Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels veranderen en hangen af van je situatie; laat je eigen geval nakijken door de notaire of een adviseur in Frankrijk (en in je woonland).
Bij een Franse woningverkoop wordt twee keer getekend. Eerst tekenen verkoper en koper een voorlopig koopcontract, het avant-contrat: een compromis de vente of een promesse de vente. Daarna, meestal een paar maanden later, tekenen ze de definitieve akte, de acte authentique, bij een notaire. Daartussen heeft de koper een wettelijke bedenktijd, doet de notaire een reeks controles en regelt de koper de financiering. In deze gids lopen we elke stap door, zodat je weet wat er komt en wat je kunt voorbereiden.
1. Nog vóór je een koper hebt: het dossier klaarzetten
Laat het dossier de diagnostic technique opmaken vóór je adverteert: het energielabel (DPE) moet in je advertentie staan, en de risicoverklaring geef je bij de eerste bezichtiging. Zoek je eigendomsakte op en, bij een appartement, de VvE-stukken. Onze gids over de papieren die je nodig hebt zet alles op een rij.
Het loont ook om vroeg een notaire te kiezen. Koper en verkoper mogen elk een eigen notaire hebben, die dan samen aan hetzelfde dossier werken; aan de procedure verandert dat niets.
2. Het bod
Een koper die je woning wil, doet een bod, normaal schriftelijk, met de prijs en eventuele voorwaarden, zoals een hypotheek. Je kunt het aannemen, afwijzen of een tegenbod doen. Ben je het eens over de prijs en de belangrijkste voorwaarden, dan volgt het voorlopig contract. Tot dat getekend is, zit niemand vast aan de verkoop.
3. Het avant-contrat: compromis of promesse
Het voorlopig contract is niet verplicht, maar wel de gebruikelijke weg. Het legt de prijs, de voorwaarden en een streefdatum voor de akte vast. Er zijn twee vormen, volgens service-public.fr:
| Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente | |
|---|---|---|
| Wie zit vast | Verkoper én koper verbinden zich aan de verkoop. | De verkoper verbindt zich; de koper krijgt een optie om binnen een bepaalde termijn te kopen. |
| Geld bij tekenen | Vaak een aanbetaling (dépôt de garantie); niet verplicht voor de geldigheid. | Een indemnité d'immobilisation, die de verkoper vergoedt voor het van de markt halen van de woning. |
Beide kun je onderhands tekenen (sous seing privé) of bij een notaire. Notarieel is verplicht als de verkoper een particulier is en de promesse langer dan 18 maanden loopt, of daarna wordt verlengd tot meer dan 18 maanden. In de praktijk laten veel verkopers het avant-contrat toch door de notaire opstellen, omdat die dan meteen het dossier controleert.
De keuringsrapporten (DDT) en, bij een appartement, de VvE-stukken worden bij het avant-contrat gevoegd.
4. Opschortende voorwaarden
Het avant-contrat bevat meestal conditions suspensives: voorwaarden waaraan voldaan moet zijn voordat de verkoop doorgaat. De bekendste is dat de koper een hypotheek krijgt. Volgens service-public.fr moet de termijn voor die financieringsvoorwaarde minstens een maand zijn. Wordt niet aan een voorwaarde voldaan, bijvoorbeeld omdat de bank de lening weigert, dan kan de koper volgens het contract zonder boete afzien van de koop.
5. De bedenktijd van 10 dagen voor de koper
Een particuliere koper van een woning heeft een délai de rétractation van 10 kalenderdagen. Die begint op de dag nadat het getekende avant-contrat aan de koper is betekend, bijvoorbeeld per aangetekende brief. In die dagen kan de koper zonder reden en zonder kosten afzien van de koop, door de verkoper aangetekend met ontvangstbevestiging te laten weten dat hij zich terugtrekt.
Een valkuil voor verkopers: was de état des risques er niet bij het tekenen van het avant-contrat, dan beginnen de 10 dagen pas op de dag nadat de koper het document heeft gekregen. Een ontbrekend stuk rekt de onzekerheid dus op.
Is er geen avant-contrat en ga je meteen naar de akte, dan stuurt de notaire de koper het ontwerp van de akte en heeft de koper 10 dagen bedenktijd vóór het tekenen.
6. Wat de notaire controleert
Tussen het avant-contrat en de akte bereidt de notaire de verkoop voor. Volgens notaires.fr controleert hij onder meer de ruimtelijke regels (urbanisme), de hypotheken en lasten die op de woning zijn ingeschreven, en eventuele voorkooprechten: in sommige gebieden kan de gemeente de woning in plaats van de koper kopen, en de notaire stuurt haar daarom een verklaring van voorgenomen verkoop. Volgens notaires.fr zitten er meestal zo'n twee à drie maanden tussen het avant-contrat en de akte.
Als verkoper help je door de vragen van de notaire snel te beantwoorden: over verbouwingen, de VvE, je hypotheek, je burgerlijke staat en je belastingsituatie als niet-inwoner. Onze gids over meerwaardebelasting voor niet-inwoners legt uit wat de notaire zal vragen.
7. De acte authentique tekenen
Op de afgesproken datum tekenen koper en verkoper de definitieve akte. Dat gebeurt op het kantoor van de notaire of op afstand, volgens notaires.fr. Op dat moment wordt de prijs betaald, via de notaire. Vanaf dan is de koper eigenaar en krijgt hij de sleutels.
Kun je er niet bij zijn? Dan teken je via een volmacht (procuration), zodat iemand anders namens jou tekent. Vraag de notaire ruim op tijd welke vorm nodig is en of je hem moet laten tekenen bij een notaris of consulaat in je woonland.
8. Na het tekenen
- De notaire laat de verkoop inschrijven in het register (service de la publicité foncière) en geeft verklaringen van de verkoop af.
- Is er meerwaardebelasting verschuldigd, dan doet de notaire de aangifte en betaalt hij die uit de verkoopprijs.
- Een eventuele hypotheek wordt afgelost en doorgehaald, en jij krijgt de rest van de prijs.
- Zeg je contracten op of zet ze over: verzekering, energie, water en internet. Bij een appartement wordt de syndic over de nieuwe eigenaar geïnformeerd.
De stappen op een rij
- Papieren en keuringen klaarzetten; adverteren met de DPE-klassen.
- Een bod ontvangen en aannemen.
- Compromis of promesse tekenen, met het DDT erbij.
- De bedenktijd van 10 dagen voor de koper loopt.
- De koper regelt de financiering; de notaire doet de controles.
- De acte authentique tekenen, zelf of met een procuration.
- De notaire schrijft de verkoop in, regelt de belasting en betaalt uit.
Hulp nodig bij het voorbereiden van je verkoop? Maak gratis een account aan en plaats je woning, of lees meer over je huis in Frankrijk verkopen en de Dordogne.
