Informação geral, não é aconselhamento jurídico nem fiscal. As regras mudam e dependem da sua situação; peça ao notaire ou a um consultor em França (e no país onde vive) que analise o seu caso.
Se vender uma casa em França que não é a sua habitação principal, o lucro é tributado em França como plus-value immobilière, mesmo que viva no estrangeiro. A boa notícia para quem não está em França: raramente tem de entregar alguma declaração. O notaire que trata da venda calcula o imposto, entrega a declaração e paga-o com o produto da venda. Este guia explica como funciona, que isenções existem e quando precisa de um représentant fiscal. Propositadamente, não indicamos taxas: mudam, e as páginas oficiais indicadas abaixo mostram sempre as que estão em vigor.
1. O que é tributado: a plus-value
A mais-valia tributável é, em princípio, o preço de venda menos o preço de aquisição. O service-public.fr explica que ambos os lados podem ser ajustados:
- Preço de venda: o preço que consta da escritura, deduzido de certos custos suportados pelo vendedor, como os diagnósticos obrigatórios.
- Preço de aquisição: o que pagou, acrescido dos custos de aquisição e de certas obras de construção ou renovação. Pode usar os custos reais e documentados ou, em determinadas condições, um montante fixo definido por lei.
- Imóvel herdado ou doado: o valor de aquisição é o valor indicado na declaração de sucessão ou na escritura de doação.
Guarde as faturas das obras que fez. Sem comprovativos, o notaire só pode usar o que as regras permitem como montante fixo.
2. Quanto mais tempo for dono, menor o imposto
A França reduz a mais-valia tributável por cada ano em que foi proprietário do imóvel: é o abattement pour durée de détention. A redução começa depois do quinto ano de propriedade. Segundo o impots.gouv.fr, a mais-valia fica totalmente isenta de imposto sobre o rendimento ao fim de 22 anos e de contribuições sociais ao fim de 30 anos. Entre um e outro, a redução aumenta todos os anos; a tabela está na página oficial.
Para uma casa de férias detida há décadas, o resultado pode por isso ser pouco ou nenhum imposto. Para uma casa comprada há poucos anos, a mais-valia é normalmente tributável na totalidade.
3. Como é tributado um não residente
Um vendedor não residente paga duas coisas sobre a mais-valia tributável:
- Imposto sobre o rendimento a uma taxa fixa, cobrado por retenção (prélèvement) através do notaire e, em alguns casos, uma sobretaxa quando a mais-valia é elevada.
- Contribuições sociais. Aqui conta o seu país de residência. Se vive na UE, no EEE ou na Suíça e está abrangido pelo regime obrigatório de segurança social desse país, não paga a CSG nem a CRDS francesas, mas apenas um prélèvement de solidarité (contribuição de solidariedade). Segundo o impots.gouv.fr, isto aplica-se também aos residentes no Reino Unido. Os residentes noutros países pagam as contribuições sociais por inteiro.
As taxas em vigor estão no impots.gouv.fr. Não confie nas taxas de artigos antigos: as contribuições sociais, em particular, mudaram várias vezes.
4. O notaire trata da papelada
Na venda, o notaire calcula a mais-valia tributável, preenche a declaração no formulário 2048-IMM-SD e paga o imposto à repartição de finanças em seu nome, com o preço de venda. Recebe o saldo. Se tiver outros rendimentos em França, o impots.gouv.fr indica que a mais-valia tem também de ser declarada na sua declaração anual de imposto sobre o rendimento em França (formulário 2042 C), para o cálculo da sua taxa. O seu país de residência pode igualmente querer saber da venda; confirme com um consultor desse país como é tratada ao abrigo da convenção fiscal com a França.
5. Isenções que interessam a quem vende a partir do estrangeiro
A isenção mais conhecida, a da résidence principale, aplica-se à casa onde vive no momento da venda. Depois de se mudar para o estrangeiro, a casa em França deixa de ser a sua habitação principal. Ainda assim, segundo o impots.gouv.fr, há duas regras para não residentes que podem ajudar:
- Isenção total para a sua antiga habitação principal. Aplica-se se a casa era a sua habitação principal em França antes de se mudar para o estrangeiro, se a manteve à sua livre disposição até à venda (por exemplo, sem a arrendar), se vender até 31 de dezembro do ano seguinte ao da mudança e se vive agora num país da UE ou num país que tenha com a França um acordo de assistência.
- Uma isenção com limite. Se em algum momento foi residente fiscal em França durante pelo menos dois anos seguidos, parte da mais-valia da venda de uma casa pode ficar isenta, até um limite por vendedor. Tem de vender até 31 de dezembro do décimo ano após ter deixado a França, ou em qualquer momento se a casa estiver à sua livre disposição desde, pelo menos, 1 de janeiro do ano anterior à venda. Esta isenção destina-se a nacionais de um país da UE ou do EEE que tenha com a França um acordo de assistência administrativa; segundo a doutrina fiscal oficial, os nacionais de outros países só podem beneficiar dela em certas condições, através de uma cláusula de não discriminação da sua convenção fiscal. A página oficial indica as condições exatas.
Há outras isenções que se aplicam a todos, como as de preços de venda muito baixos e a isenção total após um longo período de detenção. O service-public.fr enumera-as todas.
6. Precisa de um représentant fiscal?
Alguns vendedores não residentes têm de nomear um representante fiscal acreditado (représentant fiscal accrédité), que garante o imposto perante a administração francesa. A doutrina fiscal oficial (BOFiP) indica quando está dispensado desta obrigação:
- vive num país da UE ou do EEE que tenha com a França um acordo de assistência mútua em matéria fiscal (com exceção do Liechtenstein);
- o preço de venda não ultrapassa o limite fixado nas regras; é apreciado por vendedor, e um casal ou parceiros de PACS tributados em conjunto contam como um só vendedor;
- a venda está totalmente isenta devido ao tempo de detenção;
- a venda diz respeito à sua antiga habitação principal isenta.
Vive fora da UE ou do EEE, por exemplo nos Estados Unidos, e vende acima do limite com uma mais-valia tributável? Então, em regra, vai precisar de um. Fale cedo com o notaire: o representante tem de estar nomeado antes da assinatura da escritura, e o notaire pode dizer-lhe o que se aplica.
7. Taxe foncière no ano da venda
Quem for proprietário do imóvel a 1 de janeiro responde perante as finanças pela taxe foncière desse ano. Compradores e vendedores acordam muitas vezes na escritura que o comprador reembolsa uma parte relativa ao resto do ano. Segundo o impots.gouv.fr, trata-se de um acordo privado entre ambos: as finanças continuam a enviar a nota de cobrança a quem era proprietário a 1 de janeiro.
Lista de verificação antes de assinar
- Encontre a escritura de compra e as faturas das obras.
- Calcule há quantos anos completos é proprietário do imóvel.
- Verifique se se aplica alguma isenção e se precisa de um représentant fiscal.
- Peça ao notaire uma estimativa do imposto, para saber o valor líquido da venda.
- Pergunte a um consultor no seu país como a venda é tratada aí.
Leia também os nossos guias sobre os documentos necessários e sobre o processo de venda, do compromis à escritura. Pronto para vender? Crie a sua conta gratuita e coloque a sua casa, ou comece pela nossa página sobre vender a sua casa em França.
