Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels veranderen en hangen af van je situatie; laat je eigen geval nakijken door de notaire of een adviseur in Frankrijk (en in je woonland).
Verkoop je een Franse woning die niet je hoofdverblijf is, dan wordt de winst in Frankrijk belast als plus-value immobilière, ook als je in het buitenland woont. Het goede nieuws voor wie niet in Frankrijk woont: zelf aangifte doen hoeft zelden. De notaire die de verkoop regelt, berekent de belasting, doet de aangifte en betaalt haar uit de verkoopopbrengst. In deze gids lees je hoe dat werkt, welke vrijstellingen er zijn en wanneer je een représentant fiscal nodig hebt. Tarieven noemen we bewust niet: die veranderen, en de officiële pagina's hieronder tonen altijd de actuele.
1. Wat wordt belast: de meerwaarde
De belastbare winst is in principe de verkoopprijs min de aankoopprijs. Service-public.fr legt uit dat je beide kanten mag bijstellen:
- Verkoopprijs: de prijs in de akte, verminderd met bepaalde kosten die de verkoper draagt, zoals de verplichte keuringen.
- Aankoopprijs: wat je betaalde, verhoogd met aankoopkosten en met bepaalde bouw- of renovatiewerken. Je gebruikt de werkelijke, aantoonbare kosten, of onder voorwaarden een forfaitair bedrag dat de wet vastlegt.
- Geërfde of geschonken woning: als aankoopwaarde geldt de waarde in de aangifte van nalatenschap of in de schenkingsakte.
Bewaar de facturen van werk dat je hebt laten doen. Zonder bewijs kan de notaire alleen rekenen met wat de regels forfaitair toestaan.
2. Hoe langer in bezit, hoe minder belasting
Frankrijk verlaagt de belastbare winst voor elk jaar dat je de woning bezit: het abattement pour durée de détention. De korting begint na het vijfde bezitsjaar. Volgens impots.gouv.fr is de winst na 22 jaar vrijgesteld van inkomstenbelasting en na 30 jaar van sociale heffingen. Daartussen loopt de korting elk jaar op; het schema staat op de officiële pagina.
Bij een vakantiehuis dat je al tientallen jaren hebt, kan er dus weinig of geen belasting overblijven. Bij een woning die je een paar jaar geleden kocht, is de volledige winst meestal belast.
3. Hoe een niet-inwoner wordt belast
Een verkoper die niet in Frankrijk woont, betaalt twee dingen over de belastbare winst:
- Inkomstenbelasting tegen een vast tarief, ingehouden via de notaire (prélèvement), en soms een toeslag als de winst hoog is.
- Sociale heffingen. Hier telt je woonland. Woon je in de EU, de EER of Zwitserland en ben je daar verplicht sociaal verzekerd, dan betaal je niet de Franse CSG en CRDS maar alleen een prélèvement de solidarité (solidariteitsheffing). Volgens impots.gouv.fr geldt dat ook voor inwoners van het Verenigd Koninkrijk. Inwoners van andere landen betalen de volledige sociale heffingen.
De actuele tarieven staan op impots.gouv.fr. Vertrouw niet op tarieven uit oudere artikelen: vooral de sociale heffingen zijn een paar keer veranderd.
4. De notaire regelt het papierwerk
Bij de verkoop berekent de notaire de belastbare winst, vult hij formulier 2048-IMM-SD in en betaalt hij de belasting namens jou aan de fiscus, uit de verkoopprijs. Jij krijgt de rest. Heb je ander Frans inkomen, dan moet de winst volgens impots.gouv.fr ook in je jaarlijkse Franse aangifte (formulier 2042 C) staan, voor de berekening van je tarief. Ook je woonland kan de verkoop willen weten; vraag een adviseur daar hoe die wordt behandeld onder het belastingverdrag met Frankrijk.
5. Vrijstellingen die tellen als je in het buitenland woont
De bekendste vrijstelling, voor de résidence principale, geldt voor de woning waar je woont op het moment van verkoop. Ben je naar het buitenland verhuisd, dan is de Franse woning niet meer je hoofdverblijf. Twee regels voor niet-inwoners kunnen dan toch helpen, volgens impots.gouv.fr:
- Volledige vrijstelling voor je vroegere hoofdverblijf. Die geldt als de woning je hoofdverblijf in Frankrijk was vóór je vertrek, je hem tot de verkoop vrij ter beschikking hield (bijvoorbeeld niet verhuurd), je verkoopt vóór 31 december van het jaar na je vertrek, en je nu in een EU-land woont of in een land dat een bijstandsverdrag met Frankrijk heeft.
- Een vrijstelling met een plafond. Was je ooit minstens twee jaar achter elkaar fiscaal inwoner van Frankrijk, dan kan een deel van de winst op de verkoop van één woning vrijgesteld zijn, tot een maximum per verkoper. Je moet verkopen vóór 31 december van het tiende jaar na je vertrek, of op elk moment als de woning sinds minstens 1 januari van het jaar vóór de verkoop vrij tot je beschikking stond. Deze vrijstelling is bedoeld voor onderdanen van een EU- of EER-land dat een verdrag over administratieve bijstand met Frankrijk heeft; volgens de officiële belastingrichtlijnen komen onderdanen van andere landen er alleen onder voorwaarden voor in aanmerking, via een non-discriminatiebepaling in hun belastingverdrag. De officiële pagina noemt de precieze voorwaarden.
Andere vrijstellingen gelden voor iedereen, zoals bij een zeer lage verkoopprijs en de volledige vrijstelling na een lange bezitsduur. Service-public.fr zet ze allemaal op een rij.
6. Heb je een représentant fiscal nodig?
Sommige verkopers die niet in Frankrijk wonen, moeten een erkende fiscaal vertegenwoordiger aanwijzen (représentant fiscal accrédité), die bij de Franse fiscus borg staat voor de belasting. De officiële fiscale richtlijnen (BOFiP) noemen wanneer je van die plicht vrijgesteld bent:
- je woont in een land van de EU of de EER dat een verdrag over wederzijdse fiscale bijstand met Frankrijk heeft (Liechtenstein is de uitzondering);
- de verkoopprijs blijft onder de drempel uit de regels; die geldt per verkoper, en een echtpaar of PACS-partners die samen worden belast tellen als één verkoper;
- de verkoop is volledig vrijgesteld door de bezitsduur;
- het gaat om je vrijgestelde vroegere hoofdverblijf.
Woon je buiten de EU of EER, bijvoorbeeld in de Verenigde Staten, en verkoop je boven de drempel met belastbare winst? Dan heb je er meestal een nodig. Vraag het de notaire op tijd: de vertegenwoordiger moet geregeld zijn vóór de akte, en de notaire weet wat voor jou geldt.
7. Taxe foncière in het jaar van verkoop
Wie op 1 januari eigenaar is, blijft tegenover de fiscus de taxe foncière van dat hele jaar verschuldigd. Koper en verkoper spreken in de akte vaak af dat de koper een deel voor de rest van het jaar terugbetaalt. Volgens impots.gouv.fr is dat een privéafspraak tussen jullie: de fiscus stuurt de aanslag nog steeds naar wie op 1 januari eigenaar was.
Een checklist vóór je tekent
- Zoek je aankoopakte en de facturen van verbouwingen op.
- Reken uit hoeveel volle jaren je de woning bezit.
- Kijk of een vrijstelling geldt en of je een représentant fiscal nodig hebt.
- Vraag de notaire om een schatting van de belasting, zodat je weet wat je netto overhoudt.
- Vraag een adviseur in je eigen land hoe de verkoop daar wordt behandeld.
Lees ook onze gidsen over de papieren die je nodig hebt en over de verkoop van compromis tot akte. Klaar om te verkopen? Maak gratis een account aan en plaats je woning, of begin op onze pagina over je huis in Frankrijk verkopen.
