Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas varían según el municipio y la región y cambian con el tiempo; haz que el notaio o un asesor en Italia (y en tu país de residencia) revise tu situación concreta.
En Italia, la compraventa se firma ante notario, el notaio, y el notaio no firmará hasta que la documentación esté completa y sea coherente. La mayoría de los retrasos se deben a papeles que faltan o a una vivienda que ya no coincide con su documentación: una terraza que se cerró, un tabique que se movió, una ampliación que nunca llegó al catastro. Si reúnes los documentos que te indicamos abajo antes de anunciar la casa, sabrás pronto si hay algo que arreglar. Esto es aún más importante si vives fuera de Italia y no puedes pasarte por el ayuntamiento o por la notaría.
El Consiglio Nazionale del Notariato publica una lista de los documentos que suele necesitar el vendedor. La propia lista advierte de que no es exhaustiva, así que pregunta siempre a tu notaio qué se aplica a tu caso.
1. Tu título de propiedad: el atto di provenienza
El atto di provenienza es la escritura por la que pasaste a ser propietario: normalmente la escritura notarial de compraventa (rogito) o una escritura de donación. El notaio la utiliza para comprobar que eres el propietario, cómo se describe el inmueble y qué derechos y cargas lleva consigo. Tenla a mano también para tu situación fiscal, porque demuestra cuándo y por cuánto adquiriste la vivienda.
Si heredaste el inmueble, la lista del Notariato pide en su lugar los documentos de la sucesión: la declaración fiscal de sucesión (dichiarazione di successione), el testamento si lo hay, la aceptación de la herencia y, cuando proceda, el certificado sucesorio europeo. Ten todo esto listo antes de buscar comprador. Nuestra guía sobre cómo vender una casa heredada en el extranjero explica el orden de los pasos.
2. Visura catastale y planimetria
Todos los edificios de Italia están inscritos en el catastro (catasto), que gestiona la Agenzia delle Entrate. La visura catastale es el extracto con los datos catastrales de tu inmueble: sus identificadores, su categoría y los titulares inscritos. La planimetria catastale es el plano depositado en el catastro. La lista del Notariato pide al vendedor los planos inscritos en el catastro y el resto de la documentación catastral.
Como propietario, puedes consultar gratis y por internet la visura, el plano y los registros hipotecarios de tu propio inmueble, a través del servicio de consulta personal de la Agenzia delle Entrate. Se accede con SPID, con el documento de identidad electrónico (CIE) o con la tarjeta nacional de servicios (CNS). El acceso a los planos está reservado a quienes tienen derechos sobre el inmueble y a las personas que ellos autoricen. Si no tienes ninguna de estas identidades digitales, un técnico local (geometra) o el notaio pueden obtener los documentos por ti.
3. Conformidad catastral: ¿coinciden los papeles con la vivienda?
Este es el punto en el que tropiezan muchos vendedores. En la escritura, los propietarios deben declarar que los datos catastrales y el plano coinciden con el estado real del inmueble, o bien debe certificarlo un técnico habilitado. La norma está en el artículo 29, apartado 1-bis, de la Ley 52/1985, y el Notariato explica que una escritura sin esta declaración es nula. Desde 2017, en determinados casos, esa escritura puede confirmarse después, pero no conviene contar con ello.
Así que compara la planimetria con la realidad, estancia por estancia. Si algo no coincide, un técnico puede presentar un plano actualizado en el catastro antes de la venta. Empieza pronto: lleva tiempo, y el técnico del comprador detectará las diferencias enseguida.
4. Conformidad urbanística y habitabilidad
La conformidad catastral no es lo mismo que la conformidad urbanística. El catastro recoge lo que existe; el expediente de obras del municipio (comune) recoge lo que se autorizó. El Notariato enumera las comprobaciones que hace el notaio antes de la escritura, entre ellas que la situación urbanística y catastral del inmueble esté en regla. La parte de la lista dirigida al vendedor pide las licencias de obra y demás trámites relativos al edificio, y el certificado de habitabilidad (agibilità) o la prueba de que se solicitó.
En la práctica: pide a un técnico que compare el expediente de obras del comune con el estado actual de la vivienda. Las obras hechas sin la autorización adecuada pueden bloquear o retrasar una venta, y regularizarlas puede llevar meses. Para terrenos, o cuando la superficie vinculada al inmueble supera los 5.000 m², la lista menciona además un certificado urbanístico.
5. El certificado energético (APE)
El Attestato di Prestazione Energetica (APE) indica la eficiencia energética del edificio en una escala de A4 a G. Según ENEA, la agencia italiana de la energía, es obligatorio cuando se vende o se alquila de nuevo un inmueble existente, y también en los anuncios inmobiliarios. Eso significa que lo necesitas antes de publicar tu casa en internet, no solo antes de la escritura. El APE lo emite un técnico cualificado e independiente después de una inspección.
El Notariato añade que el notaio debe comprobar la certificación energética y que, en los edificios con instalación de calefacción, el certificado es obligatorio y a menudo debe adjuntarse a la escritura.
6. Codice fiscale e identidad
La lista del Notariato pide al vendedor un documento de identidad y el código fiscal italiano (codice fiscale). Si compraste la vivienda, es casi seguro que ya lo tienes. Si la heredaste y no lo tienes, quienes residen en el extranjero pueden solicitarlo en la embajada o el consulado de Italia de su país de residencia; la Agenzia delle Entrate también lo expide en sus oficinas. La Agenzia advierte de que el único código válido es el que ella asigna, no uno generado con una calculadora en internet. Para ciudadanos de fuera de la UE, la lista menciona además el permiso de residencia y el visado de entrada.
7. Estado civil
El notaio necesita saber quién tiene que firmar. La lista pide un extracto del acta de matrimonio o un certificado de estado civil (stato libero) o de unión civil, y una copia de las capitulaciones matrimoniales o del acuerdo de unión, si los hay. Según tu régimen económico, puede que tu cónyuge o pareja también tenga que firmar.
8. Hipoteca, comunidad y pagos anteriores
- Hipoteca: si sigue inscrita una hipoteca, la lista pide el justificante de la amortización total y de la cancelación, o una carta del banco o del notaio que la tramita. Un préstamo ya pagado puede seguir dejando la hipoteca en el registro, así que compruébalo pronto.
- Comunidad: si es un piso o una vivienda en un conjunto con zonas comunes, lleva los estatutos de la comunidad y un certificado del administrador (amministratore) de que todos los gastos están pagados, con las derramas extraordinarias o los litigios pendientes.
- Pagos ya recibidos: copias de los medios de pago de la señal, si la hubo, y el contrato preliminar una vez firmado.
Un orden práctico
- Busca tu atto di provenienza (o los documentos de la sucesión).
- Descarga la visura y la planimetria y compáralas con la vivienda.
- Pide a un técnico que compruebe la conformidad catastral y urbanística, y corrige las diferencias.
- Encarga el APE, antes de anunciar la casa.
- Revisa tu codice fiscale, tus documentos de identidad y los de estado civil.
- Pide sus certificados al banco y al administrador de la comunidad.
- Lee nuestras guías sobre el proceso de venta, del compromesso al rogito y sobre los impuestos para vendedores no residentes.
Guárdalo todo en una sola carpeta, también escaneado. Cuando el notaio o un comprador te pidan algo, podrás responder el mismo día, y eso demuestra que la vivienda está en regla.
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