Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale. Le regole variano per comune e regione e cambiano nel tempo: fai verificare la tua situazione dal notaio o da un consulente in Italia (e nel paese in cui vivi).
In Italia la compravendita si firma davanti al notaio, e il notaio non firma finché la documentazione non è completa e coerente. La maggior parte dei ritardi nasce da documenti mancanti o da una casa che non corrisponde più alle sue carte: una veranda chiusa, un muro spostato, un ampliamento mai arrivato al catasto. Se raccogli i documenti qui sotto prima di pubblicare l’annuncio, saprai per tempo se c’è qualcosa da sistemare. Vale ancora di più se vivi fuori dall’Italia e non puoi passare in comune o nello studio del notaio.
Il Consiglio Nazionale del Notariato pubblica un elenco dei documenti che di solito servono a chi vende. Precisa che l’elenco non è esaustivo: chiedi sempre al tuo notaio che cosa vale nel tuo caso.
1. Il tuo titolo: l’atto di provenienza
L’atto di provenienza è l’atto con cui sei diventato proprietario: di solito l’atto notarile di acquisto (rogito) oppure un atto di donazione. Il notaio lo usa per verificare che tu sia il proprietario, come è descritto l’immobile e quali diritti e pesi lo accompagnano. Tienilo a portata di mano anche per la tua posizione fiscale, perché mostra quando e a quale prezzo hai acquistato la casa.
Se l’immobile ti è arrivato per eredità, l’elenco del Notariato chiede invece i documenti della successione: la dichiarazione di successione, l’eventuale testamento, l’accettazione dell’eredità e, se serve, il certificato successorio europeo. Sistemali prima di cercare un acquirente. La nostra guida su come vendere una casa ereditata all’estero spiega l’ordine dei passaggi.
2. Visura catastale e planimetria
Ogni fabbricato in Italia è iscritto al catasto, gestito dall’Agenzia delle Entrate. La visura catastale è l’estratto con i dati catastali della tua unità: identificativi, categoria e intestatari. La planimetria catastale è la pianta depositata in catasto. L’elenco del Notariato chiede al venditore le planimetrie depositate in catasto e l’altra documentazione catastale.
Come proprietario puoi consultare online e gratuitamente la visura, la planimetria e le ispezioni ipotecarie del tuo immobile, con il servizio di consultazione personale dell’Agenzia delle Entrate. Accedi con SPID, carta d’identità elettronica (CIE) o carta nazionale dei servizi (CNS). Le planimetrie sono consultabili solo da chi ha diritti sull’immobile e da chi è da loro delegato. Se non hai nessuna di queste identità digitali, un tecnico di fiducia (geometra) o il notaio possono procurarti i documenti.
3. Conformità catastale: le carte corrispondono alla casa?
È il punto che coglie impreparati molti venditori. Nell’atto gli intestatari devono dichiarare che i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato di fatto dell’immobile, oppure al posto di questa dichiarazione un tecnico abilitato deve attestarlo. La regola è nell’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985, e il Notariato spiega che un atto privo di questa dichiarazione è nullo. Dal 2017 un atto del genere può essere confermato in alcuni casi, ma non è il caso di farci affidamento.
Confronta quindi la planimetria con la realtà, stanza per stanza. Se qualcosa non torna, un tecnico può presentare in catasto una planimetria aggiornata prima della vendita. Muoviti per tempo: richiede tempo, e il tecnico dell’acquirente noterà subito le differenze.
4. Conformità urbanistica e agibilità
La conformità catastale non è la stessa cosa della conformità urbanistica. Il catasto registra ciò che c’è; la pratica edilizia in comune registra ciò che è stato autorizzato. Il Notariato elenca i controlli che il notaio svolge prima dell’atto, tra cui la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. La parte dell’elenco dedicata al venditore chiede i titoli edilizi e le altre pratiche relative al fabbricato, e il certificato di agibilità o la prova che è stato richiesto.
In pratica: fai confrontare a un tecnico la pratica edilizia del comune con lo stato attuale della casa. Lavori eseguiti senza il titolo giusto possono bloccare o rallentare una vendita, e regolarizzarli può richiedere mesi. Per i terreni, o se l’area di pertinenza dell’immobile supera i 5.000 m², l’elenco cita anche il certificato di destinazione urbanistica.
5. L’attestato di prestazione energetica (APE)
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) indica la prestazione energetica dell’edificio su una scala da A4 a G. Secondo l’ENEA, l’agenzia nazionale per l’energia, è obbligatorio quando un immobile esistente viene venduto o dato in nuova locazione, e negli annunci immobiliari. Ti serve quindi prima di mettere la casa online, non solo prima del rogito. L’APE è rilasciato da un tecnico abilitato e indipendente dopo un sopralluogo.
Il Notariato aggiunge che il notaio deve verificare la certificazione energetica e che, per gli edifici dotati di impianto di riscaldamento, l’attestato è obbligatorio e spesso va allegato all’atto.
6. Codice fiscale e identità
L’elenco del Notariato chiede al venditore un documento d’identità e il codice fiscale. Se hai comprato la casa, quasi certamente ce l’hai già. Se l’hai ereditata e non ce l’hai, chi risiede all’estero può richiederlo all’ambasciata o al consolato italiano del proprio paese di residenza; l’Agenzia delle Entrate lo rilascia anche nei suoi uffici. L’Agenzia avverte che l’unico codice valido è quello attribuito da lei, non quello generato da un calcolatore online. Per i cittadini extra UE l’elenco cita anche il permesso di soggiorno e il visto d’ingresso.
7. Stato civile
Il notaio deve sapere chi deve firmare. L’elenco chiede un estratto dell’atto di matrimonio oppure un certificato di stato libero o di unione civile, e una copia delle eventuali convenzioni matrimoniali o di unione civile. A seconda del tuo regime patrimoniale, potrebbe dover firmare anche il coniuge o la persona unita civilmente.
8. Mutuo, condominio e pagamenti già ricevuti
- Mutuo: se risulta ancora un’ipoteca iscritta, l’elenco chiede la prova dell’estinzione del mutuo e della cancellazione, oppure una lettera della banca o del notaio che se ne occupa. Un mutuo estinto può lasciare l’ipoteca ancora iscritta nei registri: controllalo per tempo.
- Condominio: per un appartamento o una casa in un complesso con parti comuni, porta il regolamento di condominio e una dichiarazione dell’amministratore che tutte le spese condominiali sono pagate, con le eventuali spese straordinarie o liti in corso.
- Pagamenti già ricevuti: copia dei mezzi di pagamento dell’eventuale caparra e, una volta firmato, il contratto preliminare.
Un ordine pratico
- Recupera l’atto di provenienza (o i documenti della successione).
- Scarica visura e planimetria e confrontale con la casa.
- Fai verificare a un tecnico la conformità catastale e urbanistica, e sistema le differenze.
- Fai redigere l’APE, prima di pubblicare l’annuncio.
- Controlla codice fiscale, documenti d’identità e documenti sullo stato civile.
- Chiedi le dichiarazioni alla banca e all’amministratore di condominio.
- Leggi le nostre guide su la vendita dal compromesso al rogito e su le imposte per chi vende da non residente.
Tieni tutto in un’unica cartella, anche in copia digitale. Quando il notaio o un acquirente ti chiede qualcosa, puoi rispondere in giornata, e questo dimostra che la casa è in regola.
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