Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas varían según el municipio y la región y cambian con el tiempo; haz que el notaio o un asesor en Italia (y en tu país de residencia) revise tu situación concreta.
Hay tres portales inmobiliarios que aparecen una y otra vez cuando buscas casa en Italia: Immobiliare.it, idealista.it y Casa.it. Los tres permiten que los propietarios particulares (privati) publiquen un anuncio por su cuenta, no solo las agencias inmobiliarias. Eso significa que puedes llegar a los mismos compradores que una agencia, siempre que tu anuncio sea igual de bueno. Esta guía explica qué preparar, cómo montar el anuncio, cómo atender las consultas desde el extranjero y con qué tener cuidado.
Antes de publicar
- El certificado energético (APE). Según ENEA, la agencia italiana de la energía, el APE es obligatorio en los anuncios inmobiliarios, además de para la venta en sí. Encárgalo antes de publicar, para poder indicar la clase energética en el anuncio. Consulta nuestra guía sobre los documentos que necesitas.
- Papeles que coincidan con la vivienda. Compara el plano catastral con la realidad. Un comprador que descubre diferencias después de hacer una oferta volverá a negociar o se echará atrás.
- Un precio de salida realista. Mira viviendas comparables de la misma zona en los portales y recuerda que los precios de oferta no son precios de venta. Una casa con un precio demasiado alto pasa meses en internet, y los compradores lo notan.
- Tus datos de contacto. Decide quién responde a las consultas, en qué idiomas y en qué horario, sobre todo si vives en otra zona horaria o trabajas de día.
Cómo funciona cada portal para particulares
Cada uno de los tres portales tiene su propia vía para propietarios particulares. Las condiciones (cuántos anuncios gratuitos, cuánto tiempo siguen publicados, opciones de pago para tener más visibilidad) las fijan los portales y cambian. Consulta siempre la página del propio portal antes de empezar.
- Immobiliare.it: tiene una página para publicar un anuncio como propietario particular o a través de una agencia. Creas una cuenta e introduces el tipo de inmueble, la operación, las características, la dirección, la descripción y las fotos.
- idealista.it: tiene una sección para propietarios particulares que quieren publicar un inmueble en venta. Funciona igual: una cuenta y después los datos del inmueble, la ubicación y las fotos.
- Casa.it: permite publicar a los propietarios particulares tras registrarse en una cuenta MyCasa. Según sus preguntas frecuentes, Casa.it es un portal de anuncios y no actúa como intermediario, así que no cobra comisión por la venta; ofrece opciones de pago para tener más visibilidad. Dos detalles prácticos de esas mismas preguntas frecuentes: la verificación del número de teléfono solo funciona con móviles italianos, y puedes elegir ocultar tu teléfono y que te contacten a través del formulario de contacto.
Si vives en el extranjero, lo de Casa.it conviene tenerlo en cuenta: con un móvil extranjero puede que no completes el paso del teléfono, así que usa el correo electrónico como canal de contacto principal o consigue un número italiano.
Las fotos: lo primero que miran los compradores
En un portal, la primera foto decide si alguien hace clic. Haz las fotos un día luminoso, con las luces encendidas y los cristales limpios. Retira los objetos personales y lo que sobre. Fotografía cada estancia desde una esquina para que se vea tan amplia como es en realidad, e incluye el exterior: la fachada, el jardín o la terraza y las vistas, si las hay. El espacio exterior (una terraza, un jardín, un patio) es a menudo lo que buscan los compradores, así que dedícale varias fotos. No uses filtros ni retoques que cambien el aspecto de la vivienda: los compradores que se sienten engañados en la visita no hacen ofertas.
Plano y superficie
Añade un plano. La planimetria catastral es un buen punto de partida, siempre que coincida con el estado actual de la vivienda. Indica la superficie con honestidad y di qué incluye. Si tienes dudas, pregunta al técnico que comprueba tu conformidad catastral.
La descripción
Escribe primero la descripción en italiano, el idioma en el que buscan los compradores italianos. Añade una versión en inglés si esperas compradores extranjeros. Empieza por lo que hace especial la vivienda y sigue con los datos: número de habitaciones y baños, planta y ascensor si es un piso, calefacción, espacio exterior, aparcamiento y clase energética. Menciona los gastos de comunidad si los hay, y el estado de la vivienda con sinceridad: un comprador que sabe que la cocina necesita una reforma vendrá igualmente; uno que lo descubre en la visita no volverá.
Atender las consultas a distancia
- Responde rápido y de forma breve, y usa la mensajería del portal o tu correo para el primer contacto.
- Pregunta qué busca el comprador y si tiene financiación antes de organizar una visita.
- Agrupa las visitas si viajas a Italia, o pide a alguien de confianza que esté cerca que abra la puerta. No dejes nunca las llaves a alguien que no conoces.
- Lleva una lista sencilla de quién preguntó qué y cuándo; te ayudará cuando haya varios compradores interesados a la vez.
Cuidado con las estafas
Los vendedores particulares son un blanco del fraude. Desconfía de quien quiere pagar sin haber visto la vivienda, ofrece mucho más del precio pedido, te pide que pagues una tasa para «liberar» un pago o te presiona para que envíes copias de tu pasaporte o de tus escrituras antes de que haya ningún acuerdo. Al principio, mantén la conversación en el portal o por correo. En una venta en Italia, la transmisión se hace ante el notaio, que además comprueba que los pagos sean trazables. Cualquier dinero de un comprador debe seguir lo acordado en la propuesta firmada o en el contrato preliminar, nunca la historia de un desconocido.
Cuando tengas comprador
Un comprador serio normalmente hará una propuesta de compra por escrito. Léela con atención antes de aceptarla: una vez aceptada, se convierte en un contrato preliminar vinculante. Nuestra guía del compromesso al rogito explica cada paso hasta la escritura ante el notaio, y nuestra guía sobre los impuestos para vendedores no residentes explica cuándo tributa la ganancia.
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