Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas cambian y dependen de tu situación; haz que el notaire o un asesor en Francia (y en tu país de residencia) revise tu caso.
Si vendes una vivienda en Francia que no es tu residencia habitual, el beneficio tributa en Francia como plus-value immobilière, también si vives en el extranjero. La buena noticia para los vendedores que no están en Francia: casi nunca tienes que presentar nada tú mismo. El notaire que tramita la venta calcula el impuesto, presenta la declaración y lo paga con el dinero de la venta. Esta guía explica cómo funciona, qué exenciones hay y cuándo necesitas un représentant fiscal. A propósito no indicamos tipos: cambian, y las páginas oficiales enlazadas abajo muestran siempre los vigentes.
1. Qué tributa: la plus-value
La ganancia sujeta a impuesto es, en principio, el precio de venta menos el precio de adquisición. Service-public.fr explica que ambos pueden ajustarse:
- Precio de venta: el precio de la escritura, menos ciertos gastos que asume el vendedor, como los diagnósticos obligatorios.
- Precio de adquisición: lo que pagaste, más los gastos de adquisición y determinadas obras de construcción o reforma. Puedes usar los gastos reales y justificados o, bajo ciertas condiciones, una cantidad a tanto alzado fijada por ley.
- Inmueble heredado o donado: el valor de adquisición es el que figura en la declaración de sucesión o en la escritura de donación.
Guarda las facturas de las obras que hayas hecho. Sin justificantes, el notaire solo puede aplicar lo que las normas permiten a tanto alzado.
2. Cuanto más tiempo lo tengas, menos impuesto
Francia reduce la ganancia sujeta a impuesto por cada año que has sido propietario: es el abattement pour durée de détention. La reducción empieza a partir del quinto año de tenencia. Según impots.gouv.fr, la ganancia queda totalmente exenta del impuesto sobre la renta a los 22 años y de las cotizaciones sociales a los 30 años. Entre medias, la reducción aumenta cada año; el calendario está en la página oficial.
En una casa de vacaciones que tienes desde hace décadas, el resultado puede ser poco o ningún impuesto. En una vivienda comprada hace pocos años, normalmente tributa toda la ganancia.
3. Cómo tributa un no residente
Un vendedor no residente paga dos cosas sobre la ganancia sujeta a impuesto:
- Impuesto sobre la renta a un tipo fijo, que se cobra como retención (prélèvement) a través del notaire y, en algunos casos, un recargo cuando la ganancia es elevada.
- Cotizaciones sociales. Aquí importa tu país de residencia. Si vives en la UE, el EEE o Suiza y estás cubierto por el sistema obligatorio de seguridad social de allí, no pagas la CSG ni la CRDS francesas, sino solo un prélèvement de solidarité (contribución de solidaridad). Según impots.gouv.fr, esto se aplica también a los residentes en el Reino Unido. Los residentes en otros países pagan las cotizaciones sociales completas.
Los tipos vigentes están en impots.gouv.fr. No te fíes de los tipos de artículos antiguos: sobre todo las cotizaciones sociales han cambiado varias veces.
4. El notaire se encarga del papeleo
En la venta, el notaire calcula la ganancia sujeta a impuesto, rellena la declaración formulario 2048-IMM-SD y paga el impuesto a Hacienda en tu nombre, con cargo al precio de venta. Tú recibes el resto. Si tienes otras rentas en Francia, impots.gouv.fr indica que la ganancia también debe incluirse en tu declaración anual del impuesto sobre la renta francés (formulario 2042 C), para calcular tu tipo. Puede que tu país de residencia también quiera saber de la venta; consulta allí con un asesor cómo se trata según el convenio fiscal con Francia.
5. Exenciones que importan a quien vende desde el extranjero
La exención más conocida, la de la résidence principale, se aplica a la vivienda en la que vives cuando vendes. Una vez que te has ido al extranjero, la vivienda francesa ya no es tu residencia habitual. Según impots.gouv.fr, aun así hay dos reglas para no residentes que pueden ayudarte:
- Exención total de tu antigua vivienda habitual. Se aplica si la vivienda fue tu residencia habitual en Francia antes de irte al extranjero, la mantuviste a tu libre disposición hasta la venta (por ejemplo, sin alquilarla), vendes como tarde el 31 de diciembre del año siguiente a tu traslado y ahora vives en un país de la UE o en un país que tiene un convenio de asistencia con Francia.
- Una exención con límite. Si en algún momento fuiste residente fiscal en Francia durante al menos dos años seguidos, parte de la ganancia por la venta de una vivienda puede quedar exenta, hasta un tope por vendedor. Tienes que vender como tarde el 31 de diciembre del décimo año después de irte de Francia, o en cualquier momento si la vivienda ha estado a tu libre disposición al menos desde el 1 de enero del año anterior a la venta. Esta exención está pensada para nacionales de un país de la UE o del EEE que tenga un convenio de asistencia administrativa con Francia; según la doctrina fiscal oficial, los nacionales de otros países solo pueden acogerse a ella con condiciones, a través de una cláusula de no discriminación de su convenio fiscal. La página oficial recoge las condiciones exactas.
Hay otras exenciones que se aplican a todo el mundo, como la de precios de venta muy bajos y la exención total tras un largo periodo de tenencia. Service-public.fr las recoge todas.
6. ¿Necesitas un représentant fiscal?
Algunos vendedores no residentes deben nombrar un representante fiscal acreditado (représentant fiscal accrédité), que garantiza el impuesto ante la administración francesa. La doctrina fiscal oficial (BOFiP) enumera cuándo estás exento de esta obligación:
- vives en un país de la UE o del EEE que tiene un convenio de asistencia fiscal mutua con Francia (Liechtenstein es la excepción);
- el precio de venta no supera el umbral fijado en las normas; se valora por vendedor, y un matrimonio o una pareja con PACS que tributa conjuntamente cuenta como un solo vendedor;
- la venta está totalmente exenta por los años de tenencia;
- la venta es la de tu antigua vivienda habitual exenta.
¿Vives fuera de la UE o del EEE, por ejemplo en Estados Unidos, y vendes por encima del umbral con una ganancia sujeta a impuesto? Entonces normalmente lo necesitarás. Pregúntalo pronto al notaire: el representante tiene que estar nombrado antes de firmar la escritura, y el notaire puede decirte qué se aplica en tu caso.
7. La taxe foncière del año de la venta
Quien es propietario del inmueble el 1 de enero responde ante Hacienda de la taxe foncière de ese año. Compradores y vendedores suelen acordar en la escritura que el comprador devuelva una parte por el resto del año. Según impots.gouv.fr, eso es un acuerdo privado entre vosotros: Hacienda sigue enviando el recibo a quien era propietario el 1 de enero.
Una checklist antes de firmar
- Busca tu escritura de compra y las facturas de las obras.
- Calcula cuántos años completos has sido propietario.
- Comprueba si se aplica alguna exención y si necesitas un représentant fiscal.
- Pide al notaire una estimación del impuesto, para saber cuánto te quedará neto.
- Pregunta a un asesor de tu propio país cómo se trata allí la venta.
Lee también nuestras guías sobre los documentos que necesitas y sobre el proceso de venta, del compromis a la escritura. ¿Listo para vender? Crea tu cuenta gratuita y publica tu vivienda, o empieza por nuestra página sobre cómo vender tu casa en Francia.
