Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale. Le regole cambiano e dipendono dalla tua situazione: fai verificare il tuo caso dal notaire o da un consulente in Francia (e nel paese in cui vivi).
In Francia chi vende deve consegnare più documenti che nella maggior parte dei paesi europei. Il motivo principale è il dossier de diagnostic technique (DDT): un insieme di perizie tecniche da allegare al contratto preliminare o all’atto. Se manca una perizia, l’acquirente può rinviare la vendita o, in alcuni casi, contestarla. La buona notizia è che l’elenco è fissato dalla legge e pubblicato dall’amministrazione francese. Questa guida lo ripercorre, spiega cos’è ogni documento e ti dice quando ti serve.
L’elenco in breve
- Titre de propriété: la prova che sei proprietario, di solito l’atto con cui hai comprato o ereditato l’immobile.
- Dossier de diagnostic technique (DDT): le perizie tecniche, dalla classe energetica (DPE) alla dichiarazione sui rischi (ERP).
- Documenti della copropriété, se vendi un appartamento o un’unità in un edificio condominiale.
- Documenti d’identità di ogni venditore e, se sei sposato o hai un PACS, informazioni sul tuo regime patrimoniale.
- Documenti legati alla tua situazione: un mutuo ancora in corso, un’eredità, lavori edilizi o un affitto turistico.
1. Titre de propriété (titolo di proprietà)
Il tuo titre de propriété è l’atto notarile con cui hai acquisito l’immobile: l’acte de vente se l’hai comprato, oppure l’attestation de propriété redatta da un notaio (notaire) se l’hai ereditato. Descrive l’immobile, i suoi riferimenti catastali e come ne sei diventato proprietario. Il notaio che segue la vendita verificherà comunque la catena delle proprietà e i registri immobiliari (service de la publicité foncière), ma avere una copia tua a portata di mano fa risparmiare tempo e ti permette di accorgerti presto dei problemi, per esempio un terreno descritto in modo diverso da quello che usi davvero.
Hai ereditato la casa? Allora gli eredi devono prima essere registrati come proprietari con l’attestation de propriété del notaio. Secondo i notai francesi, senza di essa la vendita non può essere trascritta. Approfondisci nella nostra guida su come vendere una casa ereditata all’estero.
2. Il dossier de diagnostic technique (DDT)
Il DDT raccoglie tutte le perizie tecniche obbligatorie. Lo fornisce il venditore e va allegato alla promesse o al compromis de vente, oppure all’atto se non c’è un contratto preliminare. Ogni perizia è redatta da un tecnico certificato (diagnostiqueur). Quali perizie ti servono dipende dall’età dell’edificio, dai suoi impianti e dalla sua posizione:
| Perizia | Quando è obbligatoria |
|---|---|
| DPE (prestazione energetica) | Sempre. |
| Plomb (piombo, CREP) | Edificio costruito prima del 1° gennaio 1949. |
| Amiante (amianto) | Permesso di costruire rilasciato prima del 1° luglio 1997. |
| Électricité | Impianto elettrico interno con più di 15 anni. |
| Gaz | Impianto del gas interno con più di 15 anni. |
| Assainissement (scarichi) | Casa con un proprio sistema di smaltimento delle acque reflue (non allacciata alla fognatura), o dove lo richiede il comune. |
| Termites | Casa in una zona dichiarata infestata con ordinanza del prefetto. |
| État des risques (ERP) | Casa in una zona con rischi naturali, minerari, tecnologici, sismici, da radon o da erosione costiera. |
| Bruit (rumore aereo) | Casa in una zona di esposizione al rumore vicino a un aeroporto. |
| Audit énergétique | Case unifamiliari (non appartamenti) con classe DPE E, F o G. |
Inoltre il contratto deve indicare se l’immobile si trova in una zona a rischio di mérule (un fungo che distrugge il legno) e, dal 2023, serve un carnet d'information du logement (libretto informativo dell’alloggio) se la domanda di permesso di costruire o la dichiarazione preventiva è stata presentata dal 1° gennaio 2023, o se da allora sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione.
3. DPE: la classe energetica, necessaria prima dell’annuncio
Il diagnostic de performance énergétique classifica la casa da A a G per consumo di energia ed emissioni di gas serra. È l’unica perizia che ti serve prima di pubblicare l’annuncio: ogni annuncio di vendita, online o su carta, deve indicare la classe energetica e la classe climatica, e le case in classe F o G devono riportare la dicitura logement à consommation énergétique excessive. L’annuncio deve indicare anche una stima delle spese energetiche annuali.
Secondo service-public.fr, il DPE che consegni all’acquirente può avere al massimo 10 anni alla data della promesse o dell’atto. Attenzione ai certificati più vecchi: i DPE redatti tra il 1° gennaio 2018 e il 30 giugno 2021 non sono più validi dal 1° gennaio 2025.
4. ERP: la dichiarazione sui rischi, dalla prima visita
L’état des risques informa l’acquirente sui rischi naturali e tecnologici che riguardano la casa. Va consegnato all’acquirente alla prima visita e poi allegato al contratto preliminare o all’atto. Se non viene fornito entro la firma della promesse, il termine di recesso dell’acquirente decorre solo dal giorno successivo alla consegna del documento. Per una casa che richiede l’état des risques, gli annunci di vendita devono anche indicare che le informazioni sui rischi sono disponibili sul sito ufficiale Géorisques. Lì puoi preparare la dichiarazione per il tuo indirizzo.
5. Vendere un appartamento: i documenti della copropriété
Se la casa fa parte di una copropriété (un edificio in condominio), l’acquirente deve ricevere una serie di documenti sull’edificio e sulle sue finanze, di norma insieme alla promesse. Service-public.fr elenca, tra gli altri:
- la fiche synthétique, una scheda di sintesi dei dati finanziari e tecnici dell’edificio;
- il règlement de copropriété e l’état descriptif de division, con le modifiche pubblicate;
- i verbali delle assemblee generali degli ultimi tre anni;
- il libretto di manutenzione (carnet d'entretien) e, se esistono, le conclusioni del diagnostic technique global e il piano pluriennale dei lavori;
- la situazione finanziaria della tua unità: le spese pagate negli ultimi due esercizi, la tua quota del fondo lavori, quanto l’acquirente potrebbe dovere al condominio e l’importo complessivo delle spese non pagate nell’edificio;
- la superficie privata secondo la loi Carrez, che va indicata nel contratto.
Prima dell’atto, il notaio chiede anche all’amministratore (syndic) un état daté, che indica quanto devi al condominio e quanto il condominio deve a te. Rivolgiti presto al syndic: questi documenti possono richiedere settimane.
6. Documenti che dipendono dalla tua situazione
- Mutuo ancora in corso: il mutuo va estinto e l’ipoteca cancellata al momento della vendita. Dai per tempo al notaio i dati del finanziamento, così si può organizzare tutto prima dell’atto.
- Sposato o con un PACS: il tuo regime patrimoniale stabilisce se il partner deve firmare, anche se sull’atto compare un solo nome.
- Lavori edilizi: i titoli edilizi (permis de construire, déclaration préalable) e, per lavori recenti, i certificati assicurativi. Gli acquirenti e il loro notaio chiederanno di ampliamenti, piscine e trasformazioni.
- Affitto turistico: se affitti la casa come meublé de tourisme, conserva i dati della registrazione; l’acquirente li chiederà.
- Firmare dall’estero: una procura (procuration). Vedi la vendita passo per passo.
Quando ti serve cosa?
- Prima dell’annuncio: il DPE (le classi vanno nell’annuncio) e, idealmente, la dichiarazione sui rischi da Géorisques.
- Alla prima visita: l’état des risques.
- Alla promesse o al compromis: il DDT completo e, per un appartamento, i documenti della copropriété.
- Prima dell’atto: i tuoi documenti d’identità, l’état daté, i dati del mutuo e tutto ciò che il notaio ti chiede.
Problemi frequenti e come evitarli
Un DPE scaduto o non valido. Controlla la data della tua perizia energetica prima di pubblicare l’annuncio; un annuncio senza classi energetiche valide non è in regola.
Il syndic è lento. Chiedi i documenti della copropriété appena decidi di vendere.
Lavori senza autorizzazione. Un ampliamento o una piscina mai dichiarati emergeranno durante i controlli del notaio. Fatti consigliare prima di fissare il prezzo.
Vuoi vedere quali documenti valgono per la tua casa? Usa il nostro strumento gratuito con i documenti per paese o la checklist generale per vendere all’estero. Quando sei pronto, crea il tuo account gratuito e pubblica la tua casa, oppure leggi prima come vendere casa in Francia.
