Informação geral, não é aconselhamento jurídico nem fiscal. As regras variam por município e por região e mudam com o tempo; peça ao notaio ou a um consultor em Itália (e no país onde vive) que analise a sua situação.
Há três portais imobiliários que aparecem vezes sem conta quando se procura casa em Itália: Immobiliare.it, idealista.it e Casa.it. Os três permitem que proprietários particulares (privati) publiquem eles próprios um anúncio, e não apenas as agências imobiliárias. Isto significa que pode chegar aos mesmos compradores que uma agência, desde que o seu anúncio seja igualmente bom. Este guia explica o que preparar, como montar o anúncio, como lidar com contactos a partir do estrangeiro e a que deve estar atento.
Antes de publicar
- O certificado energético (APE). Segundo a ENEA, a agência italiana de energia, o APE é obrigatório nos anúncios imobiliários, além de o ser para a própria venda. Encomende-o antes de pôr a casa online, para poder indicar a classe energética no anúncio. Veja o nosso guia sobre os documentos necessários.
- Documentos que correspondem à casa. Compare a planta cadastral com a realidade. Um comprador que descubra diferenças depois de fazer uma proposta vai renegociar ou desistir.
- Um preço pedido honesto. Veja casas comparáveis na mesma zona nos portais, e lembre-se de que preços pedidos não são preços de venda. Uma casa com um preço demasiado alto fica online durante meses, e os compradores reparam.
- Os seus contactos. Decida quem responde aos pedidos de informação, em que línguas e a que horas — sobretudo se vive noutro fuso horário ou trabalha durante o dia.
Como funciona cada portal para particulares
Cada um dos três portais tem o seu próprio percurso para proprietários particulares. As condições — quantos anúncios gratuitos, durante quanto tempo ficam online, opções pagas para ter mais visibilidade — são definidas pelos portais e mudam. Consulte sempre a página do próprio portal antes de começar.
- Immobiliare.it: tem uma página para publicar um anúncio como proprietário particular ou através de uma agência. Cria uma conta e indica o tipo de imóvel, o tipo de contrato, as características, a morada, a descrição e as fotografias.
- idealista.it: tem uma secção para proprietários particulares que querem publicar um imóvel para venda. Funciona da mesma forma: uma conta e, depois, os dados do imóvel, a localização e as fotografias.
- Casa.it: permite que os particulares publiquem depois de criarem uma conta MyCasa. Segundo as suas perguntas frequentes, o Casa.it é um portal de anúncios e não atua como intermediário, pelo que não cobra comissão sobre a venda; oferece opções pagas para mais visibilidade. Dois pontos práticos das mesmas perguntas frequentes: a verificação do número de telefone só funciona com números de telemóvel italianos, e pode optar por esconder o seu número e ser contactado através do formulário de contacto.
Se vive no estrangeiro, vale a pena ter em conta o ponto do Casa.it: com um número de telemóvel estrangeiro, pode não conseguir concluir o passo do telefone, por isso mantenha o e-mail como principal canal de contacto ou arranje um número italiano.
Fotografias: o que os compradores veem primeiro
Num portal, a primeira fotografia decide se alguém clica. Tire as fotografias num dia luminoso, com as luzes acesas e as janelas limpas. Arrume objetos pessoais e tralha. Fotografe cada divisão a partir de um canto, para que pareça tão grande quanto realmente é, e inclua o exterior: a fachada, o jardim ou o terraço e a vista, se a houver. O espaço exterior — um terraço, um jardim, um pátio — é muitas vezes o que os compradores procuram, por isso dedique-lhe várias fotografias. Não use filtros nem edições que alterem o aspeto da casa: compradores que se sentem enganados numa visita não fazem propostas.
Planta e área
Junte uma planta. A planimetria cadastral é um bom ponto de partida, desde que corresponda ao estado atual da casa. Indique a área com honestidade e diga o que inclui. Se tiver dúvidas, pergunte ao técnico que verifica a sua conformidade cadastral.
A descrição
Escreva a descrição primeiro em italiano, a língua em que os compradores italianos pesquisam. Acrescente uma versão em inglês se espera compradores estrangeiros. Comece pelo que torna a casa especial e passe depois aos factos: número de divisões e casas de banho, piso e elevador no caso de um apartamento, aquecimento, espaço exterior, estacionamento e classe energética. Refira as despesas de condomínio, se as houver, e o estado da casa com honestidade: um comprador que sabe que a cozinha precisa de obras continua a vir; um comprador que o descobre na visita não volta.
Gerir contactos à distância
- Responda depressa e de forma breve, e use o sistema de mensagens do portal ou o seu e-mail para o primeiro contacto.
- Pergunte o que o comprador procura e se tem financiamento antes de marcar uma visita.
- Agrupe as visitas se viajar para Itália, ou peça a alguém de confiança que viva perto que abra a porta. Nunca deixe as chaves com alguém que não conhece.
- Mantenha uma lista simples de quem perguntou o quê e quando; ajuda quando há vários compradores interessados ao mesmo tempo.
Cuidado com as burlas
Os vendedores particulares são um alvo de fraude. Desconfie de quem quer pagar antes de ver a casa, oferece muito mais do que o preço pedido, lhe pede que pague uma taxa para «desbloquear» um pagamento ou insiste para que partilhe cópias do passaporte ou das escrituras antes de haver qualquer acordo. No início, mantenha a conversa no portal ou por e-mail. Numa venda em Itália, a transmissão faz-se no notaio, que também verifica a rastreabilidade dos pagamentos. Qualquer dinheiro de um comprador deve seguir o que ficou acordado na proposta assinada ou no contrato-promessa, e nunca a história de um desconhecido.
Quando tiver um comprador
Um comprador sério fará normalmente uma proposta de compra por escrito. Leia-a com atenção antes de aceitar: depois de aceite, torna-se um contrato-promessa vinculativo. O nosso guia do compromesso ao rogito explica cada passo até à escritura no notaio, e o nosso guia sobre os impostos para vendedores não residentes explica quando o ganho é tributado.
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