Informação geral, não é aconselhamento jurídico nem fiscal. As regras variam por município e por região e mudam com o tempo; peça ao notaio ou a um consultor em Itália (e no país onde vive) que analise a sua situação.
Em Itália, a venda é assinada perante um notário, o notaio, e o notaio só assina quando a documentação está completa e coerente. A maior parte dos atrasos resulta de documentos em falta ou de uma casa que já não corresponde aos seus papéis: uma varanda que foi fechada, uma parede que mudou de sítio, uma ampliação que nunca chegou ao cadastro. Se reunir os documentos abaixo antes de anunciar a casa, saberá cedo se há alguma coisa a corrigir. Isso é ainda mais importante se vive fora de Itália e não pode passar facilmente pela câmara municipal ou pelo escritório do notaio.
O Consiglio Nazionale del Notariato publica uma lista dos documentos de que o vendedor normalmente precisa. A própria lista indica que não é exaustiva, por isso pergunte sempre ao seu notaio o que se aplica ao seu caso.
1. O seu título: o atto di provenienza
O atto di provenienza é o ato pelo qual se tornou proprietário: normalmente a escritura notarial de compra (rogito) ou uma escritura de doação. O notaio usa-o para confirmar que é o proprietário, como o imóvel está descrito e que direitos e encargos lhe estão associados. Tenha-o também à mão por causa da sua situação fiscal, porque mostra quando e por quanto adquiriu a casa.
Se herdou o imóvel, a lista do Notariato pede, em vez disso, os documentos da sucessão: a declaração fiscal de sucessão (dichiarazione di successione), o eventual testamento, a aceitação da herança e, quando aplicável, o Certificado Sucessório Europeu. Trate disto antes de procurar comprador. O nosso guia sobre vender uma casa herdada no estrangeiro explica a ordem dos passos.
2. Visura catastale e planimetria
Todos os edifícios em Itália estão inscritos no cadastro (catasto), gerido pela Agenzia delle Entrate. A visura catastale é o extrato com os dados cadastrais da sua fração: os identificadores, a categoria e os proprietários inscritos. A planimetria catastale é a planta depositada no cadastro. A lista do Notariato pede ao vendedor as plantas registadas no cadastro e outra documentação cadastral.
Como proprietário, pode consultar gratuitamente online a visura, a planta e os registos hipotecários do seu próprio imóvel, através do serviço de consulta pessoal da Agenzia delle Entrate. A autenticação faz-se com SPID, com o cartão de identidade eletrónico (CIE) ou com o cartão nacional de serviços (CNS). O acesso às plantas está reservado a quem tem direitos sobre o imóvel e a quem essas pessoas autorizem. Se não tiver nenhuma destas identidades digitais, um técnico local (geometra) ou o notaio podem obter os documentos por si.
3. Conformidade cadastral: os papéis correspondem à casa?
É neste ponto que muitos vendedores são apanhados de surpresa. Na escritura, os proprietários têm de declarar que os dados cadastrais e a planta correspondem ao estado real do imóvel, ou então um técnico habilitado tem de o atestar. A regra consta do artigo 29.º, n.º 1-bis, da Lei 52/1985, e o Notariato explica que uma escritura sem esta declaração é nula. Desde 2017, essa escritura pode, em certos casos, ser confirmada posteriormente, mas não vai querer depender disso.
Compare, por isso, a planimetria com a realidade, divisão a divisão. Se houver diferenças, um técnico pode apresentar uma planta atualizada no cadastro antes da venda. Comece cedo: leva tempo, e o técnico do comprador detetará as diferenças rapidamente.
4. Conformidade urbanística e habitabilidade
A conformidade cadastral não é o mesmo que a conformidade urbanística. O cadastro regista o que existe; o processo de obras no município (comune) regista o que foi autorizado. O Notariato enumera as verificações que o notaio faz antes da escritura, entre as quais a regularidade urbanística e cadastral do imóvel. A parte da lista dirigida ao vendedor pede as licenças de construção e outros procedimentos relativos ao edifício, bem como o certificado de habitabilidade (agibilità) ou a prova de que foi requerido.
Na prática: peça a um técnico que compare o processo de obras do comune com o estado atual da casa. Obras feitas sem a devida autorização podem bloquear ou atrasar uma venda, e regularizá-las pode demorar meses. Para terrenos, ou quando a área que pertence ao imóvel é superior a 5.000 m², a lista refere ainda um certificado urbanístico.
5. O certificado energético (APE)
O Attestato di Prestazione Energetica (APE) indica o desempenho energético do edifício numa escala de A4 a G. Segundo a ENEA, a agência italiana de energia, é obrigatório quando um imóvel existente é vendido ou arrendado de novo, e nos anúncios imobiliários. Isto significa que precisa dele antes de pôr a casa online, e não apenas antes da escritura. O APE é emitido por um perito qualificado e independente, após uma vistoria.
O Notariato acrescenta que o notaio tem de verificar a certificação energética e que, nos edifícios com instalação de aquecimento, o certificado é obrigatório e muitas vezes tem de ser anexado à escritura.
6. Codice fiscale e identificação
A lista do Notariato pede ao vendedor um documento de identificação e o número de contribuinte italiano (codice fiscale). Se comprou a casa, quase de certeza que já o tem. Se a herdou e não o tem, quem reside no estrangeiro pode pedi-lo à embaixada ou ao consulado de Itália no país de residência; a Agenzia delle Entrate também o atribui nos seus serviços. A Agenzia avisa que o único código válido é o que ela própria atribui, e não um gerado por uma calculadora online. Para cidadãos de fora da UE, a lista refere também a autorização de residência e o visto de entrada.
7. Estado civil
O notaio precisa de saber quem tem de assinar. A lista pede um extrato da certidão de casamento ou um certificado de estado civil (stato libero) ou de união registada, e uma cópia de qualquer convenção antenupcial ou acordo de união. Consoante o seu regime de bens, o cônjuge ou parceiro pode ter de assinar também.
8. Hipoteca, condomínio e pagamentos anteriores
- Hipoteca: se ainda houver uma hipoteca registada, a lista pede a prova do reembolso total e do cancelamento, ou uma declaração do banco ou do notaio que trata do assunto. Um empréstimo já pago pode continuar a deixar uma hipoteca no registo, por isso verifique isto cedo.
- Condomínio: para um apartamento ou uma casa num complexo com partes comuns, leve o regulamento do condomínio e uma declaração do administrador (amministratore) de que todas as quotas estão pagas, com as eventuais despesas extraordinárias ou litígios pendentes.
- Pagamentos já recebidos: cópias dos meios de pagamento de qualquer sinal e o contrato-promessa, depois de assinado.
Uma ordem prática
- Encontre o seu atto di provenienza (ou os documentos da sucessão).
- Descarregue a visura e a planimetria e compare-as com a casa.
- Peça a um técnico que verifique a conformidade cadastral e urbanística e corrija as diferenças.
- Encomende o APE — antes de anunciar.
- Confirme o codice fiscale, os documentos de identificação e os documentos de estado civil.
- Peça ao banco e ao administrador do condomínio as respetivas declarações.
- Leia os nossos guias sobre o processo de venda, do compromesso ao rogito e sobre os impostos para vendedores não residentes.
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