Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale. Le regole cambiano e dipendono dalla tua situazione: fai verificare il tuo caso dal notaire o da un consulente in Francia (e nel paese in cui vivi).
Una vendita immobiliare in Francia prevede due firme. Prima venditore e acquirente firmano un contratto preliminare, l’avant-contrat: un compromis de vente o una promesse de vente. Poi, di solito qualche mese dopo, firmano l’atto definitivo, l’acte authentique, davanti a un notaio (notaire). Tra le due firme l’acquirente ha un termine di recesso previsto dalla legge, il notaio svolge una serie di controlli e l’acquirente organizza il finanziamento. Questa guida ti accompagna passo per passo, così sai cosa aspettarti e cosa puoi preparare.
1. Prima di avere un acquirente: prepara il fascicolo
Prepara il dossier de diagnostic technique prima di pubblicare l’annuncio: la classe energetica (DPE) deve comparire nell’annuncio e la dichiarazione sui rischi va consegnata alla prima visita. Raccogli il titolo di proprietà e, per un appartamento, i documenti della copropriété. La nostra guida su i documenti necessari li elenca tutti.
Conviene anche scegliere presto il notaio. Acquirente e venditore possono avere ciascuno il proprio notaio, che poi lavorano insieme sullo stesso fascicolo; la procedura non cambia.
2. L’offerta
Un acquirente interessato alla tua casa fa un’offerta, di norma per iscritto, con il prezzo e le eventuali condizioni, come un mutuo. Puoi accettare, rifiutare o fare una controproposta. Una volta d’accordo sul prezzo e sulle condizioni principali, il passo successivo è il contratto preliminare. Finché non è firmato, nessuna delle due parti è vincolata alla vendita.
3. L’avant-contrat: compromis o promesse
Il contratto preliminare non è obbligatorio, ma è la strada abituale. Fissa il prezzo, le condizioni e una data indicativa per l’atto. Secondo service-public.fr esistono due forme:
| Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente | |
|---|---|---|
| Chi è vincolato | Sia il venditore sia l’acquirente si impegnano nella vendita. | Il venditore si impegna; l’acquirente ottiene un’opzione di acquisto entro un termine stabilito. |
| Somma alla firma | Spesso un deposito (dépôt de garantie); non è necessario per la validità. | Un’indemnité d'immobilisation, che compensa il venditore per aver tolto la casa dal mercato. |
Entrambi possono essere firmati come scrittura privata (sous seing privé) o davanti a un notaio. La forma notarile è obbligatoria quando il venditore è un privato e la promesse dura, o viene prorogata, per più di 18 mesi. In pratica molti venditori fanno comunque redigere l’avant-contrat al notaio, perché a quel punto il notaio controlla anche il fascicolo.
Le perizie tecniche (DDT) e, per un appartamento, i documenti della copropriété vengono allegati all’avant-contrat.
4. Le condizioni sospensive
L’avant-contrat contiene di solito delle conditions suspensives: condizioni che devono avverarsi perché la vendita vada avanti. La più comune è che l’acquirente ottenga un mutuo. Secondo service-public.fr, il termine per la condizione relativa al mutuo deve essere di almeno un mese. Se una condizione non si avvera, per esempio perché la banca rifiuta il mutuo, l’acquirente può ritirarsi senza penali alle condizioni previste dal contratto.
5. I 10 giorni di recesso dell’acquirente
Chi compra una casa da privato ha un délai de rétractation di 10 giorni di calendario. Decorre dal giorno successivo alla notifica all’acquirente dell’avant-contrat firmato, per esempio con lettera raccomandata. In quei giorni l’acquirente può ritirarsi senza motivazione e senza costi, comunicandolo al venditore con raccomandata con ricevuta di ritorno.
Una trappola per chi vende: se l’état des risques non è stato fornito entro la firma dell’avant-contrat, i 10 giorni decorrono solo dal giorno successivo a quello in cui l’acquirente lo riceve. Un documento mancante prolunga quindi l’incertezza.
Se non c’è un avant-contrat e si passa direttamente all’atto, il notaio invia all’acquirente la bozza dell’atto e l’acquirente ha 10 giorni di riflessione prima della firma.
6. Cosa controlla il notaio
Tra l’avant-contrat e l’atto, il notaio prepara la vendita. Secondo notaires.fr, questo comprende la verifica della situazione urbanistica (urbanisme), delle ipoteche e dei gravami iscritti sull’immobile e degli eventuali diritti di prelazione: in alcune zone il comune può acquistare l’immobile al posto dell’acquirente, e il notaio gli invia una dichiarazione di intenzione di vendere. Notaires.fr indica che tra l’avant-contrat e l’atto passano di solito circa due o tre mesi.
Come venditore, aiuta rispondendo in fretta alle domande del notaio: sui lavori, sulla copropriété, sul tuo mutuo, sul tuo stato civile e sulla tua situazione fiscale da non residente. La nostra guida su l’imposta sulla plusvalenza per i non residenti spiega cosa ti chiederà il notaio.
7. La firma dell’acte authentique
Alla data concordata, acquirente e venditore firmano l’atto definitivo. Secondo notaires.fr, la firma avviene nello studio del notaio o a distanza. Il prezzo viene pagato in quel momento, tramite il notaio. Da allora l’acquirente è il proprietario e riceve le chiavi.
Non puoi esserci? Puoi firmare tramite procura (procuration), così che un’altra persona firmi per tuo conto. Chiedi al notaio con largo anticipo quale forma serve e se va firmata davanti a un notaio o al consolato nel tuo paese di residenza.
8. Dopo la firma
- Il notaio trascrive la vendita nei registri immobiliari (service de la publicité foncière) e rilascia le attestazioni della vendita.
- Se è dovuta un’imposta sulla plusvalenza, il notaio presenta la dichiarazione e la versa attingendo al prezzo di vendita.
- L’eventuale mutuo viene estinto e l’ipoteca cancellata, e tu ricevi il saldo del prezzo.
- Disdici o trasferisci i tuoi contratti: assicurazione, energia, acqua e internet. Per un appartamento, il syndic viene informato del nuovo proprietario.
I passaggi in sintesi
- Prepara documenti e perizie; pubblica l’annuncio con le classi DPE.
- Ricevi e accetta un’offerta.
- Firma il compromis o la promesse, con il DDT allegato.
- Decorrono i 10 giorni di recesso dell’acquirente.
- L’acquirente organizza il finanziamento; il notaio svolge i controlli.
- Firma l’acte authentique, di persona o tramite procuration.
- Il notaio trascrive la vendita, liquida l’imposta e versa il ricavato.
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