw geval doorrekenen.

Ben ik geen inwoner voor de Spaanse belasting?

Fiscaal inwonerschap is iets anders dan een huis bezitten of ergens ingeschreven staan. Grofweg ben je fiscaal inwoner van Spanje als je in een kalenderjaar meer dan 183 dagen in Spanje verblijft, of als het zwaartepunt van je economische belangen daar ligt. Woon en werk je in een ander land en gebruik je de Spaanse woning als vakantiehuis, dan ben je meestal geen inwoner. Je situatie op de dag van de verkoop bepaalt welke regels gelden; ben je kort geleden verhuisd, zoek dit dan eerst uit. De pagina's van de Agencia Tributaria over de inkomstenbelasting voor niet-inwoners (IRNR) leggen de criteria uit.

1. Belasting over de winst (ganancia patrimonial)

Bij verkoop kun je winst maken: grofweg het verschil tussen wat je voor de woning krijgt en wat ze je gekost heeft. Voor niet-inwoners valt dat onder de inkomstenbelasting voor niet-inwoners (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR), en de winst wordt berekend met de gewone regels van de Spaanse inkomstenbelasting. Volgens de Agencia Tributaria mag Spanje winst uit de verkoop van onroerend goed in Spanje belasten op grond van de belastingverdragen die het heeft gesloten.

Wat in de berekening meetelt, in grote lijnen:

Verkoopwaarde: de koopsom in de akte, min de kosten die jij als verkoper voor de verkoop maakt.
Aankoopwaarde: wat je betaalde, plus de kosten en belastingen van je aankoop en de kosten van verbeteringen (geen gewoon onderhoud).

Daarom zijn je aankoopakte, de facturen van je aankoopkosten en de facturen van verbouwingen goud waard: zonder die stukken kun je je aankoopwaarde niet aantonen. Heb je de woning geërfd, dan telt in plaats daarvan de waarde die voor de erfenis is opgegeven.

Voormalige hoofdwoning: de Agencia Tributaria beschrijft een vrijstelling voor inwoners van een ander EU- of EER-land die hun vroegere hoofdverblijf in Spanje verkopen en de opbrengst herinvesteren in een nieuw hoofdverblijf. Die geldt alleen onder bepaalde voorwaarden; een vakantiewoning valt er niet onder. Ook als de vrijstelling geldt, moeten de inhouding en de aangifte hieronder gewoon gebeuren.

2. De inhouding door de koper (retención, modelo 211)

Omdat de belastingdienst een verkoper in het buitenland moeilijk kan nalopen, laat de Spaanse wet de koper meehelpen. Is de verkoper geen inwoner en heeft hij geen vaste inrichting in Spanje, dan moet de koper — inwoner of niet — een deel van de afgesproken prijs inhouden en afdragen aan de schatkist. De koper doet dat met modelo 211 binnen één maand na de overdracht, en moet jou het exemplaar voor de verkoper geven.

Drie dingen zijn belangrijk:

De inhouding is geen eindheffing. Het is een voorschot op je eigen belasting over de winst.
Betaalt de koper haar niet af, dan blijft de woning zelf ervoor aansprakelijk. Daarom staan kopers en hun advocaten erop, en noemt de notaris het in de akte.
In de praktijk wordt het ingehouden deel bij de ondertekening van de koopsom afgetrokken en doet de koper of zijn advocaat de aangifte 211. Zorg dat je jouw exemplaar krijgt — je hebt het nodig voor je eigen aangifte.

3. Je eigen aangifte (modelo 210)

Als verkoper geef je de winst zelf aan met modelo 210 (IRNR, niet-inwoners zonder vaste inrichting). Voor inkomsten uit de verkoop van onroerend goed geeft de Agencia Tributaria als termijn: binnen drie maanden nadat de termijn van één maand voor de inhouding door de koper is verstreken. Die maand loopt vanaf de datum van overdracht. In die aangifte trek je het bedrag af dat de koper al heeft ingehouden.

Is je belasting hoger dan de inhouding, dan betaal je het verschil bij.
Is de inhouding hoger dan je belasting — bijvoorbeeld omdat de winst klein was of je verlies maakte — dan vraag je met dezelfde aangifte het teveel terug.

Veel verkopers beseffen niet dat verlies juist een reden is om aangifte te doen: zonder aangifte blijft het ingehouden geld bij de belastingdienst. Je kunt zelf aangifte doen met een digitaal certificaat, of via een vertegenwoordiger of belastingadviseur.

4. Eerdere jaren: toegerekend inkomen

Niet-inwoners met een woning in Spanje die ze niet verhuren, moeten in het algemeen elk jaar een toegerekend inkomen (imputación de rentas) aangeven, ook met modelo 210. Zijn die jaarlijkse aangiften nooit gedaan, dan is het verstandig ze vóór de verkoop recht te zetten; een adviseur kijkt daar meestal naar bij het voorbereiden van je aangifte over de winst.

5. De gemeentelijke plusvalía (IIVTNU)

Los van de rijksbelasting heft de gemeente de Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, bekend als de plusvalía municipal. Die belast de waardestijging van de grond onder een stedelijke woning in de jaren dat jij eigenaar was.

Bij een verkoop is de verkoper de belastingplichtige.
Is de verkoper een persoon die niet in Spanje woont, dan maakt de wet de koper plaatsvervangend belastingplichtige. In de praktijk wil de koper het verwachte bedrag dan meestal inhouden op de koopsom, of afspreken hoe het betaald wordt.
De aangifte moet binnen dertig werkdagen na de verkoop bij de gemeente liggen. Veel gemeenten werken met eigen berekening (autoliquidación); de regels en formulieren staan in de gemeentelijke belastingverordening.
Sinds de hervorming van 2021 (Real Decreto-ley 26/2021) is er geen belasting als je kunt aantonen dat de grond niet in waarde is gestegen, op basis van de waarden in de aktes — je moet de verkoop dan wel aangeven en beide aktes overleggen. De wet laat je ook kiezen tussen berekeningsmethoden.

Voor landelijke grond (rústico) geldt deze belasting niet. Informeer bij de gemeente — of haar belastingkantoor — waar de woning ligt.

6. IBI in het jaar van verkoop

De IBI over een jaar is verschuldigd door wie op 1 januari eigenaar is. Koper en verkoper spreken vaak af de IBI van dat jaar te verdelen naar het aantal maanden dat ieder eigenaar is. Wat je ook afspreekt: zet het in het arras-contract en in de akte.

7. Belasting in je woonland

Ook je woonland kan de verkoop willen kennen of belasten. Belastingverdragen bepalen welk land wat mag belasten en hoe dubbele belasting wordt voorkomen. In Nederland valt een tweede woning in het buitenland meestal in box 3; in België gelden andere regels. Vraag dus ook een adviseur in je eigen land, het liefst vóór je tekent.

Wat je klaarlegt

Je NIE, en bij voorkeur een Spaanse bankrekening voor een eventuele teruggave
De aankoopakte of erfakte, en facturen van aankoopkosten en verbeteringen
Bewijs van de jaarlijkse aangiften als niet-inwoner over eerdere jaren
De aktes die de grondwaarde bij aankoop en verkoop tonen, voor de plusvalía
Een Spaanse belastingadviseur of vertegenwoordiger die modelo 210 op tijd indient

Lees verder hoe de notaris en de ondertekening werken en welke papieren je nodig hebt. Of ga terug naar je huis in Spanje verkopen.

Hulp bij de verkoop van je huis in Spanje

Vertel ons over je woning. We kijken met je naar een realistische vraagprijs, de papieren die voor jouw huis nodig zijn en de stappen tot aan de notaris — ook als je niet in Spanje woont.

Vraag een gratis oriëntatie aan

Meer gidsen voor verkopen in Spanje

Welke papieren heb je nodig om je huis in Spanje te verkopen? — Nota simple, escritura, energiecertificaat, bewoonbaarheid, IBI, VvE-verklaring en NIE.
De notaris en het verkoopproces in Spanje, stap voor stap — Van het arras-contract tot de akte bij de notario en de inschrijving in het register.
Je huis zelf adverteren op idealista en fotocasa — Foto's, plattegrond, beschrijving, prijs, reageren op aanvragen en oplichting herkennen.
Huis verkopen in Spanje
Een geërfd huis in het buitenland verkopen

Bronnen

Geraadpleegd op 30-09-2026. Controleer altijd de actuele versie bij de bron.