Informations générales, et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles évoluent et dépendent de votre situation ; faites vérifier votre cas par le notaire ou un conseiller en France (et dans votre pays de résidence).
Si vous vendez un logement en France qui n’est pas votre résidence principale, le bénéfice est imposé en France au titre de la plus-value immobilière, y compris lorsque vous vivez à l’étranger. Bonne nouvelle pour les vendeurs qui ne sont pas en France : vous n’avez que rarement des démarches à faire vous-même. Le notaire chargé de la vente calcule l’impôt, dépose la déclaration et le paie sur le prix de vente. Ce guide explique comment cela fonctionne, quelles exonérations existent et quand il vous faut un représentant fiscal. Nous ne citons volontairement aucun taux : ils évoluent, et les pages officielles indiquées ci-dessous donnent toujours les taux en vigueur.
1. Ce qui est imposé : la plus-value
La plus-value imposable correspond en principe au prix de cession diminué du prix d’acquisition. Service-public.fr explique que les deux termes peuvent être corrigés :
- Prix de cession : le prix figurant dans l’acte, diminué de certains frais supportés par le vendeur, comme les diagnostics obligatoires.
- Prix d’acquisition : le prix que vous avez payé, majoré des frais d’acquisition et de certaines dépenses de construction ou de rénovation. Vous pouvez retenir les frais réels justifiés ou, sous conditions, un forfait fixé par la loi.
- Bien reçu par succession ou donation : la valeur d’acquisition est celle indiquée dans la déclaration de succession ou l’acte de donation.
Conservez les factures des travaux réalisés. Sans justificatifs, le notaire ne peut retenir que ce que les règles autorisent au titre du forfait.
2. Plus la détention est longue, plus l’impôt baisse
La France réduit la plus-value imposable pour chaque année de détention du bien : c’est l’abattement pour durée de détention. Il commence à courir après la cinquième année de détention. Selon impots.gouv.fr, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Entre les deux, l’abattement augmente chaque année ; le barème figure sur la page officielle.
Pour une résidence secondaire détenue depuis des décennies, l’impôt peut donc être faible, voire nul. Pour un bien acheté il y a quelques années, la plus-value est en général imposable en totalité.
3. Comment un non-résident est imposé
Un vendeur non résident paie deux choses sur la plus-value imposable :
- L’impôt sur le revenu à taux fixe, perçu sous forme de prélèvement par l’intermédiaire du notaire, et dans certains cas une surtaxe lorsque la plus-value est élevée.
- Les prélèvements sociaux. Ici, votre pays de résidence compte. Si vous vivez dans l’UE, dans l’EEE ou en Suisse et relevez du régime obligatoire de sécurité sociale de ce pays, vous ne payez pas la CSG ni la CRDS françaises, mais seulement un prélèvement de solidarité. Selon impots.gouv.fr, cela vaut aussi pour les résidents du Royaume-Uni. Les résidents des autres pays paient l’intégralité des prélèvements sociaux.
Les taux en vigueur figurent sur impots.gouv.fr. Ne vous fiez pas aux taux cités dans des articles anciens : les prélèvements sociaux, en particulier, ont changé à plusieurs reprises.
4. Le notaire se charge des formalités
Lors de la vente, le notaire calcule la plus-value imposable, remplit la déclaration n° 2048-IMM-SD et verse l’impôt au service des impôts pour votre compte, sur le prix de vente. Vous recevez le solde. Si vous avez d’autres revenus en France, impots.gouv.fr précise que la plus-value doit aussi figurer dans votre déclaration annuelle de revenus en France (formulaire 2042 C), pour le calcul de votre taux. Votre pays de résidence peut lui aussi vouloir connaître la vente ; vérifiez auprès d’un conseiller sur place comment elle est traitée au regard de la convention fiscale conclue avec la France.
5. Les exonérations utiles aux vendeurs établis à l’étranger
L’exonération la plus connue, celle de la résidence principale, s’applique au logement que vous occupez au moment de la vente. Une fois installé à l’étranger, le logement en France n’est plus votre résidence principale. Selon impots.gouv.fr, deux règles propres aux non-résidents peuvent toutefois vous aider :
- Exonération totale de l’ancienne résidence principale. Elle s’applique si le logement était votre résidence principale en France avant votre départ à l’étranger, que vous l’avez laissé à votre libre disposition jusqu’à la vente (par exemple sans le louer), que vous vendez au plus tard le 31 décembre de l’année suivant votre départ et que vous résidez désormais dans un pays de l’UE ou dans un pays ayant conclu avec la France une convention d’assistance.
- Une exonération plafonnée. Si vous avez été fiscalement domicilié en France pendant au moins deux ans d’affilée à un moment donné, une partie de la plus-value réalisée sur la vente d’un logement peut être exonérée, dans la limite d’un plafond par vendeur. Vous devez vendre au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant votre départ de France, ou à tout moment si le logement est à votre libre disposition depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la vente. Cette exonération vise les ressortissants d’un État de l’UE ou de l’EEE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative ; selon la doctrine fiscale officielle (BOFiP), les ressortissants d’autres pays n’y ont droit que sous conditions, grâce à une clause de non-discrimination de leur convention fiscale. La page officielle détaille les conditions exactes.
D’autres exonérations s’appliquent à tous, comme celle des ventes à très faible prix ou l’exonération totale après une longue durée de détention. Service-public.fr les recense toutes.
6. Faut-il un représentant fiscal ?
Certains vendeurs non résidents doivent désigner un représentant fiscal accrédité, qui se porte garant de l’impôt auprès de l’administration française. La doctrine fiscale officielle (BOFiP) énumère les cas où vous êtes dispensé de cette obligation :
- vous résidez dans un pays de l’UE ou de l’EEE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en matière fiscale (le Liechtenstein fait exception) ;
- le prix de cession ne dépasse pas le seuil fixé par les textes ; il s’apprécie par vendeur, et des époux ou partenaires de PACS soumis à imposition commune comptent pour un seul vendeur ;
- la vente est totalement exonérée en raison de la durée de détention ;
- la vente porte sur votre ancienne résidence principale exonérée.
Vous vivez hors de l’UE ou de l’EEE, par exemple aux États-Unis, et vendez au-dessus du seuil avec une plus-value imposable ? Il vous en faudra alors généralement un. Interrogez le notaire tôt : le représentant doit être désigné avant la signature de l’acte, et le notaire peut vous dire ce qui s’applique.
7. La taxe foncière l’année de la vente
Le propriétaire du bien au 1er janvier est redevable envers l’administration de la taxe foncière de l’année. Acheteur et vendeur conviennent souvent dans l’acte que l’acheteur rembourse une part au prorata du reste de l’année. Selon impots.gouv.fr, il s’agit d’un arrangement privé entre vous : l’administration continue d’adresser l’avis au propriétaire au 1er janvier.
Une check-list avant de signer
- Retrouvez votre acte d’achat et les factures de travaux.
- Calculez le nombre d’années pleines de détention.
- Vérifiez si une exonération s’applique et s’il vous faut un représentant fiscal.
- Demandez au notaire une estimation de l’impôt, pour connaître le montant net de la vente.
- Demandez à un conseiller dans votre pays comment la vente y est traitée.
Lisez aussi nos guides sur les documents nécessaires et sur la procédure de vente, du compromis à l’acte. Prêt à vendre ? Créez votre compte gratuit et publiez votre bien, ou commencez par notre page vendre sa maison en France.
