De notaris en het verkoopproces in Spanje, stap voor stap

Van de eerste afspraak tot de sleutels: wat het arras-contract regelt, wat de notario controleert, wat er gebeurt op de dag van ondertekening en wat jij daarna nog moet doen.

Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels verschillen per regio en gemeente en veranderen; laat je eigen situatie nakijken door de notaris of een adviseur ter plaatse.

In Spanje wordt een woningverkoop afgerond bij een notaris (notario). De notaris is een openbaar ambtenaar, geen belangenbehartiger van een van beide partijen: hij controleert de juridische stand van de woning, stelt de identiteit van de partijen vast, legt de gevolgen van de akte uit en zorgt dat alles aan de wet voldoet. Na de ondertekening gaat de akte naar het register, zodat de koper als eigenaar wordt ingeschreven. Zo verloopt het meestal, van de eerste afspraak tot het moment dat je de sleutels overdraagt.

Stap 1 — Voorbereiden vóór je een koper zoekt

Een soepele verkoop begint vóór de eerste bezichtiging. Vraag een recente nota simple op, controleer of register en Catastro kloppen met wat er staat, en laat het energiecertificaat maken en inschrijven — dat is verplicht om te adverteren. In onze gids over de papieren die je nodig hebt staat alles op een rij. Heb je nog een hypotheek, vraag je bank dan hoe en wanneer die bij de overdracht wordt afgelost en doorgehaald.

Stap 2 — Prijs en voorwaarden afspreken

Heeft een koper een bod gedaan waar je mee akkoord bent, leg dan de hoofdzaken op papier: prijs, wat erbij hoort (meubels, apparatuur, parkeerplaats, berging), de datum van overdracht en wie welke kosten betaalt. Sommige kopers betalen eerst een klein reserveringsbedrag om de woning kort van de markt te halen. Dat kan handig zijn, maar zo'n reservering is vaak vaag; de echte verbintenis komt met het arras-contract.

Stap 3 — Het arras-contract (contrato de arras)

Het contrato de arras is een onderhands contract waarin de koper een aanbetaling doet en beide partijen beloven vóór een bepaalde datum de akte te tekenen. Het is niet wettelijk verplicht, maar in Spanje wel gebruikelijk. Belangrijk is vooral het soort arras, dat duidelijk in het contract moet staan:

Arras penitenciales — gebaseerd op artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek. Beide partijen mogen afzien van de koop: de koper door de aanbetaling te verliezen, de verkoper door haar dubbel terug te betalen. Dit is bij particuliere verkoop het meest gebruikelijk.
Arras confirmatorias — de aanbetaling is gewoon een voorschot op de koopsom; geen van beide partijen kan vrij afzien, en de ander kan nakoming of schadevergoeding eisen.
Arras penales — de aanbetaling werkt als boete bij wanprestatie, terwijl de andere partij nog steeds nakoming kan eisen.

Een goed arras-contract regelt ook: de omschrijving van de woning en de registergegevens, dat de woning vrij van lasten en bewoners wordt verkocht (of niet), de uiterste datum voor de akte, wie de notaris kiest, hoe de inhouding voor niet-inwoners en de plusvalía worden afgehandeld, hoe de IBI en VvE-bijdragen van dat jaar worden verdeeld, en eventuele voorwaarden — bijvoorbeeld dat de koper een hypotheek krijgt. Laat het nakijken door een Spaanse advocaat vóór je tekent, en ontvang de aanbetaling per bankoverschrijving.

Stap 4 — De notaris kiezen en de stukken sturen

Volgens de Spaanse regels mogen de partijen de notaris kiezen. In de praktijk stelt de koper er vaak een voor, zeker als er een hypotheekbank bij betrokken is, maar je kunt in het arras-contract iets anders afspreken. Stuur het notariskantoor de akte, de gegevens van de nota simple, de IBI-kwitantie, het energiecertificaat, de VvE-verklaring, je NIE en identiteitsbewijs, en de gegevens van je hypotheek als die moet worden doorgehaald.

Het notariskantoor doet dan zijn eigen controles. Het vraagt actuele gegevens op bij het register over de eigenaar en eventuele lasten, en informatie over openstaande IBI; het controleert de kadastrale referentie; en het maakt een concept van de akte (borrador). Vraag dat concept een paar dagen vooraf op en lees het goed — of laat je advocaat het lezen. Een fout herstel je veel makkelijker in het concept dan aan de tekentafel.

Stap 5 — De dag van ondertekening (otorgamiento de la escritura)

Bij de afspraak stelt de notaris ieders identiteit vast, leest de akte voor of vat hem samen en legt de gevolgen uit. De Spaanse notarisorganisatie beschrijft wat er in de akte gebeurt: de verkoper verklaart of de woning vrij is van huurders en bewoners, de notaris informeert de koper over hypotheken, beslagen en andere lasten, en legt de juridische en fiscale verplichtingen van de verkoop uit. Hoe er betaald wordt, komt in de akte te staan; in de praktijk gaat de koopsom per bankoverschrijving of met een bankcheque (cheque bancario).

Vaak worden op hetzelfde moment meerdere betalingen geregeld:

je resterende hypotheek wordt afgelost, zodat de bank haar kan doorhalen;
ben je geen inwoner, dan houdt de koper het deel voor de belastingdienst in — zie belasting voor verkopers die niet in Spanje wonen;
de koper kan de verwachte plusvalía inhouden, als dat is afgesproken;
de verrekening van IBI en VvE-bijdragen, als dat is afgesproken.

Volgens het Burgerlijk Wetboek geldt het tekenen van de notariële akte in principe als overdracht van de woning, tenzij de akte iets anders zegt. Neem dus de sleutels mee, en spreek vooraf af hoe je de meterstanden doorgeeft en wat er in de woning achterblijft.

Tekenen vanuit Nederland of België

Je hoeft er niet zelf bij te zijn. Je kunt iemand een volmacht (poder notarial) geven om namens jou te tekenen. Die kun je tekenen bij een Spaans consulaat, of bij een notaris in je woonplaats; dan is meestal een apostille nodig, en een vertaling als de volmacht niet in het Spaans is. Laat de Spaanse notaris de tekst vooraf goedkeuren, en beperk de volmacht tot deze ene verkoop.

Stap 6 — Na de ondertekening: register en losse eindjes

Volgens de notarisorganisatie stuurt de notaris na de ondertekening een authentiek elektronisch afschrift van de akte naar het register. De koper betaalt de overdrachtsbelasting (of btw bij nieuwbouw) en de inschrijving; daarna staat de koper als eigenaar in het register. Voor jou als verkoper blijft er een aantal dingen over:

Dien binnen dertig werkdagen de aangifte plusvalía in bij de gemeente, tenzij de koper dat als plaatsvervangend belastingplichtige regelt.
Ben je geen inwoner: doe aangifte met modelo 210 over de winst, met het exemplaar van modelo 211 van de koper.
Stop je automatische betalingen voor IBI, VvE, water, stroom, gas en verzekering, of zet ze over op de koper.
Meld de nieuwe eigenaar bij de beheerder van de VvE.
Bewaar een kopie van de akte en alle betaalbewijzen bij je belastingpapieren.

Wie betaalt de notaris?

De hoofdregel in het Burgerlijk Wetboek is dat de verkoper de akte zelf betaalt en de koper de eerste kopie en alles wat na de verkoop komt — tenzij partijen iets anders afspreken. In de praktijk wordt de verdeling vaak anders afgesproken, dus leg haar vast in het arras-contract. De notariskosten zijn wettelijk vastgelegd in een tarief; vraag het notariskantoor om een opgave.

Wil je weten wat je nodig hebt voor je begint? Lees de lijst met papieren en hoe je adverteert op idealista en fotocasa, of ga terug naar je huis in Spanje verkopen.

Hulp bij de verkoop van je huis in Spanje

Vertel ons over je woning. We kijken met je naar een realistische vraagprijs, de papieren die voor jouw huis nodig zijn en de stappen tot aan de notaris — ook als je niet in Spanje woont.

Vraag een gratis oriëntatie aan

Meer gidsen voor verkopen in Spanje

Welke papieren heb je nodig om je huis in Spanje te verkopen? — Nota simple, escritura, energiecertificaat, bewoonbaarheid, IBI, VvE-verklaring en NIE.
Verkopen in Spanje als niet-inwoner: belasting en de inhouding — De inhouding door de koper (modelo 211), je eigen aangifte (modelo 210) en de plusvalía.
Je huis zelf adverteren op idealista en fotocasa — Foto's, plattegrond, beschrijving, prijs, reageren op aanvragen en oplichting herkennen.
Huis verkopen in Spanje
Een geërfd huis in het buitenland verkopen

Bronnen

Geraadpleegd op 30-09-2026. Controleer altijd de actuele versie bij de bron.