Informations générales, et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles évoluent et dépendent de votre situation ; faites vérifier votre cas par le notaire ou un conseiller en France (et dans votre pays de résidence).
Une vente immobilière en France comporte deux signatures. Le vendeur et l’acheteur signent d’abord un contrat préliminaire, l’avant-contrat : un compromis de vente ou une promesse de vente. Puis, en général quelques mois plus tard, ils signent l’acte définitif, l’acte authentique, devant notaire. Entre les deux, l’acheteur dispose d’un délai légal de rétractation, le notaire procède à une série de vérifications et l’acheteur organise son financement. Ce guide vous accompagne à chaque étape, pour que vous sachiez à quoi vous attendre et ce que vous pouvez préparer.
1. Avant d’avoir un acheteur : préparez le dossier
Préparez le dossier de diagnostic technique avant de publier l’annonce : le DPE doit figurer dans l’annonce, et l’état des risques doit être remis dès la première visite. Rassemblez votre titre de propriété et, pour un appartement, les documents de copropriété. Notre guide des documents nécessaires dresse la liste complète.
Il est aussi utile de choisir votre notaire tôt. L’acheteur et le vendeur peuvent avoir chacun leur notaire, qui travaillent alors ensemble sur le même dossier ; cela ne change rien à la procédure.
2. L’offre
L’acheteur intéressé fait une offre, normalement par écrit, avec le prix et d’éventuelles conditions, comme l’obtention d’un prêt. Vous pouvez l’accepter, la refuser ou faire une contre-proposition. Une fois d’accord sur le prix et les conditions principales, l’étape suivante est l’avant-contrat. Tant qu’il n’est pas signé, aucune des parties n’est engagée dans la vente.
3. L’avant-contrat : compromis ou promesse
L’avant-contrat n’est pas obligatoire, mais c’est la voie habituelle. Il fixe le prix, les conditions et une date prévisionnelle pour l’acte. Selon service-public.fr, il en existe deux formes :
| Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente | |
|---|---|---|
| Qui est engagé | Le vendeur et l’acheteur s’engagent tous deux à conclure la vente. | Le vendeur s’engage ; l’acheteur dispose d’une option d’achat pendant un délai déterminé. |
| Somme versée à la signature | Souvent un dépôt de garantie ; il n’est pas exigé pour la validité du contrat. | Une indemnité d’immobilisation, qui dédommage le vendeur d’avoir retiré son bien du marché. |
Les deux peuvent être signés sous seing privé ou devant notaire. La forme notariée est obligatoire lorsque le vendeur est un particulier et que la promesse est conclue, ou prorogée, pour plus de 18 mois. En pratique, beaucoup de vendeurs font de toute façon rédiger l’avant-contrat par le notaire, car celui-ci vérifie déjà le dossier à ce stade.
Les diagnostics (DDT) et, pour un appartement, les documents de copropriété sont annexés à l’avant-contrat.
4. Les conditions suspensives
L’avant-contrat contient généralement des conditions suspensives : des conditions qui doivent être remplies pour que la vente se réalise. La plus courante est l’obtention d’un prêt par l’acheteur. Selon service-public.fr, le délai prévu pour la condition de prêt doit être d’au moins un mois. Si une condition n’est pas remplie, par exemple parce que la banque refuse le prêt, l’acheteur peut se retirer sans pénalité dans les conditions prévues au contrat.
5. Le délai de rétractation de 10 jours de l’acheteur
L’acheteur non professionnel d’un logement bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Il court à partir du lendemain de la notification de l’avant-contrat signé à l’acheteur, par exemple par lettre recommandée. Pendant ces jours, l’acheteur peut se rétracter sans motif et sans frais, en le notifiant au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Un piège pour les vendeurs : si l’état des risques n’a pas été fourni au plus tard à la signature de l’avant-contrat, les 10 jours ne courent qu’à partir du lendemain de sa remise à l’acheteur. Un document manquant prolonge donc l’incertitude.
S’il n’y a pas d’avant-contrat et que vous passez directement à l’acte, le notaire adresse le projet d’acte à l’acheteur, qui dispose alors d’un délai de réflexion de 10 jours avant de signer.
6. Ce que vérifie le notaire
Entre l’avant-contrat et l’acte, le notaire prépare la vente. Selon notaires.fr, il vérifie notamment la situation d’urbanisme, les hypothèques et charges inscrites sur le bien et les éventuels droits de préemption : dans certains secteurs, la commune peut acheter le bien à la place de l’acheteur, et le notaire lui adresse une déclaration d’intention d’aliéner. Notaires.fr indique qu’il s’écoule en général environ deux à trois mois entre l’avant-contrat et l’acte.
En tant que vendeur, facilitez les choses en répondant vite aux questions du notaire : sur les travaux, la copropriété, votre prêt, votre situation matrimoniale et votre situation fiscale de non-résident. Notre guide sur l’impôt sur la plus-value des non-résidents explique ce que le notaire vous demandera.
7. La signature de l’acte authentique
À la date convenue, l’acheteur et le vendeur signent l’acte définitif. Selon notaires.fr, la signature a lieu à l’étude du notaire ou à distance. Le prix est payé à ce moment-là, par l’intermédiaire du notaire. L’acheteur devient alors propriétaire et reçoit les clés.
Vous ne pouvez pas être présent ? Vous pouvez signer au moyen d’une procuration, afin qu’une autre personne signe en votre nom. Demandez bien à l’avance au notaire quelle forme est requise et si elle doit être signée devant un notaire ou un consulat dans votre pays de résidence.
8. Après la signature
- Le notaire fait publier la vente au service de la publicité foncière et remet les attestations de vente.
- Si un impôt sur la plus-value est dû, le notaire dépose la déclaration et le paie sur le prix de vente.
- L’éventuel prêt est remboursé et l’hypothèque levée, puis vous recevez le solde du prix.
- Résiliez ou transférez vos contrats : assurance, énergie, eau et internet. Pour un appartement, le syndic est informé du nom du nouveau propriétaire.
Les étapes en un coup d’œil
- Préparez les documents et les diagnostics ; publiez l’annonce avec les classes du DPE.
- Recevez et acceptez une offre.
- Signez le compromis ou la promesse, avec le DDT en annexe.
- Le délai de rétractation de 10 jours de l’acheteur court.
- L’acheteur organise son financement ; le notaire procède aux vérifications.
- Signez l’acte authentique, en personne ou par procuration.
- Le notaire publie la vente, règle l’impôt et verse le prix.
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