Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln unterscheiden sich je nach Gemeinde und Region und ändern sich; lass deine eigene Situation vom notaio oder einem Berater in Italien (und in deinem Wohnsitzland) prüfen.
Ein Verkauf in Italien wird vor einem Notar, dem notaio, unterschrieben, und der notaio unterschreibt erst, wenn die Unterlagen vollständig und stimmig sind. Die meisten Verzögerungen entstehen durch fehlende Dokumente oder durch eine Immobilie, die nicht mehr ihren Papieren entspricht: eine Veranda, die geschlossen wurde, eine versetzte Wand, ein Anbau, der nie im Kataster gelandet ist. Wenn du die Unterlagen unten sammelst, bevor du inserierst, weißt du früh, ob etwas in Ordnung gebracht werden muss. Das gilt umso mehr, wenn du außerhalb Italiens lebst und nicht mal eben beim Rathaus oder im Notariat vorbeischauen kannst.
Der Consiglio Nazionale del Notariato veröffentlicht eine Checkliste der Unterlagen, die ein Verkäufer in der Regel braucht. Sie weist selbst darauf hin, dass sie nicht abschließend ist. Frag deshalb immer deinen notaio, was in deinem Fall gilt.
1. Dein Erwerbstitel: der atto di provenienza
Der atto di provenienza ist die Urkunde, mit der du Eigentümer geworden bist: meist der notarielle Kaufvertrag (rogito) oder eine Schenkungsurkunde. Der notaio prüft damit, dass du der Eigentümer bist, wie die Immobilie beschrieben ist und welche Rechte und Lasten mit ihr verbunden sind. Halte ihn auch für deine steuerliche Situation bereit, denn er zeigt, wann und zu welchem Preis du die Immobilie erworben hast.
Hast du die Immobilie geerbt, verlangt die Checkliste des Notariato stattdessen die Unterlagen zur Erbfolge: die steuerliche Erbschaftserklärung (dichiarazione di successione), ein etwaiges Testament, die Annahme der Erbschaft und gegebenenfalls das Europäische Nachlasszeugnis. Kümmere dich darum, bevor du einen Käufer suchst. Unser Ratgeber zum Verkauf eines geerbten Hauses im Ausland erklärt die Reihenfolge der Schritte.
2. Visura catastale und planimetria
Jedes Gebäude in Italien ist im Kataster (catasto) eingetragen, das von der Agenzia delle Entrate geführt wird. Die visura catastale ist der Auszug mit den Katasterdaten deiner Einheit: ihren Kennungen, der Kategorie und den eingetragenen Eigentümern. Die planimetria catastale ist der im Kataster hinterlegte Grundriss. Die Checkliste des Notariato verlangt vom Verkäufer die beim Kataster eingereichten Pläne und weitere Katasterunterlagen.
Als Eigentümer kannst du die visura, den Grundriss und die Hypothekenregister deiner eigenen Immobilie online und kostenlos über den persönlichen Abrufdienst der Agenzia delle Entrate einsehen. Du meldest dich mit SPID, dem elektronischen Personalausweis (CIE) oder der nationalen Dienstekarte (CNS) an. Der Zugriff auf Grundrisse ist Personen vorbehalten, die Rechte an der Immobilie haben, sowie denen, die sie dazu bevollmächtigen. Hast du keine dieser digitalen Identitäten, kann ein örtlicher Techniker (geometra) oder der notaio die Unterlagen für dich besorgen.
3. Katasterrechtliche Konformität: Stimmen die Papiere mit der Immobilie überein?
An diesem Punkt scheitern viele Verkäufer. In der Urkunde müssen die Eigentümer erklären, dass die Katasterdaten und der Grundriss dem tatsächlichen Zustand der Immobilie entsprechen, oder ein qualifizierter Techniker muss dies stattdessen bescheinigen. Die Regel steht in Artikel 29 Absatz 1-bis des Gesetzes 52/1985, und das Notariato erklärt, dass eine Urkunde ohne diese Erklärung nichtig ist. Seit 2017 kann eine solche Urkunde in bestimmten Fällen nachträglich bestätigt werden, aber darauf solltest du dich nicht verlassen.
Vergleiche die planimetria deshalb Raum für Raum mit der Wirklichkeit. Weicht etwas ab, kann ein Techniker vor dem Verkauf einen aktualisierten Plan beim Kataster einreichen. Fang früh an: Das braucht Zeit, und der Techniker eines Käufers entdeckt Abweichungen schnell.
4. Baurechtliche Konformität und Bewohnbarkeit
Katasterrechtliche Konformität ist nicht dasselbe wie baurechtliche Konformität. Das Kataster erfasst, was vorhanden ist; die Bauakte bei der Gemeinde (comune) erfasst, was genehmigt wurde. Das Notariato nennt die Prüfungen, die der notaio vor der Urkunde vornimmt, darunter, dass der bau- und katasterrechtliche Status der Immobilie in Ordnung ist. Der Teil der Checkliste für den Verkäufer verlangt die Baugenehmigungen und sonstigen Verfahren zum Gebäude sowie die Bescheinigung der Bewohnbarkeit (agibilità) oder den Nachweis, dass sie beantragt wurde.
In der Praxis heißt das: Lass einen Techniker die Bauakte bei der comune mit dem heutigen Zustand der Immobilie vergleichen. Arbeiten ohne die nötige Genehmigung können einen Verkauf blockieren oder verzögern, und sie zu legalisieren kann Monate dauern. Bei Grundstücken oder wenn die zur Immobilie gehörende Fläche größer als 5.000 m² ist, nennt die Checkliste außerdem eine städtebauliche Bescheinigung.
5. Der Energieausweis (APE)
Das Attestato di Prestazione Energetica (APE) zeigt die Energieeffizienz des Gebäudes auf einer Skala von A4 bis G. Laut ENEA, der italienischen Energieagentur, ist es beim Verkauf oder bei der Neuvermietung einer bestehenden Immobilie sowie in Immobilienanzeigen vorgeschrieben. Du brauchst es also bevor du deine Immobilie online stellst, nicht erst vor der Urkunde. Das APE wird von einem qualifizierten, unabhängigen Sachverständigen nach einer Besichtigung ausgestellt.
Das Notariato ergänzt, dass der notaio die Energiezertifizierung prüfen muss und dass der Ausweis bei Gebäuden mit Heizungsanlage Pflicht ist und häufig der Urkunde beigefügt werden muss.
6. Codice fiscale und Identität
Die Checkliste des Notariato verlangt vom Verkäufer ein Ausweisdokument und die italienische Steuernummer (codice fiscale). Hast du die Immobilie gekauft, hast du fast sicher schon eine. Hast du sie geerbt und keine, können Personen mit Wohnsitz im Ausland sie bei der italienischen Botschaft oder dem Konsulat in ihrem Wohnsitzland beantragen; die Agenzia delle Entrate stellt sie auch in ihren Ämtern aus. Die Agenzia warnt, dass nur die von ihr vergebene Nummer gültig ist, nicht eine, die ein Online-Rechner erzeugt. Für Nicht-EU-Bürger nennt die Checkliste außerdem eine Aufenthaltsgenehmigung und ein Einreisevisum.
7. Familienstand
Der notaio muss wissen, wer unterschreiben muss. Die Checkliste verlangt einen Auszug aus deiner Heiratsurkunde oder eine Bescheinigung über den Familienstand (stato libero) oder eine eingetragene Partnerschaft sowie eine Kopie eines etwaigen Ehe- oder Partnerschaftsvertrags. Je nach Güterstand muss möglicherweise auch dein Ehe- oder Lebenspartner unterschreiben.
8. Hypothek, Eigentümergemeinschaft und bereits erhaltene Zahlungen
- Hypothek: Ist noch eine Hypothek eingetragen, verlangt die Checkliste den Nachweis der vollständigen Rückzahlung und der Löschung oder ein Schreiben der Bank oder des Notars, der sie abwickelt. Auch ein abbezahltes Darlehen kann noch eine Hypothek im Register hinterlassen. Prüfe das also früh.
- Eigentümergemeinschaft: Bei einer Wohnung oder einem Haus in einer Anlage mit Gemeinschaftseigentum bringst du die Gemeinschaftsordnung mit und eine Bestätigung des Verwalters (amministratore), dass alle Nebenkosten bezahlt sind, mit etwaigen Sonderumlagen oder laufenden Streitigkeiten.
- Bereits erhaltene Zahlungen: Kopien der Zahlungsbelege einer etwaigen Anzahlung und, sobald er unterschrieben ist, den Vorvertrag.
Eine praktische Reihenfolge
- Such deinen atto di provenienza heraus (oder die Unterlagen zur Erbfolge).
- Lade visura und planimetria herunter und vergleiche sie mit der Immobilie.
- Lass einen Techniker die kataster- und baurechtliche Konformität prüfen und Abweichungen beheben.
- Bestell das APE – bevor du inserierst.
- Prüfe deinen codice fiscale, deine Ausweisdokumente und die Unterlagen zum Familienstand.
- Bitte die Bank und den Verwalter der Eigentümergemeinschaft um ihre Bestätigungen.
- Lies unsere Ratgeber zum Verkaufsablauf vom compromesso bis zum rogito und zur Steuer für Verkäufer ohne Wohnsitz in Italien.
Bewahre alles in einem Ordner auf, auch eingescannt. Fragt der notaio oder ein Käufer nach, kannst du noch am selben Tag antworten, und das zeigt, dass die Immobilie in Ordnung ist.
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