Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln ändern sich und hängen von deiner Situation ab; lass deinen Fall vom notaire oder einem Berater in Frankreich (und in deinem Wohnsitzland) prüfen.
Ein Immobilienverkauf in Frankreich hat zwei Unterschriftstermine. Zuerst unterschreiben Verkäufer und Käufer einen Vorvertrag, den avant-contrat: einen compromis de vente oder eine promesse de vente. Danach, meist einige Monate später, unterschreiben sie vor einem notaire die endgültige Urkunde, die acte authentique. Dazwischen hat der Käufer eine gesetzliche Widerrufsfrist, der notaire führt eine Reihe von Prüfungen durch, und der Käufer kümmert sich um die Finanzierung. Dieser Ratgeber führt dich durch jeden Schritt, damit du weißt, was dich erwartet und was du vorbereiten kannst.
1. Bevor du einen Käufer hast: die Unterlagen bereitmachen
Bereite das dossier de diagnostic technique vor, bevor du inserierst: Der Energieausweis (DPE) muss in deiner Anzeige stehen, und die Risikoerklärung muss bei der ersten Besichtigung übergeben werden. Sammle deine Eigentumsurkunde und bei einer Wohnung die Unterlagen der copropriété. Unser Ratgeber zu den Unterlagen, die du brauchst listet alles auf.
Es lohnt sich auch, den notaire früh auszuwählen. Käufer und Verkäufer können jeweils einen eigenen notaire haben, die dann gemeinsam an derselben Akte arbeiten; am Ablauf ändert das nichts.
2. Das Angebot
Ein Käufer, der deine Immobilie möchte, macht ein Angebot, normalerweise schriftlich, mit dem Preis und etwaigen Bedingungen, etwa einer Finanzierung. Du kannst annehmen, ablehnen oder ein Gegenangebot machen. Sobald ihr euch über den Preis und die wesentlichen Bedingungen einig seid, folgt als nächster Schritt der Vorvertrag. Bis er unterschrieben ist, ist keine Seite an den Verkauf gebunden.
3. Der avant-contrat: compromis oder promesse
Der Vorvertrag ist nicht Pflicht, aber der übliche Weg. Er legt den Preis, die Bedingungen und einen Zieltermin für die Kaufurkunde fest. Laut service-public.fr gibt es zwei Formen:
| Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente | |
|---|---|---|
| Wer gebunden ist | Verkäufer und Käufer verpflichten sich beide zum Verkauf. | Der Verkäufer verpflichtet sich; der Käufer erhält eine Kaufoption für einen festgelegten Zeitraum. |
| Geld bei der Unterschrift | Oft eine Sicherheitsleistung (dépôt de garantie); für die Wirksamkeit nicht erforderlich. | Eine indemnité d'immobilisation, die den Verkäufer dafür entschädigt, dass er die Immobilie vom Markt nimmt. |
Beide können als privatschriftlicher Vertrag (sous seing privé) oder vor einem notaire unterschrieben werden. Die notarielle Form ist Pflicht, wenn der Verkäufer eine Privatperson ist und die promesse länger als 18 Monate läuft oder auf mehr als 18 Monate verlängert wird. In der Praxis lassen viele Verkäufer den avant-contrat ohnehin vom notaire aufsetzen, weil der notaire die Akte dann schon in diesem Stadium prüft.
Die technischen Gutachten (DDT) und bei einer Wohnung die Unterlagen der copropriété werden dem avant-contrat beigefügt.
4. Aufschiebende Bedingungen
Der avant-contrat enthält meist conditions suspensives: Bedingungen, die erfüllt sein müssen, bevor der Verkauf zustande kommt. Die häufigste ist, dass der Käufer ein Darlehen erhält. Laut service-public.fr muss die Frist für die Darlehensbedingung mindestens einen Monat betragen. Tritt eine Bedingung nicht ein, etwa weil die Bank das Darlehen ablehnt, kann der Käufer nach den Bestimmungen des Vertrags ohne Vertragsstrafe zurücktreten.
5. Die 10-tägige Widerrufsfrist des Käufers
Ein privater Käufer einer Wohnimmobilie hat einen délai de rétractation von 10 Kalendertagen. Er beginnt am Tag, nachdem dem Käufer der unterschriebene avant-contrat zugestellt wurde, zum Beispiel per Einschreiben. In diesen Tagen kann der Käufer ohne Angabe von Gründen und ohne Kosten zurücktreten, indem er dies dem Verkäufer per Einschreiben mit Rückschein mitteilt.
Eine Falle für Verkäufer: Lag der état des risques bei der Unterzeichnung des avant-contrat nicht vor, beginnen die 10 Tage erst am Tag, nachdem der Käufer ihn erhalten hat. Ein fehlendes Dokument verlängert also die Ungewissheit.
Gibt es keinen avant-contrat und geht ihr direkt zur Kaufurkunde, schickt der notaire dem Käufer den Urkundenentwurf, und der Käufer hat vor der Unterschrift eine Bedenkzeit von 10 Tagen.
6. Was der notaire prüft
Zwischen avant-contrat und Kaufurkunde bereitet der notaire den Verkauf vor. Laut notaires.fr gehört dazu die Prüfung der baurechtlichen Lage (urbanisme), der auf der Immobilie eingetragenen Hypotheken und Lasten sowie etwaiger Vorkaufsrechte: In manchen Gebieten kann die Gemeinde die Immobilie anstelle des Käufers kaufen, und der notaire schickt ihr eine Verkaufsabsichtserklärung. Notaires.fr gibt an, dass zwischen avant-contrat und Kaufurkunde in der Regel etwa zwei bis drei Monate liegen.
Als Verkäufer hilfst du, indem du die Fragen des notaire zügig beantwortest: zu Arbeiten, zur copropriété, zu deinem Darlehen, zu deinem Familienstand und zu deiner steuerlichen Situation ohne Wohnsitz in Frankreich. Unser Ratgeber zur Steuer auf den Veräußerungsgewinn ohne Wohnsitz in Frankreich erklärt, was der notaire fragen wird.
7. Die Unterzeichnung der acte authentique
Am vereinbarten Termin unterschreiben Käufer und Verkäufer die endgültige Urkunde. Das geschieht laut notaires.fr im Büro des notaire oder aus der Ferne. In diesem Moment wird der Preis über den notaire bezahlt. Ab dann ist der Käufer Eigentümer und erhält die Schlüssel.
Du kannst nicht dabei sein? Du kannst über eine Vollmacht (procuration) unterschreiben, sodass jemand anderes in deinem Namen unterschreibt. Frag den notaire rechtzeitig, welche Form nötig ist und ob sie vor einem Notar oder Konsulat in deinem Wohnsitzland unterschrieben werden muss.
8. Nach der Unterschrift
- Der notaire lässt den Verkauf beim Grundbuch (service de la publicité foncière) eintragen und stellt Bescheinigungen über den Verkauf aus.
- Fällt Steuer auf den Veräußerungsgewinn an, reicht der notaire die Erklärung ein und zahlt sie aus dem Verkaufspreis.
- Eine etwaige Hypothek wird abgelöst und gelöscht, und du erhältst den Rest des Preises.
- Kündige deine Verträge oder übertrage sie: Versicherung, Energie, Wasser und Internet. Bei einer Wohnung wird der syndic über den neuen Eigentümer informiert.
Die Schritte im Überblick
- Unterlagen und Gutachten vorbereiten; mit den DPE-Klassen inserieren.
- Ein Angebot erhalten und annehmen.
- Den compromis oder die promesse unterschreiben, mit dem DDT als Anlage.
- Die 10-tägige Widerrufsfrist des Käufers läuft.
- Der Käufer kümmert sich um die Finanzierung; der notaire führt die Prüfungen durch.
- Die acte authentique unterschreiben, persönlich oder per procuration.
- Der notaire lässt den Verkauf eintragen, wickelt die Steuer ab und zahlt aus.
Möchtest du Hilfe bei der Vorbereitung deines Verkaufs? Leg dein kostenloses Konto an und stell deine Immobilie ein, oder lies mehr über den Hausverkauf in Frankreich und über die Dordogne.
