Informations générales, et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles évoluent et dépendent de votre situation ; faites vérifier votre cas par le notaire ou un conseiller en France (et dans votre pays de résidence).
En France, le vendeur doit remettre davantage de documents que dans la plupart des pays européens. La raison principale est le dossier de diagnostic technique (DDT) : un ensemble de rapports techniques qui doit être annexé à l’avant-contrat ou à l’acte de vente. S’il manque un diagnostic, l’acheteur peut retarder la vente, voire, dans certains cas, la contester. Bonne nouvelle : la liste est fixée par la loi et publiée par l’administration. Ce guide la passe en revue, explique à quoi correspond chaque document et vous dit à quel moment il vous le faut.
La liste en bref
- Titre de propriété : la preuve que vous êtes propriétaire, en général l’acte par lequel vous avez acheté ou hérité le bien.
- Dossier de diagnostic technique (DDT) : les diagnostics, du DPE à l’état des risques (ERP).
- Documents de copropriété, si vous vendez un appartement ou un lot dans un immeuble en copropriété.
- Pièces d’identité de chaque vendeur et, si vous êtes marié ou pacsé, des informations sur votre régime matrimonial.
- Pièces liées à votre situation : un prêt immobilier en cours, une succession, des travaux ou une location saisonnière.
1. Le titre de propriété
Votre titre de propriété est l’acte notarié par lequel vous avez acquis le bien : l’acte de vente si vous l’avez acheté, ou l’attestation de propriété établie par un notaire si vous en avez hérité. Il décrit le bien, ses références cadastrales et la manière dont vous en êtes devenu propriétaire. Le notaire chargé de la vente vérifiera de toute façon l’origine de propriété auprès du service de la publicité foncière, mais avoir votre propre copie sous la main fait gagner du temps et permet de repérer tôt les problèmes, par exemple une parcelle décrite autrement que celle que vous utilisez réellement.
Vous avez hérité de la maison ? Les héritiers doivent alors d’abord être inscrits comme propriétaires grâce à l’attestation de propriété du notaire. Selon les notaires de France, une vente ne peut pas être publiée sans elle. Pour en savoir plus, lisez notre guide sur la vente d’un bien hérité à l’étranger.
2. Le dossier de diagnostic technique (DDT)
Le DDT regroupe tous les diagnostics obligatoires. Il est fourni par le vendeur et annexé à la promesse ou au compromis de vente, ou à l’acte de vente en l’absence d’avant-contrat. Chaque diagnostic est réalisé par un professionnel certifié (diagnostiqueur). Les diagnostics nécessaires dépendent de l’âge du bâtiment, de ses installations et de sa localisation :
| Diagnostic | Quand il est obligatoire |
|---|---|
| DPE (performance énergétique) | Toujours. |
| Plomb (CREP) | Bâtiment construit avant le 1er janvier 1949. |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997. |
| Électricité | Installation électrique intérieure de plus de 15 ans. |
| Gaz | Installation intérieure de gaz de plus de 15 ans. |
| Assainissement | Logement avec assainissement non collectif (non raccordé au réseau public), ou lorsque la commune l’exige. |
| Termites | Logement situé dans une zone déclarée infestée par arrêté préfectoral. |
| État des risques (ERP) | Logement situé dans une zone exposée à des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, au radon ou au recul du trait de côte. |
| Bruit (nuisances sonores aériennes) | Logement situé dans une zone d’exposition au bruit d’un aérodrome. |
| Audit énergétique | Maisons (pas les appartements) classées E, F ou G au DPE. |
En outre, le contrat doit indiquer si le bien se trouve dans une zone exposée au risque de mérule et, depuis 2023, un carnet d’information du logement est obligatoire lorsque le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé à partir du 1er janvier 2023, ou lorsque des travaux de rénovation ont été réalisés depuis.
3. Le DPE : la note énergétique, nécessaire avant l’annonce
Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. C’est le seul diagnostic qu’il vous faut avant de publier votre annonce : toute annonce de vente, en ligne ou sur papier, doit afficher les classes énergie et climat, et les logements classés F ou G doivent porter la mention logement à consommation énergétique excessive. L’annonce doit aussi indiquer une estimation des dépenses annuelles d’énergie.
Selon service-public.fr, le DPE remis à l’acheteur doit dater de moins de 10 ans à la date de la promesse ou de l’acte. Attention aux diagnostics anciens : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
4. L’état des risques : dès la première visite
L’état des risques informe l’acheteur des risques naturels et technologiques auxquels le logement est exposé. Il doit lui être remis dès la première visite, puis annexé à l’avant-contrat ou à l’acte de vente. S’il n’est pas fourni au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation de l’acheteur ne court qu’à partir du lendemain de sa remise. Pour un logement soumis à l’état des risques, les annonces de vente doivent aussi préciser que les informations sur les risques sont disponibles sur le site officiel Géorisques. Vous pouvez y préparer l’état des risques pour votre adresse.
5. Vendre un appartement : les documents de copropriété
Si le logement fait partie d’une copropriété, l’acheteur doit recevoir une série de documents sur l’immeuble et ses finances, en principe avec la promesse. Service-public.fr cite notamment :
- la fiche synthétique, qui résume les données financières et techniques de l’immeuble ;
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec leurs modificatifs publiés ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
- le carnet d’entretien et, s’ils existent, les conclusions du diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux ;
- la situation financière de votre lot : les charges payées au cours des deux derniers exercices, votre quote-part du fonds de travaux, les sommes que l’acheteur pourrait devoir au syndicat et le montant global des impayés dans l’immeuble ;
- la superficie privative selon la loi Carrez, qui doit figurer dans le contrat.
Avant l’acte, le notaire demande aussi au syndic un état daté, qui indique ce que vous devez au syndicat et ce qu’il vous doit. Sollicitez votre syndic tôt : ces documents peuvent prendre plusieurs semaines.
6. Les documents qui dépendent de votre situation
- Prêt immobilier en cours : le prêt doit être remboursé et l’hypothèque levée lors de la vente. Communiquez tôt les références de votre prêt au notaire pour que cela puisse être réglé avant l’acte.
- Marié ou pacsé : votre régime matrimonial détermine si votre conjoint ou partenaire doit signer, même si un seul nom figure sur l’acte.
- Travaux : les autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable) et, pour les travaux récents, les attestations d’assurance. L’acheteur et son notaire poseront des questions sur les extensions, les piscines et les aménagements.
- Location saisonnière : si vous louez le bien en meublé de tourisme, conservez les références de votre enregistrement ; l’acheteur vous les demandera.
- Signature depuis l’étranger : une procuration. Voir la procédure de vente étape par étape.
Quand faut-il quoi ?
- Avant l’annonce : le DPE (les classes figurent dans l’annonce) et, idéalement, l’état des risques établi sur Géorisques.
- À la première visite : l’état des risques.
- À la promesse ou au compromis : le DDT complet et, pour un appartement, les documents de copropriété.
- Avant l’acte : vos pièces d’identité, l’état daté, les références du prêt et tout ce que le notaire vous demande.
Les écueils fréquents et comment les éviter
Un DPE périmé ou non valable. Vérifiez la date de votre diagnostic énergétique avant de publier l’annonce ; une annonce sans classes énergétiques valables n’est pas conforme.
Un syndic qui tarde. Demandez les documents de copropriété dès que vous décidez de vendre.
Des travaux sans autorisation. Une extension ou une piscine jamais déclarée ressortira lors des vérifications du notaire. Faites-vous conseiller avant de fixer le prix.
Vous voulez savoir quels papiers s’appliquent à votre bien ? Utilisez notre outil gratuit des documents par pays ou la check-list générale pour vendre à l’étranger. Quand vous êtes prêt, créez votre compte gratuit et publiez votre bien, ou lisez d’abord notre page vendre sa maison en France.
