Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels verschillen per gemeente en regio en veranderen; laat je eigen situatie nakijken door de notaio of een adviseur in Italië (en in je woonland).
De verkoop van een huis in Italië verloopt in een vaste volgorde: een bod, een voorlopig koopcontract, de definitieve akte bij de notaio en de formaliteiten daarna. Elke stap heeft een eigen Italiaanse naam, en elke stap bindt je op een andere manier. Deze gids loopt ze op volgorde door, op basis van de uitleg van de Italiaanse notariële beroepsorganisatie (Consiglio Nazionale del Notariato), zodat je weet wat je tekent en wanneer.
Stap 1. Prijs en voorbereiding
Zorg dat je papieren op orde zijn voordat een koper een bod doet: de akte waarmee je de woning hebt verkregen, het kadastrale uittreksel en de plattegrond, het energiecertificaat (APE) en een controle of de woning klopt met de kadastrale en bouwkundige stukken. De eerste vragen van een koper — en later de controles van de notaio — gaan precies over die punten. In onze gids over de papieren die je nodig hebt staan ze een voor een.
Stap 2. Het koopvoorstel (proposta di acquisto)
Geïnteresseerde kopers beginnen vaak met een schriftelijk koopvoorstel. Volgens het Notariato is dat een verklaring van de koper dat hij de woning voor een bepaalde prijs wil kopen. Meestal is het een voorgedrukt formulier, vaak van een makelaar, en meestal hoort er een geldbedrag bij als aanbetaling.
Wat voor jou als verkoper telt: na ondertekening bindt het voorstel de koper, maar jij bent vrij om andere biedingen te bekijken. Aanvaard je het, dan wordt het voorstel automatisch een voorlopig koopcontract. Lees het dus goed voor je aanvaardt: aanvaarden is geen formaliteit, het is het moment waarop ook jij gebonden bent.
Stap 3. Het voorlopig koopcontract (compromesso)
Het voorlopig koopcontract — contratto preliminare, meestal compromesso genoemd — is volgens het Notariato een echt contract dat beide partijen verplicht om de definitieve akte te tekenen. Er staan de hoofdzaken van de verkoop in:
- de prijs en de aanduiding van de woning, met adres en een gedetailleerde omschrijving (verdiepingen, kamers), met actuele kadastrale gegevens;
- de datum van de definitieve akte;
- de verplichtingen die elke partij vóór de overdracht moet nakomen.
In deze fase betaalt de koper meestal een aanbetaling (caparra) en soms voorschotten op de prijs (acconti). Het Notariato maakt onderscheid tussen die twee, en ze worden verschillend belast als het voorlopig contract wordt geregistreerd; die belasting wordt later verrekend bij de definitieve akte. Bespreek met de notaio welke vorm bij jullie afspraak past en wat elke vorm betekent als de koop niet doorgaat.
Inschrijving: als de notaio de compromesso opstelt
Een voorlopig koopcontract kan in de openbare registers worden ingeschreven (trascrizione) als een notaio het opstelt als openbare akte of als gewaarmerkte onderhandse akte. De inschrijving "reserveert" de woning voor de koper: vanaf dat moment kan de verkoper de woning niet meer aan een ander verkopen of er een hypotheek op vestigen, en kunnen schuldeisers van de verkoper er geen beslag op leggen. Het Notariato raadt dat aan als de koper flinke voorschotten betaalt, als er veel tijd zit tussen het voorlopige en het definitieve contract, of als de verkoper het risico loopt insolvent te worden. In andere gevallen kun je met de notaio bekijken of inschrijving nodig is.
Stap 4. De keuze van de notaio
In Italië is de keuze van de notaio vrij — het Notariato benadrukt dat een makelaar of bank die niet mag opleggen — en die keuze ligt bij de koper, die ook de notariskosten betaalt, tenzij de partijen iets anders afspreken. De notaio treedt op als onpartijdige openbare ambtenaar, onafhankelijk van koper en verkoper. Voor jou als verkoper betekent dat: lever de stukken die de notaio vraagt en beantwoord vragen snel.
Stap 5. De controles van de notaio
Vóór de akte voert de notaio de wettelijk verplichte controles uit. Volgens het Notariato horen daarbij:
- de identiteit van de partijen en of ze bevoegd zijn om te tekenen, waaronder het huwelijksgoederenregime en, bij buitenlanders, hun handelingsbevoegdheid;
- onderzoek naar hypotheken, beslagen en lasten, en of de bouwkundige en kadastrale situatie van de woning in orde is;
- beperkingen zoals een voorkeursrecht of regels voor beschermde gebouwen;
- het energiecertificaat, de regels tegen witwassen, de traceerbaarheid van betalingen en een eventuele courtage aan een makelaar;
- welke belastingregeling op de verkoop van toepassing is.
Stap 6. De akte (rogito)
De definitieve akte, vaak gewoon de rogito genoemd, wordt getekend op het kantoor van de notaio. De wet stelt strenge regels: de notaio leest de hele akte voor aan de partijen, de partijen tekenen in het bijzijn van de notaio en daarna tekent de notaio. Wat de notaio in de akte vastlegt, geldt als volledig bewijs, ook voor de rechter.
Spreek je geen Italiaans, of kun je op de dag zelf niet in Italië zijn, bespreek dat dan ruim op tijd met de notaio. Vraag hoe de akte aan je wordt uitgelegd en of je je kunt laten vertegenwoordigen, bijvoorbeeld met een volmacht (procura), en in welke vorm die moet worden opgemaakt.
Valt de verkoop binnen vijf jaar na je aankoop, dan is dit ook het moment om de notaio te vragen de vervangende belasting op de winst toe te passen. Zie onze gids over belasting voor verkopers die niet in Italië wonen.
Stap 7. De sleuteloverdracht
In de regel wordt de woning overgedragen als de akte wordt getekend. Partijen kunnen iets anders afspreken: een eerdere overdracht (je blijft eigenaar en verantwoordelijk tot de akte) of een latere, met een clausule in de akte met een uiterste datum en zo nodig een boete bij vertraging. Bij een appartement raadt het Notariato aan om bij de overdracht de beheerder van de condominio te vragen om een verklaring dat alle servicekosten zijn betaald, omdat de koper aansprakelijk kan zijn voor onbetaalde kosten van het voorgaande jaar.
Het Notariato noemt ook een recent aangenomen regel waarbij de koopprijs bij de notaio wordt gestort en pas aan de verkoper wordt betaald als de formaliteiten na de verkoop zijn afgerond. Volgens het Notariato werd de uitvoeringsregeling nog goedgekeurd; vraag je notaio of die voor jouw verkoop al geldt.
Stap 8. Na de akte
Kort na de ondertekening moet de notaio volgens de wet:
- de akte registreren bij de belastingdienst en de bijbehorende belastingen namens de cliënt betalen;
- de akte inschrijven in de openbare registers, zodat de overdracht ook tegenover derden geldt;
- het kadaster laten bijwerken.
Wat voor jou overblijft is praktisch: zet de contracten voor water, stroom en gas over of zeg ze op, laat de beheerder van de condominio het weten en bewaar een kopie van de akte bij je belastingpapieren.
Klaar om te verkopen?
Begin met de papieren en een eerlijke vraagprijs. Lees hoe je je huis als particulier adverteert op de Italiaanse portalen, of vraag ons om samen naar je woning te kijken.
Liever zelf aan de slag? Maak een gratis account aan, zet je woning met foto’s klaar en houd alles op één plek bij. Gratis account aanmaken
