Informations générales, et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles varient selon la commune et la région et évoluent ; faites vérifier votre propre situation par le notaio ou un conseiller en Italie (et dans votre pays de résidence).
Trois portails immobiliers reviennent sans cesse quand on cherche un logement en Italie : Immobiliare.it, idealista.it et Casa.it. Tous trois permettent aux particuliers (privati) de publier eux-mêmes une annonce, et pas seulement aux agences immobilières. Vous pouvez donc toucher les mêmes acheteurs qu’une agence, à condition que votre annonce soit aussi soignée. Ce guide explique ce qu’il faut préparer, comment construire l’annonce, comment traiter les demandes depuis l’étranger et à quoi faire attention.
Avant de publier
- Le certificat énergétique (APE). Selon l’ENEA, l’agence italienne de l’énergie, l’APE est obligatoire dans les annonces immobilières, ainsi que pour la vente elle-même. Commandez-le avant de mettre l’annonce en ligne, pour pouvoir indiquer la classe énergétique. Voir notre guide sur les documents nécessaires.
- Des papiers conformes au bien. Comparez le plan cadastral avec la réalité. Un acheteur qui découvre des écarts après son offre renégociera ou se retirera.
- Un prix réaliste. Regardez sur les portails des biens comparables dans le même secteur, en gardant à l’esprit que les prix affichés ne sont pas des prix de vente. Un bien trop cher reste en ligne pendant des mois, et les acheteurs le remarquent.
- Vos coordonnées. Décidez qui répond aux demandes, dans quelles langues et à quelles heures, surtout si vous vivez dans un autre fuseau horaire ou travaillez en journée.
Comment fonctionne chaque portail pour les particuliers
Chacun des trois portails propose son propre parcours aux particuliers. Les conditions (nombre d’annonces gratuites, durée de mise en ligne, options payantes pour plus de visibilité) sont fixées par les portails et évoluent. Consultez toujours la page du portail avant de commencer.
- Immobiliare.it : propose une page pour publier une annonce en tant que particulier ou via une agence. Vous créez un compte et saisissez le type de bien, le contrat, les caractéristiques, l’adresse, la description et les photos.
- idealista.it : dispose d’une rubrique pour les particuliers qui souhaitent mettre un bien en vente. Le principe est le même : un compte, puis les caractéristiques du bien, sa localisation et les photos.
- Casa.it : permet aux particuliers de publier après inscription à un compte MyCasa. Selon sa FAQ, Casa.it est un portail d’annonces et n’agit pas comme intermédiaire : il ne prélève donc pas de commission sur la vente, mais propose des options payantes pour plus de visibilité. Deux points pratiques tirés de la même FAQ : la vérification du numéro de téléphone ne fonctionne qu’avec un numéro de mobile italien, et vous pouvez masquer votre numéro pour être contacté uniquement via le formulaire de contact.
Si vous vivez à l’étranger, ce point de Casa.it mérite attention : avec un numéro de mobile étranger, vous ne pourrez peut-être pas terminer l’étape du téléphone. Gardez donc l’e-mail comme principal canal de contact, ou prenez un numéro italien.
Les photos : ce que les acheteurs regardent en premier
Sur un portail, la première photo décide du clic. Prenez vos photos par temps clair, lumières allumées et vitres propres. Rangez les objets personnels et ce qui encombre. Photographiez chaque pièce depuis un angle pour qu’elle paraisse aussi grande qu’elle l’est réellement, et montrez l’extérieur : la façade, le jardin ou la terrasse et la vue, s’il y en a une. L’espace extérieur (terrasse, jardin, cour) est souvent ce que recherchent les acheteurs : consacrez-lui plusieurs photos. N’utilisez pas de filtres ni de retouches qui changent l’apparence du bien : un acheteur qui se sent trompé lors de la visite ne fait pas d’offre.
Plan et surface
Ajoutez un plan. La planimetria cadastrale est une bonne base, à condition qu’elle corresponde à l’état actuel du bien. Indiquez la surface honnêtement et précisez ce qu’elle comprend. En cas de doute, demandez au technicien qui vérifie votre conformité cadastrale.
La description
Rédigez d’abord la description en italien, la langue dans laquelle cherchent les acheteurs italiens. Ajoutez une version anglaise si vous attendez des acheteurs étrangers. Commencez par ce qui rend le bien unique, puis les faits : nombre de pièces et de salles de bains, étage et ascenseur pour un appartement, chauffage, espace extérieur, stationnement et classe énergétique. Mentionnez les charges de copropriété s’il y en a, et décrivez honnêtement l’état du bien : un acheteur qui sait que la cuisine est à refaire viendra quand même ; celui qui le découvre à la visite ne reviendra pas.
Gérer les demandes à distance
- Répondez vite et brièvement, et utilisez la messagerie du portail ou votre e-mail pour le premier contact.
- Demandez à l’acheteur ce qu’il recherche et s’il a son financement avant de planifier une visite.
- Regroupez les visites si vous vous rendez en Italie, ou demandez à une personne de confiance sur place d’ouvrir la porte. Ne laissez jamais vos clés à un inconnu.
- Tenez une liste simple de qui a demandé quoi et quand ; c’est utile quand plusieurs acheteurs sont intéressés en même temps.
Attention aux arnaques
Les vendeurs particuliers sont une cible pour les fraudeurs. Méfiez-vous de quiconque veut payer avant d’avoir vu le bien, offre bien plus que le prix demandé, vous demande de payer des frais pour « débloquer » un paiement, ou insiste pour obtenir des copies de votre passeport ou de vos actes avant tout accord. Gardez d’abord la conversation sur le portail ou par e-mail. Dans une vente en Italie, le transfert a lieu chez le notaio, qui vérifie aussi la traçabilité des paiements. Tout versement d’un acheteur doit suivre ce que prévoient la proposition signée ou le contrat préliminaire, jamais l’histoire d’un inconnu.
Quand vous avez trouvé un acheteur
Un acheteur sérieux fera généralement une proposition d’achat écrite. Lisez-la attentivement avant d’accepter : une fois acceptée, elle devient un contrat préliminaire qui vous engage. Notre guide du compromesso au rogito explique chaque étape jusqu’à l’acte chez le notaio, et notre guide sur la fiscalité des vendeurs non-résidents indique quand le gain est imposé.
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