Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale. Le regole cambiano e dipendono dalla tua situazione: fai verificare il tuo caso dal notaire o da un consulente in Francia (e nel paese in cui vivi).
Se vendi una casa in Francia che non è la tua abitazione principale, il guadagno è tassato in Francia come plus-value immobilière, anche se vivi all’estero. La buona notizia per chi non vive in Francia: raramente devi presentare qualcosa di persona. Il notaio (notaire) che segue la vendita calcola l’imposta, presenta la dichiarazione e la versa attingendo al prezzo di vendita. Questa guida spiega come funziona, quali esenzioni esistono e quando ti serve un représentant fiscal. Di proposito non indichiamo aliquote: cambiano, e le pagine ufficiali linkate qui sotto riportano sempre quelle in vigore.
1. Cosa si tassa: la plus-value
La plusvalenza imponibile è, in linea di principio, il prezzo di vendita meno il prezzo di acquisto. Service-public.fr spiega che entrambe le voci possono essere rettificate:
- Prezzo di vendita: il prezzo indicato nell’atto, ridotto di alcuni costi a carico del venditore, come le perizie obbligatorie.
- Prezzo di acquisto: quanto hai pagato, aumentato delle spese di acquisto e di alcuni lavori di costruzione o ristrutturazione. Puoi usare i costi effettivi e documentati oppure, a determinate condizioni, un importo forfettario stabilito dalla legge.
- Immobile ereditato o ricevuto in donazione: il valore di acquisto è quello indicato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.
Conserva le fatture dei lavori che hai fatto eseguire. Senza prove, il notaio può usare solo ciò che le regole ammettono in forma forfettaria.
2. Più a lungo la possiedi, meno paghi
La Francia riduce la plusvalenza imponibile per ogni anno di possesso dell’immobile: è l’abattement pour durée de détention. La riduzione parte dopo il quinto anno di possesso. Secondo impots.gouv.fr, la plusvalenza è del tutto esente dall’imposta sul reddito dopo 22 anni e dai contributi sociali dopo 30 anni. Nel frattempo la riduzione cresce ogni anno; la tabella è sulla pagina ufficiale.
Per una casa delle vacanze posseduta da decenni, il risultato può quindi essere un’imposta minima o nulla. Per una casa comprata pochi anni fa, di solito è imponibile l’intera plusvalenza.
3. Come viene tassato un non residente
Un venditore non residente paga due voci sulla plusvalenza imponibile:
- L’imposta sul reddito ad aliquota fissa, riscossa come prelievo (prélèvement) tramite il notaio, e in alcuni casi una sovrattassa quando la plusvalenza è elevata.
- I contributi sociali. Qui conta il tuo paese di residenza. Se vivi nell’UE, nello SEE o in Svizzera e lì sei coperto dal sistema obbligatorio di sicurezza sociale, non paghi la CSG e la CRDS francesi ma solo un prélèvement de solidarité (prelievo di solidarietà). Secondo impots.gouv.fr questo vale anche per chi risiede nel Regno Unito. Chi risiede in altri paesi paga i contributi sociali per intero.
Le aliquote in vigore sono su impots.gouv.fr. Non fidarti delle aliquote riportate in articoli datati: i contributi sociali in particolare sono cambiati più volte.
4. Le pratiche le sbriga il notaio
Al momento della vendita, il notaio calcola la plusvalenza imponibile, compila la dichiarazione sul modello 2048-IMM-SD e versa l’imposta all’ufficio delle imposte per conto tuo, attingendo al prezzo di vendita. Tu ricevi il saldo. Se hai altri redditi in Francia, impots.gouv.fr precisa che la plusvalenza va indicata anche nella tua dichiarazione annuale dei redditi francese (modello 2042 C), per il calcolo della tua aliquota. Anche il tuo paese di residenza può voler sapere della vendita; verifica con un consulente locale come viene trattata in base alla convenzione fiscale con la Francia.
5. Le esenzioni che contano per chi vende dall’estero
L’esenzione più nota, per la résidence principale, vale per la casa in cui vivi al momento della vendita. Una volta trasferito all’estero, la casa in Francia non è più la tua abitazione principale. Secondo impots.gouv.fr, due regole per i non residenti possono comunque aiutare:
- Esenzione totale per l’ex abitazione principale. Si applica se la casa era la tua abitazione principale in Francia prima del trasferimento all’estero, l’hai tenuta a tua libera disposizione fino alla vendita (per esempio, senza affittarla), vendi entro il 31 dicembre dell’anno successivo al trasferimento e ora vivi in un paese dell’UE o in un paese che ha un accordo di assistenza con la Francia.
- Un’esenzione con tetto massimo. Se in passato sei stato fiscalmente residente in Francia per almeno due anni consecutivi, una parte della plusvalenza sulla vendita di una casa può essere esente, fino a un tetto per venditore. Devi vendere entro il 31 dicembre del decimo anno dopo aver lasciato la Francia, oppure in qualsiasi momento se la casa è a tua libera disposizione almeno dal 1° gennaio dell’anno precedente la vendita. Questa esenzione è prevista per i cittadini di un Paese UE o SEE che ha con la Francia un accordo di assistenza amministrativa; secondo la prassi fiscale ufficiale, i cittadini di altri Paesi possono beneficiarne solo a determinate condizioni, grazie a una clausola di non discriminazione della loro convenzione fiscale. La pagina ufficiale indica le condizioni esatte.
Altre esenzioni valgono per tutti, come quella per prezzi di vendita molto bassi e l’esenzione totale dopo un lungo periodo di possesso. Service-public.fr le elenca tutte.
6. Ti serve un représentant fiscal?
Alcuni venditori non residenti devono nominare un rappresentante fiscale accreditato (représentant fiscal accrédité), che garantisce l’imposta nei confronti dell’amministrazione francese. Le istruzioni fiscali ufficiali (BOFiP) indicano quando sei esonerato da questo obbligo:
- vivi in un paese dell’UE o dello SEE che ha con la Francia un accordo di assistenza reciproca in materia fiscale (fa eccezione il Liechtenstein);
- il prezzo di vendita non supera la soglia fissata dalle regole; si valuta per singolo venditore, e una coppia sposata o legata da PACS tassata congiuntamente conta come un solo venditore;
- la vendita è del tutto esente grazie alla durata del possesso;
- la vendita riguarda la tua ex abitazione principale esente.
Vivi fuori dall’UE o dallo SEE, per esempio negli Stati Uniti, e vendi sopra la soglia con una plusvalenza imponibile? Allora di solito ti serve. Chiedi per tempo al notaio: il rappresentante deve essere nominato prima della firma dell’atto, e il notaio può dirti cosa vale nel tuo caso.
7. La taxe foncière nell’anno della vendita
Chi è proprietario dell’immobile al 1° gennaio è tenuto verso il fisco al pagamento della taxe foncière di quell’anno. Spesso acquirente e venditore concordano nell’atto che l’acquirente rimborsi una quota per il resto dell’anno. Secondo impots.gouv.fr si tratta di un accordo privato tra voi: il fisco invia comunque l’avviso a chi era proprietario al 1° gennaio.
Una checklist prima di firmare
- Recupera l’atto di acquisto e le fatture dei lavori.
- Calcola quanti anni interi di possesso hai maturato.
- Verifica se si applica un’esenzione e se ti serve un représentant fiscal.
- Chiedi al notaio una stima dell’imposta, così conosci il ricavato netto.
- Chiedi a un consulente nel tuo paese come viene trattata lì la vendita.
Leggi anche le nostre guide su i documenti necessari e su la vendita dal compromis all’atto. Pronto a vendere? Crea il tuo account gratuito e pubblica la tua casa, oppure parti dalla nostra pagina su come vendere casa in Francia.
