Informação geral, não é aconselhamento jurídico nem fiscal. As regras mudam e dependem da sua situação; peça ao notaire ou a um consultor em França (e no país onde vive) que analise o seu caso.
A venda de uma casa em França tem dois momentos de assinatura. Primeiro, vendedor e comprador assinam um contrato-promessa, o avant-contrat: um compromis de vente ou uma promesse de vente. Depois, normalmente alguns meses mais tarde, assinam a escritura definitiva, a acte authentique, perante um notaire. Entre os dois momentos, o comprador tem um prazo legal de desistência, o notaire faz uma série de verificações e o comprador trata do financiamento. Este guia acompanha-o em cada passo, para que saiba o que esperar e o que pode preparar.
1. Antes de ter comprador: prepare o processo
Prepare o dossier de diagnostic technique antes de anunciar: a classificação energética (DPE) tem de constar do anúncio e a declaração de riscos tem de ser entregue na primeira visita. Reúna o seu título de propriedade e, para um apartamento, os documentos da copropriété. O nosso guia sobre os documentos necessários enumera tudo.
Também compensa escolher o notaire cedo. Comprador e vendedor podem ter cada um o seu notaire, que trabalham então em conjunto no mesmo processo; isso não altera o procedimento.
2. A proposta
Um comprador que quer a sua casa faz uma proposta, normalmente por escrito, com o preço e eventuais condições, como um crédito à habitação. Pode aceitar, recusar ou fazer uma contraproposta. Quando chegarem a acordo quanto ao preço e às condições principais, o passo seguinte é o contrato-promessa. Até este ser assinado, nenhuma das partes está vinculada à venda.
3. O avant-contrat: compromis ou promesse
O contrato-promessa não é obrigatório, mas é o caminho habitual. Fixa o preço, as condições e uma data prevista para a escritura. Segundo o service-public.fr, há duas formas:
| Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente | |
|---|---|---|
| Quem fica vinculado | Vendedor e comprador comprometem-se ambos com a venda. | O vendedor compromete-se; o comprador fica com uma opção de compra durante um prazo fixado. |
| Dinheiro na assinatura | Muitas vezes um depósito (dépôt de garantie); não é exigido para a validade. | Uma indemnité d'immobilisation, que compensa o vendedor por retirar a casa do mercado. |
Ambos podem ser assinados como documento particular (sous seing privé) ou perante um notaire. A forma notarial é obrigatória quando o vendedor é um particular e a promesse tem uma duração, ou é prorrogada, por mais de 18 meses. Na prática, muitos vendedores pedem na mesma ao notaire que redija o avant-contrat, porque o notaire verifica também o processo nessa altura.
Os relatórios técnicos (DDT) e, para um apartamento, os documentos da copropriété são anexados ao avant-contrat.
4. Condições suspensivas
O avant-contrat contém normalmente conditions suspensives: condições que têm de estar cumpridas para a venda avançar. A mais comum é a de o comprador obter um crédito à habitação. Segundo o service-public.fr, o prazo para a condição do empréstimo tem de ser de pelo menos um mês. Se uma condição não se verificar, por exemplo porque o banco recusa o crédito, o comprador pode desistir sem penalização, nos termos do contrato.
5. O prazo de desistência de 10 dias do comprador
Um particular que compra uma habitação tem um délai de rétractation de 10 dias de calendário. Começa a contar no dia seguinte àquele em que o avant-contrat assinado lhe é notificado, por exemplo por carta registada. Durante esses dias, o comprador pode desistir sem indicar motivo e sem custos, notificando o vendedor por carta registada com aviso de receção.
Uma armadilha para os vendedores: se o état des risques não tiver sido entregue até à assinatura do avant-contrat, os 10 dias só começam a contar no dia seguinte àquele em que o comprador o recebe. Um documento em falta prolonga, assim, a incerteza.
Se não houver avant-contrat e passarem diretamente à escritura, o notaire envia ao comprador o projeto de escritura, e o comprador tem um prazo de reflexão de 10 dias antes de assinar.
6. O que o notaire verifica
Entre o avant-contrat e a escritura, o notaire prepara a venda. Segundo o notaires.fr, isso inclui verificar a situação urbanística (urbanisme), as hipotecas e os ónus registados sobre o imóvel e eventuais direitos de preferência: em algumas zonas, o município pode comprar o imóvel no lugar do comprador, e o notaire envia-lhe uma declaração de intenção de alienar. O notaires.fr indica que entre o avant-contrat e a escritura decorrem normalmente cerca de dois a três meses.
Como vendedor, ajude respondendo depressa às perguntas do notaire: sobre obras, a copropriété, a sua hipoteca, o seu estado civil e a sua situação fiscal como não residente. O nosso guia sobre o imposto sobre mais-valias para não residentes explica o que o notaire lhe vai perguntar.
7. A assinatura da acte authentique
Na data acordada, comprador e vendedor assinam a escritura definitiva. Segundo o notaires.fr, isto acontece no escritório do notaire ou à distância. O preço é pago nesse momento, através do notaire. A partir daí, o comprador é o proprietário e recebe as chaves.
Não pode estar presente? Pode assinar através de uma procuração (procuration), para que outra pessoa assine em seu nome. Pergunte ao notaire com bastante antecedência que forma é necessária e se tem de ser assinada perante um notário ou consulado no seu país de residência.
8. Depois da assinatura
- O notaire regista a venda no registo predial (service de la publicité foncière) e emite certidões da venda.
- Se houver imposto sobre mais-valias a pagar, o notaire entrega a declaração e paga-o com o preço de venda.
- A eventual hipoteca é liquidada e cancelada, e recebe o saldo do preço.
- Cancele ou transfira os seus contratos: seguros, energia, água e internet. Num apartamento, o syndic é informado do novo proprietário.
Os passos num relance
- Prepare os documentos e os diagnósticos; anuncie com as classes do DPE.
- Receba e aceite uma proposta.
- Assine o compromis ou a promesse, com o DDT em anexo.
- Decorre o prazo de desistência de 10 dias do comprador.
- O comprador trata do financiamento; o notaire faz as verificações.
- Assine a acte authentique, presencialmente ou por procuração.
- O notaire regista a venda, liquida o imposto e paga-lhe o saldo.
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