Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas cambian y dependen de tu situación; haz que el notaire o un asesor en Francia (y en tu país de residencia) revise tu caso.
La venta de una vivienda en Francia tiene dos momentos de firma. Primero, vendedor y comprador firman un contrato preliminar, el avant-contrat: un compromis de vente o una promesse de vente. Después, normalmente unos meses más tarde, firman la escritura definitiva, el acte authentique, ante un notaire. Entre ambos, el comprador tiene un plazo legal de desistimiento, el notaire hace una serie de comprobaciones y el comprador organiza la financiación. Esta guía te lleva por cada paso, para que sepas qué esperar y qué puedes preparar.
1. Antes de tener comprador: prepara el expediente
Prepara el dossier de diagnostic technique antes de anunciar la casa: la calificación energética (DPE) debe aparecer en tu anuncio, y el estado de riesgos debe entregarse en la primera visita. Reúne tu título de propiedad y, si es un piso, los documentos de la copropriété. Nuestra guía sobre los documentos que necesitas lo recoge todo.
También compensa elegir pronto a tu notaire. Comprador y vendedor pueden tener cada uno su propio notaire, que entonces trabajan juntos en el mismo expediente; eso no cambia el procedimiento.
2. La oferta
Un comprador interesado en tu casa hace una oferta, normalmente por escrito, con el precio y las condiciones que ponga, como una hipoteca. Puedes aceptarla, rechazarla o hacer una contraoferta. Cuando os ponéis de acuerdo en el precio y en las condiciones principales, el siguiente paso es el contrato preliminar. Hasta que se firma, ninguna de las partes está obligada a la venta.
3. El avant-contrat: compromis o promesse
El contrato preliminar no es obligatorio, pero es la vía habitual. Fija el precio, las condiciones y una fecha prevista para la escritura. Según service-public.fr, hay dos modalidades:
| Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente | |
|---|---|---|
| Quién queda obligado | Vendedor y comprador se comprometen a la venta. | El vendedor se compromete; el comprador obtiene una opción de compra durante un plazo determinado. |
| Dinero en la firma | A menudo una señal (dépôt de garantie); no es necesaria para que sea válido. | Una indemnité d'immobilisation, que compensa al vendedor por retirar la vivienda del mercado. |
Ambos pueden firmarse como documento privado (sous seing privé) o ante un notaire. La forma notarial es obligatoria cuando el vendedor es un particular y la promesse dura, o se prorroga, más de 18 meses. En la práctica, muchos vendedores encargan igualmente al notaire la redacción del avant-contrat, porque así el notaire revisa también el expediente en ese momento.
Los informes técnicos (DDT) y, si es un piso, los documentos de la copropriété se adjuntan al avant-contrat.
4. Condiciones suspensivas
El avant-contrat suele incluir conditions suspensives: condiciones que deben cumplirse para que la venta siga adelante. La más habitual es que el comprador consiga una hipoteca. Según service-public.fr, el plazo de la condición del préstamo debe ser de al menos un mes. Si una condición no se cumple, por ejemplo porque el banco deniega el préstamo, el comprador puede retirarse sin penalización según los términos del contrato.
5. El plazo de desistimiento de 10 días del comprador
Un comprador particular de una vivienda tiene un délai de rétractation de 10 días naturales. Empieza a contar el día siguiente a la notificación al comprador del avant-contrat firmado, por ejemplo por carta certificada. Durante esos días, el comprador puede retirarse sin dar motivos y sin coste, notificándolo al vendedor por carta certificada con acuse de recibo.
Una trampa para el vendedor: si el état des risques no se había entregado cuando se firmó el avant-contrat, los 10 días no empiezan a contar hasta el día siguiente a que el comprador lo reciba. Un documento que falta alarga, por tanto, la incertidumbre.
Si no hay avant-contrat y se pasa directamente a la escritura, el notaire envía al comprador el borrador de la escritura y el comprador tiene un plazo de reflexión de 10 días antes de firmar.
6. Qué comprueba el notaire
Entre el avant-contrat y la escritura, el notaire prepara la venta. Según notaires.fr, eso incluye comprobar la situación urbanística (urbanisme), las hipotecas y cargas inscritas sobre el inmueble y los posibles derechos de adquisición preferente: en algunas zonas, el municipio puede comprar el inmueble en lugar del comprador, y el notaire le envía una declaración de intención de vender. Notaires.fr indica que entre el avant-contrat y la escritura suelen pasar unos dos o tres meses.
Como vendedor, ayuda respondiendo rápido a las preguntas del notaire: sobre obras, la copropriété, tu hipoteca, tu estado civil y tu situación fiscal como no residente. Nuestra guía sobre el impuesto sobre la plusvalía para no residentes explica lo que te preguntará el notaire.
7. La firma del acte authentique
En la fecha acordada, comprador y vendedor firman la escritura definitiva. Según notaires.fr, se hace en la notaría o a distancia. El precio se paga en ese momento, a través del notaire. Desde entonces, el comprador es el propietario y recibe las llaves.
¿No puedes estar? Puedes firmar mediante un poder (procuration), para que otra persona firme en tu nombre. Pregunta al notaire con bastante antelación qué forma hace falta y si debe firmarse ante un notario o un consulado de tu país de residencia.
8. Después de la firma
- El notaire inscribe la venta en el registro de la propiedad (service de la publicité foncière) y entrega certificados de la venta.
- Si hay que pagar impuesto sobre la plusvalía, el notaire presenta la declaración y lo paga con cargo al precio de venta.
- Si hay hipoteca, se amortiza y se cancela, y tú recibes el resto del precio.
- Da de baja o cambia de titular tus contratos: seguro, energía, agua e internet. Si es un piso, se informa al syndic del nuevo propietario.
Los pasos de un vistazo
- Prepara los documentos y los diagnósticos; anuncia la casa con las clases del DPE.
- Recibe y acepta una oferta.
- Firma el compromis o la promesse, con el DDT adjunto.
- Corre el plazo de desistimiento de 10 días del comprador.
- El comprador organiza la financiación; el notaire hace las comprobaciones.
- Firma el acte authentique, en persona o por procuration.
- El notaire inscribe la venta, liquida el impuesto y te paga.
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