Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas varían según el municipio y la región y cambian con el tiempo; haz que el notaio o un asesor en Italia (y en tu país de residencia) revise tu situación concreta.
Vender una casa en Italia sigue un orden claro: una oferta, un contrato preliminar, la escritura definitiva ante el notaio y los trámites posteriores. Cada paso tiene su nombre italiano y cada uno te obliga de forma distinta. Esta guía los recorre en orden, basándose en las explicaciones del Consiglio Nazionale del Notariato, para que sepas qué firmas y cuándo.
Paso 1. Precio y preparación
Antes de que ningún comprador haga una oferta, pon en orden tus papeles: la escritura por la que adquiriste la vivienda, el extracto y el plano catastrales, el certificado energético (APE) y la comprobación de que la vivienda coincide con su documentación catastral y urbanística. Las primeras preguntas del comprador, y más adelante las comprobaciones del notaio, girarán justo en torno a estos puntos. Nuestra guía sobre los documentos que necesitas los repasa uno a uno.
Paso 2. La propuesta de compra (proposta di acquisto)
Los compradores interesados suelen empezar con una propuesta de compra por escrito. Según el Notariato, es una declaración del comprador de que quiere comprar el inmueble a un precio determinado. Suele ser un formulario preimpreso, a menudo de una agencia inmobiliaria, y normalmente va acompañada de una cantidad de dinero en concepto de señal.
Lo que te importa como vendedor: una vez firmada, la propuesta obliga al comprador, pero tú sigues libre de valorar otras ofertas. Si la aceptas, la propuesta se convierte automáticamente en contrato preliminar. Así que léela con atención antes de aceptarla: aceptar no es un trámite, es el momento en que tú también quedas obligado.
Paso 3. El contrato preliminar (compromesso)
El contrato preliminar, contratto preliminare, normalmente llamado compromesso, es, en palabras del Notariato, un verdadero contrato que obliga a ambas partes a firmar la escritura definitiva. Recoge los elementos principales de la venta:
- el precio y la identificación del inmueble, con su dirección y una descripción detallada (plantas, estancias), con datos catastrales actualizados;
- la fecha de la escritura definitiva;
- las obligaciones que cada parte debe cumplir antes de la entrega.
En esta fase, el comprador suele pagar una señal (caparra) y a veces anticipos a cuenta del precio (acconti). El Notariato distingue entre ambos, y tributan de forma distinta cuando se registra el contrato preliminar; esos impuestos se compensan después, al firmar la escritura definitiva. Habla con el notaio de qué fórmula encaja con vuestro acuerdo y qué supone cada una si la venta no sigue adelante.
Inscripción registral: cuando el notaio redacta el compromesso
Un contrato preliminar puede inscribirse (trascrizione) en los registros inmobiliarios si lo formaliza un notaio como escritura pública o como documento privado con firmas legitimadas. La inscripción «reserva» el inmueble para el comprador: desde ese momento el vendedor ya no puede vendérselo a otra persona ni hipotecarlo, y sus acreedores no pueden embargarlo. El Notariato lo recomienda cuando el comprador paga anticipos importantes, cuando pasa mucho tiempo entre el contrato preliminar y el definitivo, o cuando el vendedor corre riesgo de insolvencia. En los demás casos, la conveniencia de inscribirlo puede valorarse con el notaio.
Paso 4. La elección del notaio
En Italia, la elección del notaio es libre (el Notariato insiste en que no puede imponerla una agencia inmobiliaria ni un banco) y corresponde al comprador, que paga los honorarios notariales salvo que las partes acuerden otra cosa. El notaio actúa como funcionario público imparcial, independiente del comprador y del vendedor. Para ti, como vendedor, eso significa colaborar con las peticiones de documentos del notaio y responder rápido a sus preguntas.
Paso 5. Las comprobaciones del notaio
Antes de la escritura, el notaio hace las comprobaciones que exige la ley. Según el Notariato, entre ellas están:
- la identidad de las partes y su capacidad para firmar, incluido el régimen económico entre cónyuges y, en el caso de extranjeros, su capacidad jurídica;
- la búsqueda de hipotecas, cargas y embargos, y si la situación urbanística y catastral del inmueble está en regla;
- limitaciones como derechos de adquisición preferente o normas para edificios protegidos;
- la certificación energética, la normativa contra el blanqueo de capitales, la trazabilidad de los pagos y la comisión pagada a una agencia inmobiliaria, si la hay;
- el régimen fiscal aplicable a la venta.
Paso 6. La escritura (rogito)
La escritura definitiva, a menudo llamada simplemente rogito, se firma en la notaría. La ley fija reglas estrictas: el notaio lee la escritura completa a las partes, las partes la firman en su presencia y después firma el notaio. Aquello de lo que el notaio da fe en la escritura hace prueba plena, también ante los tribunales.
Si no hablas italiano, o no puedes estar en Italia ese día, coméntalo con el notaio con bastante antelación. Pregunta cómo se te explicará la escritura y si puedes hacerte representar, por ejemplo mediante un poder (procura), y qué forma debe tener.
Si la venta se produce dentro de los cinco años desde tu compra, este es también el momento de pedir al notaio que aplique el impuesto sustitutivo sobre la ganancia. Consulta nuestra guía sobre los impuestos para vendedores no residentes.
Paso 7. La entrega de llaves
Por regla general, el inmueble se entrega al firmar la escritura. Las partes pueden acordar otra cosa: una entrega anterior (sigues siendo propietario y responsable hasta la escritura) o posterior, con una cláusula en la escritura que fije un plazo y, si hace falta, una penalización por retraso. En el caso de un piso, el Notariato aconseja pedir al administrador de la comunidad, en la entrega, un certificado de que todos los gastos están pagados, porque el comprador puede responder de los gastos impagados del año anterior.
El Notariato menciona también una norma aprobada recientemente según la cual el precio se deposita en manos del notaio y se paga al vendedor solo cuando se han completado los trámites posteriores a la venta. Según el Notariato, el reglamento de desarrollo seguía en tramitación; pregunta a tu notaio si se aplica a tu venta.
Paso 8. Después de la escritura
Poco después de la firma, la ley obliga al notaio a:
- registrar la escritura ante la administración tributaria y pagar los impuestos correspondientes en nombre del cliente;
- inscribir la escritura en los registros inmobiliarios públicos, para que la transmisión sea oponible frente a terceros;
- actualizar el catastro.
Lo que te queda son tareas prácticas: cambiar de titular o dar de baja los contratos de suministros, avisar al administrador de la comunidad y guardar una copia de la escritura con tus papeles fiscales.
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