Informations générales, et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles varient selon la commune et la région et évoluent ; faites vérifier votre propre situation par le notaio ou un conseiller en Italie (et dans votre pays de résidence).
En Italie, la vente se signe devant un notaire, le notaio, et celui-ci ne signera pas tant que le dossier n’est pas complet et cohérent. La plupart des retards viennent de documents manquants, ou d’un bien qui ne correspond plus à ses papiers : une véranda fermée, une cloison déplacée, une extension jamais déclarée au cadastre. En réunissant les documents ci-dessous avant de mettre en vente, vous saurez très tôt si quelque chose doit être régularisé. C’est d’autant plus important si vous vivez hors d’Italie et ne pouvez pas passer à la mairie ou à l’étude du notaio.
Le Consiglio Nazionale del Notariato publie la liste des documents qu’un vendeur doit généralement fournir. Il précise lui-même que cette liste n’est pas exhaustive : demandez toujours à votre notaio ce qui s’applique à votre cas.
1. Votre titre de propriété : l’atto di provenienza
L’atto di provenienza est l’acte par lequel vous êtes devenu propriétaire : le plus souvent l’acte notarié d’achat (rogito), ou un acte de donation. Le notaio s’en sert pour vérifier que vous êtes bien le propriétaire, comment le bien est décrit et quels droits et charges s’y rattachent. Gardez-le aussi sous la main pour votre situation fiscale, car il indique quand et à quel prix vous avez acquis le bien.
Si vous avez hérité du bien, la liste du Notariato demande à la place les documents de la succession : la déclaration fiscale de succession (dichiarazione di successione), l’éventuel testament, l’acceptation de la succession et, le cas échéant, le certificat successoral européen. Réglez ces points avant de chercher un acheteur. Notre guide sur la vente d’un bien hérité à l’étranger explique dans quel ordre procéder.
2. Visura catastale et planimetria
En Italie, chaque bâtiment est inscrit au cadastre (catasto), géré par l’Agenzia delle Entrate. La visura catastale est l’extrait qui reprend les données cadastrales de votre lot : ses références, sa catégorie et les propriétaires inscrits. La planimetria catastale est le plan déposé au cadastre. La liste du Notariato demande au vendeur les plans enregistrés au cadastre et les autres pièces cadastrales.
En tant que propriétaire, vous pouvez consulter gratuitement en ligne la visura, le plan et les registres hypothécaires de votre propre bien, via le service de consultation personnelle de l’Agenzia delle Entrate. Vous vous connectez avec SPID, la carte d’identité électronique (CIE) ou la carte nationale des services (CNS). L’accès aux plans est réservé aux titulaires de droits sur le bien et aux personnes qu’ils autorisent. Si vous ne disposez d’aucune de ces identités numériques, un technicien local (geometra) ou le notaio peut obtenir les documents pour vous.
3. La conformité cadastrale : les papiers correspondent-ils au bien ?
C’est le point sur lequel beaucoup de vendeurs trébuchent. Dans l’acte, les propriétaires doivent déclarer que les données cadastrales et le plan correspondent à l’état réel du bien, ou bien un technicien habilité doit l’attester à leur place. La règle figure à l’article 29, alinéa 1-bis, de la loi 52/1985, et le Notariato explique qu’un acte dépourvu de cette déclaration est nul. Depuis 2017, un tel acte peut dans certains cas être confirmé après coup, mais mieux vaut ne pas compter là-dessus.
Comparez donc la planimetria avec la réalité, pièce par pièce. En cas de différence, un technicien peut déposer un plan mis à jour au cadastre avant la vente. Prenez-vous-y tôt : cela demande du temps, et le technicien de l’acheteur repérera vite les écarts.
4. Conformité urbanistique et habitabilité
La conformité cadastrale n’est pas la conformité urbanistique. Le cadastre enregistre ce qui existe ; le dossier de construction de la commune (comune) enregistre ce qui a été autorisé. Le Notariato énumère les vérifications que fait le notaio avant l’acte, dont la régularité de la situation urbanistique et cadastrale du bien. Pour le vendeur, la liste demande les permis de construire et les autres procédures concernant le bâtiment, ainsi que le certificat d’habitabilité (agibilità) ou la preuve qu’il a été demandé.
En pratique, demandez à un technicien de comparer le dossier de construction de la comune avec l’état actuel du bien. Des travaux réalisés sans l’autorisation requise peuvent bloquer ou retarder une vente, et leur régularisation peut prendre des mois. Pour un terrain, ou lorsque la surface rattachée au bien dépasse 5 000 m², la liste mentionne aussi un certificat d’urbanisme.
5. Le diagnostic de performance énergétique (APE)
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) indique la performance énergétique du bâtiment sur une échelle de A4 à G. Selon l’ENEA, l’agence italienne de l’énergie, il est obligatoire lors de la vente ou d’une nouvelle location d’un bien existant, ainsi que dans les annonces immobilières. Il vous le faut donc avant de mettre votre bien en ligne, et pas seulement avant l’acte. L’APE est établi par un expert qualifié et indépendant après une visite.
Le Notariato ajoute que le notaio doit contrôler la certification énergétique et que, pour les bâtiments équipés d’un chauffage, le certificat est obligatoire et doit souvent être annexé à l’acte.
6. Codice fiscale et pièce d’identité
La liste du Notariato demande au vendeur une pièce d’identité et son code fiscal italien (codice fiscale). Si vous avez acheté le bien, vous en avez très certainement déjà un. Si vous en avez hérité et n’en avez pas, les résidents à l’étranger peuvent le demander à l’ambassade ou au consulat d’Italie de leur pays de résidence ; l’Agenzia delle Entrate le délivre aussi dans ses bureaux. L’Agenzia prévient que seul le code qu’elle délivre est valable, et non celui produit par un calculateur en ligne. Pour les ressortissants hors UE, la liste mentionne également le titre de séjour et le visa d’entrée.
7. État civil
Le notaio doit savoir qui doit signer. La liste demande un extrait de l’acte de mariage ou un certificat d’état civil (stato libero) ou de partenariat enregistré, ainsi qu’une copie de l’éventuel contrat de mariage ou convention de partenariat. Selon votre régime matrimonial, votre conjoint ou partenaire devra peut-être signer lui aussi.
8. Hypothèque, copropriété et sommes déjà perçues
- Hypothèque : si une hypothèque est encore inscrite, la liste demande la preuve du remboursement final et de la radiation, ou un courrier de la banque ou du notaio qui s’en charge. Un prêt soldé peut laisser une hypothèque au registre : vérifiez-le tôt.
- Copropriété : pour un appartement ou une maison dans un ensemble avec parties communes, apportez le règlement de copropriété et une attestation du syndic (amministratore) confirmant que toutes les charges sont payées, avec les éventuelles dépenses extraordinaires ou litiges en cours.
- Sommes déjà perçues : les copies des moyens de paiement de l’éventuel acompte, et le contrat préliminaire une fois signé.
Un ordre pratique
- Retrouvez votre atto di provenienza (ou les documents de la succession).
- Téléchargez la visura et la planimetria et comparez-les avec le bien.
- Faites vérifier la conformité cadastrale et urbanistique par un technicien, et régularisez les écarts.
- Commandez l’APE, avant de publier l’annonce.
- Vérifiez votre codice fiscale, vos pièces d’identité et vos documents d’état civil.
- Demandez à la banque et au syndic leurs attestations.
- Lisez nos guides sur la procédure de vente, du compromesso au rogito et sur la fiscalité des vendeurs non-résidents.
Rangez tout dans un seul dossier, également numérisé. Quand le notaio ou un acheteur vous pose une question, vous pouvez répondre le jour même, et cela montre que le bien est en règle.
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