Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels verschillen per gemeente en regio en veranderen; laat je eigen situatie nakijken door de notaio of een adviseur in Italië (en in je woonland).
Een verkoop in Italië wordt getekend bij een notaris, de notaio, en die tekent pas als de papieren compleet zijn en met elkaar kloppen. De meeste vertraging komt door stukken die ontbreken, of door een woning die niet meer overeenkomt met haar papieren: een veranda die is dichtgemaakt, een muur die is verplaatst, een aanbouw die nooit in het kadaster is gekomen. Verzamel je de stukken hieronder vóór je adverteert, dan weet je op tijd of er iets rechtgezet moet worden. Zeker als je in Nederland of België woont en niet even langs het gemeentehuis of het notariskantoor kunt.
De Italiaanse notariële beroepsorganisatie (Consiglio Nazionale del Notariato) publiceert een lijst met de stukken die een verkoper meestal nodig heeft. Volgens het Notariato zelf is die lijst niet volledig, dus vraag je notaio altijd wat er voor jouw situatie geldt.
1. Je eigendomsbewijs: de atto di provenienza
De atto di provenienza is de akte waarmee je eigenaar bent geworden: meestal de notariële koopakte (rogito), of een akte van schenking. De notaio controleert daarmee dat jij de eigenaar bent, hoe de woning is omschreven en welke rechten en lasten erbij horen. Houd hem ook bij de hand voor de belasting, want hij laat zien wanneer en voor welk bedrag je de woning hebt verkregen.
Heb je de woning geërfd, dan vraagt de lijst van het Notariato in plaats daarvan de stukken van de nalatenschap: de aangifte van nalatenschap (dichiarazione di successione), een eventueel testament, de aanvaarding van de erfenis en waar nodig de Europese Erfrechtverklaring. Regel die vóór je een koper zoekt. In onze gids over een geërfd huis in het buitenland verkopen staat de volgorde van de stappen.
2. Visura catastale en planimetria
Elk gebouw in Italië staat in het kadaster (catasto), dat wordt beheerd door de Agenzia delle Entrate, de Italiaanse belastingdienst. De visura catastale is het uittreksel met de kadastrale gegevens van je woning: de aanduiding, de categorie en de ingeschreven eigenaren. De planimetria catastale is de plattegrond die in het kadaster is ingediend. Het Notariato vraagt de verkoper om de plattegronden uit het kadaster en de andere kadastrale stukken.
Als eigenaar kun je de visura, de plattegrond en de hypotheekgegevens van je eigen woning gratis online inzien, via de persoonlijke raadpleegdienst van de Agenzia delle Entrate. Je logt in met SPID, de elektronische identiteitskaart (CIE) of de nationale dienstenkaart (CNS). Plattegronden zijn alleen toegankelijk voor wie rechten op de woning heeft en voor wie zij daarvoor machtigen. Heb je geen van die digitale identiteiten, dan kan een technicus ter plaatse (geometra) of de notaio de stukken voor je opvragen.
3. Kadastrale conformiteit: klopt de woning met de papieren?
Hier gaat het bij veel verkopers mis. In de akte moeten de eigenaren verklaren dat de kadastrale gegevens en de plattegrond overeenkomen met de werkelijke staat van de woning, of een bevoegde technicus moet dat in hun plaats verklaren. De regel staat in artikel 29, lid 1-bis van wet 52/1985, en het Notariato legt uit dat een akte zonder die verklaring nietig is. Sinds 2017 kan zo'n akte in bepaalde gevallen achteraf worden bevestigd, maar daar wil je niet op rekenen.
Vergelijk dus de planimetria kamer voor kamer met de werkelijkheid. Wijkt er iets af, dan kan een technicus vóór de verkoop een bijgewerkte plattegrond bij het kadaster indienen. Begin op tijd: het kost tijd, en de technicus van een koper ziet verschillen snel.
4. Bouwkundige conformiteit en bewoonbaarheid
Kadastrale conformiteit is iets anders dan bouwkundige (urbanistische) conformiteit. Het kadaster legt vast wat er staat; het bouwdossier bij de gemeente (comune) legt vast wat er is toegestaan. Het Notariato noemt de controles die de notaio vóór de akte doet, waaronder dat de bouwkundige en kadastrale situatie van de woning in orde is. Het deel voor de verkoper vraagt om de bouwvergunningen en andere procedures voor het gebouw, en om de verklaring van bewoonbaarheid (agibilità) of het bewijs dat die is aangevraagd.
In de praktijk: laat een technicus het bouwdossier bij de comune vergelijken met de huidige staat van de woning. Werk dat zonder de juiste toestemming is uitgevoerd, kan een verkoop blokkeren of vertragen, en rechtzetten kan maanden duren. Bij grond, of als het perceel bij de woning groter is dan 5.000 m², noemt de lijst ook een stedenbouwkundig certificaat.
5. Het energiecertificaat (APE)
Het Attestato di Prestazione Energetica (APE) toont de energieprestatie van het gebouw op een schaal van A4 tot G. Volgens ENEA, het Italiaanse energieagentschap, is het verplicht bij de verkoop of nieuwe verhuur van een bestaande woning, en in woningadvertenties. Je hebt het dus nodig vóór je de woning online zet, niet pas bij de akte. Het APE wordt na een bezoek opgesteld door een gekwalificeerde, onafhankelijke deskundige.
Het Notariato voegt toe dat de notaio het energiecertificaat moet controleren, en dat het bij gebouwen met een verwarmingsinstallatie verplicht is en vaak bij de akte moet worden gevoegd.
6. Codice fiscale en identiteit
Het Notariato vraagt de verkoper om een identiteitsbewijs en het Italiaanse fiscale nummer (codice fiscale). Heb je de woning gekocht, dan heb je er vrijwel zeker al een. Heb je hem geërfd en heb je er geen, dan kun je als inwoner van het buitenland een codice fiscale aanvragen bij de Italiaanse ambassade of het consulaat in je woonland; de Agenzia delle Entrate geeft hem ook uit op haar kantoren. De Agenzia waarschuwt dat alleen het nummer dat zij uitgeeft geldig is, en niet een nummer uit een online rekenhulp. Voor burgers van buiten de EU noemt de lijst ook een verblijfsvergunning en visum.
7. Burgerlijke staat
De notaio moet weten wie er moet tekenen. De lijst vraagt om een uittreksel uit je huwelijksakte of een verklaring van burgerlijke staat (stato libero) of geregistreerd partnerschap, en een kopie van eventuele huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden. Afhankelijk van je huwelijksgoederenregime moet je echtgenoot of partner mogelijk ook tekenen.
8. Hypotheek, VvE en eerdere betalingen
- Hypotheek: staat er nog een hypotheek ingeschreven, dan vraagt de lijst om bewijs van de laatste aflossing en van de doorhaling, of een brief van de bank of notaio die dat regelt. Een afgeloste lening kan nog een hypotheek in het register achterlaten, dus controleer dit op tijd.
- VvE (condominio): bij een appartement of een woning in een complex met gedeelde delen neem je het reglement van de condominio mee en een verklaring van de beheerder (amministratore) dat alle servicekosten zijn betaald, met eventuele bijzondere uitgaven of lopende geschillen.
- Al ontvangen betalingen: kopieën van de betaalbewijzen van een aanbetaling, en het voorlopig koopcontract zodra dat is getekend.
Een handige volgorde
- Zoek je atto di provenienza op (of de stukken van de nalatenschap).
- Download de visura en planimetria en vergelijk ze met de woning.
- Laat een technicus de kadastrale en bouwkundige conformiteit nakijken en verschillen rechtzetten.
- Bestel het APE — vóór je adverteert.
- Controleer je codice fiscale, identiteitsbewijs en stukken over je burgerlijke staat.
- Vraag de bank en de beheerder van de condominio om hun verklaringen.
- Lees onze gidsen over de verkoop van compromesso tot rogito en over belasting voor verkopers die niet in Italië wonen.
Bewaar alles in één map, ook gescand. Vraagt de notaio of een koper iets, dan kun je dezelfde dag antwoorden, en dat laat zien dat de woning in orde is.
Liever zelf aan de slag? Maak een gratis account aan, zet je woning met foto’s klaar en houd alles op één plek bij. Gratis account aanmaken
