Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels verschillen per gemeente en regio en veranderen; laat je eigen situatie nakijken door de notaio of een adviseur in Italië (en in je woonland).
Veel eigenaren in het buitenland denken dat je bij de verkoop van een Italiaans huis altijd Italiaanse belasting over de winst betaalt. Dat klopt niet. Volgens de Italiaanse inkomstenbelasting is de winst op de verkoop van een woning — de plusvalenza — alleen in bepaalde gevallen belast, en de bekendste regel gaat over tijd: hoe lang je de woning al hebt. Deze gids legt de begrippen, de uitzonderingen en de rol van de notaio uit, met links naar de officiële teksten van de Agenzia delle Entrate, de Italiaanse belastingdienst. Tarieven noemen we bewust niet: kijk voor de actuele cijfers bij de bron of vraag een adviseur.
1. Wat de plusvalenza is
De plusvalenza is, eenvoudig gezegd, het verschil tussen wat je voor de woning krijgt en wat ze je heeft gekost. De instructies van de Agenzia delle Entrate beschrijven de berekening: de verkoopprijs, min de aankoopprijs of de bouwkosten, vermeerderd met de kosten die bij de woning horen. Daaronder vallen de belastingen die je bij de aankoop betaalde, de notariskosten van de aankoop en uitgaven die de waarde van de woning hebben verhoogd.
Daarom zijn je koopakte en de facturen van verbeteringen belangrijk. Bewaar ze bij elkaar: zonder die stukken kun je niet laten zien wat de woning je echt heeft gekost.
2. De vijfjaarsregel
Artikel 67 van de Italiaanse wet op de inkomstenbelasting (TUIR), zoals geciteerd door de Agenzia delle Entrate in circulaire 13/E van 13 juni 2024, rekent de winst op de verkoop van een woning die niet langer dan vijf jaar vóór de verkoop is gekocht of gebouwd tot het belastbare "overige inkomen". Verkoop je na meer dan vijf jaar, dan is er bij een woning in de regel geen belastbare plusvalenza. Voor bouwgrond gelden andere regels.
Twee punten om te weten:
- Geschonken woning: volgens de instructies van de Agenzia tellen de vijf jaar bij een geschonken woning vanaf de datum waarop de schenker de woning verkreeg, en geldt de aankoopprijs van de schenker als jouw kostprijs.
- Betaling in termijnen: betaalt de koper in termijnen en kies je voor de vervangende belasting hieronder, dan wordt die volgens de instructies bij de akte meteen over de hele winst geheven.
3. Twee uitzonderingen: erfenis en hoofdwoning
Hetzelfde artikel sluit twee situaties uit, ook binnen de vijf jaar:
- Geërfde woning (acquisiti per successione): de verkoop van een woning die je hebt geërfd valt niet onder deze regel.
- Hoofdwoning: een woning die het grootste deel van de periode tussen aankoop of bouw en verkoop de hoofdwoning (abitazione principale) was van de verkoper of van gezinsleden van de verkoper.
Woon je in het buitenland, wees dan voorzichtig met de uitzondering voor de hoofdwoning. Of een woning je abitazione principale was, hangt af van waar je werkelijk woonde. We hebben geen officiële uitleg gevonden over hoe de Agenzia dit bij niet-inwoners toepast, dus ga er niet van uit dat het voor een vakantiewoning geldt. Vraag een belastingadviseur voor je erop rekent.
4. Woningen verbouwd met de Superbonus
Sinds 1 januari 2024 geldt er een extra regel. Zijn er aan de woning werken uitgevoerd die onder de Superbonus vielen, en zijn die niet langer dan tien jaar vóór de verkoop afgerond, dan kan de winst ook na vijf jaar belast zijn. Volgens circulaire 13/E geldt dat ook als de werken aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw zijn uitgevoerd waar je appartement bij hoort, en het gaat om de eerste verkoop na de werken. Dezelfde uitzonderingen voor erfenis en hoofdwoning gelden, waarbij de hoofdwoningtoets over die tien jaar loopt (of over de kortere periode dat je de woning had).
Zijn er in je gebouw Superbonus-werken geweest, vraag de beheerder van de condominio dan wanneer die zijn afgerond. Die datum telt.
5. Ook voor niet-inwoners
Wie buiten Italië woont, valt niet buiten deze regels. Circulaire 13/E noemt wie dit soort inkomen kan hebben, en daar horen ook niet-inwoners bij zonder vaste inrichting in Italië, als het inkomen volgens artikel 23 van de TUIR in Italië is ontstaan. Een woning die in Italië staat is daar het typische voorbeeld van. De vijfjaarsregel en de uitzonderingen gelden dus ook voor jou.
Ook je woonland kan willen weten dat je hebt verkocht en wat je hebt verdiend. Hoe de twee landen het heffingsrecht verdelen, hangt af van de regels in je woonland en van het belastingverdrag met Italië. Laat dat nakijken door een adviseur in Nederland of België.
6. De imposta sostitutiva via de notaio
Valt de verkoop binnen de vijf jaar, dan mag de verkoper de notaio volgens de Italiaanse wet (artikel 1, lid 496 van wet 266/2005) bij de akte vragen om over de winst een vervangende belasting (imposta sostitutiva) toe te passen in plaats van de gewone inkomstenbelasting. De notaio:
- berekent en past de belasting toe, met geld dat hij van de verkoper ontvangt;
- draagt die af aan de staat binnen de termijn van de registratiebelasting, volgens de instructies van de Agenzia 30 dagen na de akte;
- meldt de verkoop aan de Agenzia delle Entrate op een speciaal formulier, dat jij ook tekent, omdat jij verantwoordelijk bent voor de cijfers over je aankoopprijs en kosten.
Voor een niet-inwoner kan dat handig zijn: de belasting is bij de akte geregeld, via de notaio, in Italië. Of het in jouw situatie de betere keuze is, hangt af van je cijfers en van de belasting in je woonland. Het tarief staat in de wet en is in de loop van de jaren veranderd; het actuele tarief staat in circulaire 13/E. Vraag je de notaio niet om de imposta sostitutiva, dan loopt een belastbare winst via de gewone aangifte inkomstenbelasting, en daarvoor heb je een adviseur nodig.
7. Korte checklist
- Zoek de datum en prijs van je aankoop op (atto di provenienza), of de datum van de erfenis of schenking.
- Tel: valt de verkoop binnen vijf jaar na aankoop of bouw? Binnen tien jaar na afgeronde Superbonus-werken?
- Controleer de uitzonderingen: geërfd, of het grootste deel van de tijd de hoofdwoning van jou of je gezin?
- Verzamel de facturen van de aankoopbelastingen, de notaris en de verbeteringen.
- Is de winst belast: bespreek de imposta sostitutiva vóór de akte met de notaio.
- Houd je codice fiscale bij de hand — de notaio heeft hem nodig, ook voor het formulier. Zie onze gids over de papieren voor een verkoop in Italië.
- Vraag een adviseur in je woonland hoe de verkoop daar wordt behandeld.
Wat deze gids niet behandelt
Deze gids gaat over de belasting op de winst. De belastingen die de koper bij de aankoop betaalt, de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IMU) en de erfbelasting zijn aparte onderwerpen, en kosten zoals makelaars- of notariskosten hangen af van je afspraken. Voor de stappen van de verkoop zelf lees je van compromesso tot rogito.
Liever zelf aan de slag? Maak een gratis account aan, zet je woning met foto’s klaar en houd alles op één plek bij. Gratis account aanmaken
