Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln ändern sich und hängen von deiner Situation ab; lass deinen Fall vom notaire oder einem Berater in Frankreich (und in deinem Wohnsitzland) prüfen.
Verkaufst du eine französische Immobilie, die nicht dein Hauptwohnsitz ist, wird der Gewinn in Frankreich als plus-value immobilière besteuert, auch wenn du im Ausland lebst. Die gute Nachricht für Verkäufer, die nicht in Frankreich wohnen: Selbst einreichen musst du selten etwas. Der notaire, der den Verkauf abwickelt, berechnet die Steuer, reicht die Erklärung ein und zahlt sie aus dem Verkaufserlös. Dieser Ratgeber erklärt, wie das funktioniert, welche Befreiungen es gibt und wann du einen représentant fiscal brauchst. Steuersätze nennen wir bewusst nicht: Sie ändern sich, und die unten verlinkten offiziellen Seiten zeigen immer die aktuellen.
1. Was besteuert wird: die plus-value
Der steuerpflichtige Gewinn ist grundsätzlich der Verkaufspreis abzüglich des Anschaffungspreises. Service-public.fr erklärt, dass beide Seiten angepasst werden können:
- Verkaufspreis: der Preis in der Kaufurkunde, vermindert um bestimmte Kosten, die der Verkäufer trägt, etwa die vorgeschriebenen Gutachten.
- Anschaffungspreis: was du bezahlt hast, erhöht um die Erwerbsnebenkosten und um bestimmte Bau- oder Renovierungsarbeiten. Du kannst die tatsächlichen, belegten Kosten ansetzen oder unter bestimmten Voraussetzungen einen gesetzlich festgelegten Pauschalbetrag.
- Geerbte oder geschenkte Immobilie: Als Anschaffungswert gilt der Wert, der in der Erbschaftserklärung oder der Schenkungsurkunde angegeben ist.
Bewahre die Rechnungen für durchgeführte Arbeiten auf. Ohne Nachweis kann der notaire nur das ansetzen, was die Regeln pauschal erlauben.
2. Je länger du sie besitzt, desto niedriger die Steuer
Frankreich mindert den steuerpflichtigen Gewinn für jedes Jahr, in dem du die Immobilie besessen hast, die abattement pour durée de détention. Die Ermäßigung beginnt nach dem fünften Besitzjahr. Laut impots.gouv.fr ist der Gewinn nach 22 Jahren vollständig von der Einkommensteuer und nach 30 Jahren von den Sozialabgaben befreit. Dazwischen wächst die Ermäßigung jedes Jahr; die Staffel steht auf der offiziellen Seite.
Bei einem Ferienhaus, das du seit Jahrzehnten besitzt, kann daher wenig oder gar keine Steuer anfallen. Bei einer Immobilie, die du vor wenigen Jahren gekauft hast, ist meist der volle Gewinn steuerpflichtig.
3. Wie ein Verkäufer ohne Wohnsitz in Frankreich besteuert wird
Ein Verkäufer ohne Wohnsitz in Frankreich zahlt auf den steuerpflichtigen Gewinn zweierlei:
- Einkommensteuer zu einem festen Satz, die als Abzug (prélèvement) über den notaire erhoben wird, und in manchen Fällen einen Zuschlag, wenn der Gewinn hoch ist.
- Sozialabgaben. Hier kommt es auf dein Wohnsitzland an. Lebst du in der EU, im EWR oder in der Schweiz und bist dort im gesetzlichen Sozialversicherungssystem versichert, zahlst du nicht die französische CSG und CRDS, sondern nur einen prélèvement de solidarité (Solidaritätsabgabe). Laut impots.gouv.fr gilt das auch für Personen mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich. Wer in anderen Ländern lebt, zahlt die vollen Sozialabgaben.
Die aktuellen Sätze findest du auf impots.gouv.fr. Verlass dich nicht auf Sätze aus älteren Artikeln: Vor allem die Sozialabgaben haben sich mehrfach geändert.
4. Den Papierkram erledigt der notaire
Beim Verkauf berechnet der notaire den steuerpflichtigen Gewinn, füllt die Erklärung auf dem Formular 2048-IMM-SD aus und zahlt die Steuer in deinem Namen aus dem Verkaufspreis an das Finanzamt. Du erhältst den Rest. Hast du weitere Einkünfte in Frankreich, muss der Gewinn laut impots.gouv.fr auch in deiner jährlichen französischen Einkommensteuererklärung (Formular 2042 C) angegeben werden, für die Berechnung deines Steuersatzes. Auch dein Wohnsitzland will möglicherweise von dem Verkauf erfahren; kläre mit einem Berater dort, wie er nach dem Doppelbesteuerungsabkommen mit Frankreich behandelt wird.
5. Befreiungen, die für Verkäufer im Ausland wichtig sind
Die bekannteste Befreiung, die für die résidence principale, gilt für die Immobilie, in der du zum Zeitpunkt des Verkaufs wohnst. Bist du ins Ausland gezogen, ist die französische Immobilie nicht mehr dein Hauptwohnsitz. Zwei Regeln für Verkäufer ohne Wohnsitz in Frankreich können laut impots.gouv.fr trotzdem helfen:
- Vollständige Befreiung für deinen früheren Hauptwohnsitz. Sie gilt, wenn die Immobilie vor deinem Umzug ins Ausland dein Hauptwohnsitz in Frankreich war, du sie bis zum Verkauf zu deiner freien Verfügung behalten hast (also zum Beispiel nicht vermietet), du bis zum 31. Dezember des Jahres nach deinem Umzug verkaufst und du jetzt in einem EU-Land lebst oder in einem Land, das mit Frankreich ein Amtshilfeabkommen hat.
- Eine gedeckelte Befreiung. Warst du irgendwann mindestens zwei aufeinanderfolgende Jahre in Frankreich steuerlich ansässig, kann ein Teil des Gewinns aus dem Verkauf einer Immobilie befreit sein, bis zu einer Obergrenze je Verkäufer. Du musst bis zum 31. Dezember des zehnten Jahres nach deinem Wegzug aus Frankreich verkaufen, oder jederzeit, wenn die Immobilie mindestens seit dem 1. Januar des Jahres vor dem Verkauf zu deiner freien Verfügung steht. Diese Befreiung gilt für Staatsangehörige eines EU- oder EWR-Staates, der mit Frankreich ein Abkommen über Amtshilfe geschlossen hat; laut den offiziellen Steuerrichtlinien können Staatsangehörige anderer Länder sie nur unter Voraussetzungen erhalten, über eine Nichtdiskriminierungsklausel in ihrem Doppelbesteuerungsabkommen. Die genauen Voraussetzungen stehen auf der offiziellen Seite.
Andere Befreiungen gelten für alle, etwa bei sehr niedrigen Verkaufspreisen und die vollständige Befreiung nach langer Haltedauer. Service-public.fr listet sie alle auf.
6. Brauchst du einen représentant fiscal?
Manche Verkäufer ohne Wohnsitz in Frankreich müssen einen zugelassenen Fiskalvertreter (représentant fiscal accrédité) bestellen, der gegenüber der französischen Verwaltung für die Steuer bürgt. Die offiziellen Steuerrichtlinien (BOFiP) nennen, wann du von dieser Pflicht befreit bist:
- du lebst in einem EU- oder EWR-Land, das mit Frankreich ein Abkommen über gegenseitige Amtshilfe in Steuersachen hat (Liechtenstein ist die Ausnahme);
- der Verkaufspreis übersteigt nicht die in den Regeln festgelegte Schwelle; sie wird je Verkäufer beurteilt, und ein gemeinsam veranlagtes Ehepaar oder PACS-Paar gilt als ein Verkäufer;
- der Verkauf ist wegen der Haltedauer vollständig steuerfrei;
- der Verkauf betrifft deinen steuerfreien früheren Hauptwohnsitz.
Du lebst außerhalb der EU oder des EWR, zum Beispiel in den Vereinigten Staaten, und verkaufst oberhalb der Schwelle mit steuerpflichtigem Gewinn? Dann brauchst du in der Regel einen. Frag den notaire früh: Der Vertreter muss feststehen, bevor die Kaufurkunde unterschrieben wird, und der notaire kann dir sagen, was gilt.
7. Taxe foncière im Verkaufsjahr
Wer am 1. Januar Eigentümer der Immobilie ist, schuldet dem Finanzamt die taxe foncière für dieses Jahr. Käufer und Verkäufer vereinbaren in der Kaufurkunde oft, dass der Käufer einen Anteil für den Rest des Jahres erstattet. Laut impots.gouv.fr ist das eine private Absprache zwischen euch: Das Finanzamt schickt den Bescheid trotzdem an den Eigentümer vom 1. Januar.
Eine Checkliste vor der Unterschrift
- Such deine Kaufurkunde und die Rechnungen für Arbeiten heraus.
- Rechne aus, wie viele volle Jahre du die Immobilie besitzt.
- Prüfe, ob eine Befreiung gilt und ob du einen représentant fiscal brauchst.
- Bitte den notaire um eine Schätzung der Steuer, damit du den Nettoerlös kennst.
- Frag einen Berater in deinem eigenen Land, wie der Verkauf dort behandelt wird.
Lies auch unsere Ratgeber zu den Unterlagen, die du brauchst, und zum Verkaufsablauf vom compromis bis zur Kaufurkunde. Bereit zum Verkauf? Leg dein kostenloses Konto an und stell deine Immobilie ein, oder beginne mit unserer Seite zum Hausverkauf in Frankreich.
