Als Privatverkäufer auf Immobiliare.it, idealista.it und Casa.it inserieren

Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln unterscheiden sich je nach Gemeinde und Region und ändern sich; lass deine eigene Situation vom notaio oder einem Berater in Italien (und in deinem Wohnsitzland) prüfen.

Drei Immobilienportale tauchen immer wieder auf, wenn man in Italien eine Immobilie sucht: Immobiliare.it, idealista.it und Casa.it. Auf allen dreien können Privateigentümer (privati) selbst eine Anzeige veröffentlichen, nicht nur Makleragenturen. Du erreichst also dieselben Käufer wie eine Agentur – vorausgesetzt, deine Anzeige ist genauso gut. Dieser Ratgeber zeigt, was du vorbereitest, wie du die Anzeige aufbaust, wie du mit Anfragen aus dem Ausland umgehst und worauf du achten musst.

Bevor du veröffentlichst

• Der Energieausweis (APE). Laut ENEA, der italienischen Energieagentur, ist das APE in Immobilienanzeigen Pflicht, ebenso wie für den Verkauf selbst. Bestell es, bevor du online gehst, damit du die Energieklasse in der Anzeige angeben kannst. Siehe unseren Ratgeber zu den Unterlagen, die du brauchst.
• Papiere, die zur Immobilie passen. Vergleiche den Katastergrundriss mit der Wirklichkeit. Ein Käufer, der nach einem Angebot Abweichungen entdeckt, verhandelt neu oder springt ab.
• Ein ehrlicher Angebotspreis. Sieh dir auf den Portalen vergleichbare Immobilien in derselben Gegend an und denk daran, dass Angebotspreise keine Verkaufspreise sind. Eine zu teuer angesetzte Immobilie steht monatelang online, und Käufer merken das.
• Deine Kontaktdaten. Leg fest, wer Anfragen beantwortet, in welchen Sprachen und zu welchen Zeiten – besonders, wenn du in einer anderen Zeitzone lebst oder tagsüber arbeitest.

Wie jedes Portal für Privatverkäufer funktioniert

Jedes der drei Portale hat einen eigenen Weg für Privateigentümer. Die Bedingungen – wie viele kostenlose Anzeigen, wie lange sie online bleiben, kostenpflichtige Optionen für mehr Sichtbarkeit – legen die Portale fest, und sie ändern sich. Prüfe immer die Seite des Portals selbst, bevor du anfängst.

• Immobiliare.it: hat eine Seite, um eine Anzeige als Privateigentümer oder über eine Agentur zu veröffentlichen. Du legst ein Konto an und gibst Immobilientyp, Vertragsart, Merkmale, Adresse, Beschreibung und Fotos ein.
• idealista.it: hat einen Bereich für Privateigentümer, die eine Immobilie zum Verkauf anbieten wollen. Es funktioniert genauso: ein Konto, dann die Angaben zur Immobilie, die Lage und die Fotos.
• Casa.it: lässt Privateigentümer veröffentlichen, nachdem sie sich für ein MyCasa-Konto registriert haben. Laut seinen FAQ ist Casa.it ein Anzeigenportal und tritt nicht als Vermittler auf, verlangt also keine Provision auf den Verkauf; es bietet kostenpflichtige Optionen für mehr Sichtbarkeit. Zwei praktische Punkte aus denselben FAQ: Die Verifizierung einer Telefonnummer funktioniert nur mit italienischen Mobilnummern, und du kannst deine Telefonnummer verbergen und dich stattdessen über das Kontaktformular erreichen lassen.

Lebst du im Ausland, ist der Punkt bei Casa.it wichtig: Mit einer ausländischen Mobilnummer kannst du den Telefonschritt womöglich nicht abschließen. Mach also E-Mail zu deinem wichtigsten Kontaktweg oder besorg dir eine italienische Nummer.

Fotos: das Erste, was Käufer ansehen

Auf einem Portal entscheidet das erste Foto, ob jemand klickt. Fotografiere an einem hellen Tag, mit eingeschaltetem Licht und sauberen Fenstern. Räum persönliche Gegenstände und Kram weg. Fotografiere jeden Raum aus einer Ecke, damit er so groß wirkt, wie er wirklich ist, und zeig auch das Äußere: die Fassade, den Garten oder die Terrasse und die Aussicht, falls es eine gibt. Außenflächen – eine Terrasse, ein Garten, ein Innenhof – sind oft genau das, wonach Käufer suchen, also gib ihnen mehrere Fotos. Verwende keine Filter oder Bearbeitungen, die das Aussehen der Immobilie verändern: Käufer, die sich bei einer Besichtigung getäuscht fühlen, machen kein Angebot.

Grundriss und Wohnfläche

Füg einen Grundriss hinzu. Die planimetria aus dem Kataster ist ein guter Ausgangspunkt, solange sie dem heutigen Zustand der Immobilie entspricht. Gib die Fläche ehrlich an und sag, was sie umfasst. Bist du unsicher, frag den Techniker, der deine katasterrechtliche Konformität prüft.

Die Beschreibung

Schreib die Beschreibung zuerst auf Italienisch, in der Sprache, in der italienische Käufer suchen. Füg eine englische Fassung hinzu, wenn du ausländische Käufer erwartest. Beginne mit dem, was die Immobilie besonders macht, dann die Fakten: Anzahl der Zimmer und Bäder, Stockwerk und Aufzug bei einer Wohnung, Heizung, Außenflächen, Parkplatz und die Energieklasse. Nenne etwaige Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft und beschreibe den Zustand ehrlich: Ein Käufer, der weiß, dass die Küche gemacht werden muss, kommt trotzdem; ein Käufer, der es erst bei der Besichtigung entdeckt, kommt nicht wieder.

Anfragen aus der Ferne bearbeiten

• Antworte schnell und kurz und nutze für den ersten Kontakt das Nachrichtensystem des Portals oder deine E-Mail.
• Frag, was der Käufer sucht und ob die Finanzierung steht, bevor du eine Besichtigung planst.
• Leg Besichtigungen gebündelt auf die Tage, an denen du nach Italien reist, oder bitte eine Vertrauensperson vor Ort, die Tür zu öffnen. Gib Schlüssel nie jemandem, den du nicht kennst.
• Führ eine einfache Liste, wer wann was gefragt hat; das hilft, wenn mehrere Käufer gleichzeitig interessiert sind.

Vorsicht vor Betrug

Privatverkäufer sind ein Ziel für Betrüger. Sei vorsichtig bei jedem, der zahlen will, bevor er die Immobilie gesehen hat, weit mehr als den Angebotspreis bietet, dich bittet, eine Gebühr zu zahlen, um eine Zahlung „freizugeben“, oder dich drängt, Kopien deines Reisepasses oder deiner Urkunden zu schicken, bevor es irgendeine Vereinbarung gibt. Führ das Gespräch anfangs über das Portal oder per E-Mail. Bei einem Verkauf in Italien findet der Eigentumsübergang beim notaio statt, der auch prüft, dass Zahlungen rückverfolgbar sind. Geld von einem Käufer sollte den Vereinbarungen im unterschriebenen Kaufangebot oder Vorvertrag folgen, nie der Geschichte eines Fremden.

Wenn du einen Käufer hast

Ein ernsthafter Käufer macht in der Regel ein schriftliches Kaufangebot. Lies es sorgfältig, bevor du annimmst: Sobald du annimmst, wird es zu einem verbindlichen Vorvertrag. Unser Ratgeber vom compromesso bis zum rogito erklärt jeden Schritt bis zur Urkunde beim notaio, und unser Ratgeber zur Steuer für Verkäufer ohne Wohnsitz in Italien erklärt, wann der Gewinn besteuert wird.

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