Informação geral, não é aconselhamento jurídico nem fiscal. As regras variam por município e por região e mudam com o tempo; peça ao notaio ou a um consultor em Itália (e no país onde vive) que analise a sua situação.
A venda de uma casa em Itália segue uma sequência clara: uma proposta, um contrato-promessa, a escritura definitiva no notaio e as formalidades posteriores. Cada passo tem o seu nome italiano, e cada um vincula-o de forma diferente. Este guia percorre-os por ordem, com base nas explicações do Consiglio Nazionale del Notariato, para que saiba o que está a assinar e quando.
Passo 1. Preço e preparação
Antes de qualquer comprador fazer uma proposta, ponha os seus documentos em ordem: o ato pelo qual adquiriu a casa, o extrato cadastral e a planta, o certificado energético (APE) e a confirmação de que a casa corresponde aos documentos cadastrais e urbanísticos. As primeiras perguntas do comprador — e, mais tarde, as verificações do notaio — vão incidir precisamente sobre estes pontos. O nosso guia sobre os documentos necessários enumera-os um a um.
Passo 2. A proposta de compra (proposta di acquisto)
Os interessados começam muitas vezes com uma proposta de compra por escrito. Segundo o Notariato, trata-se de uma declaração do comprador de que pretende comprar o imóvel por um determinado preço. É geralmente um formulário pré-impresso, muitas vezes de uma agência imobiliária, e costuma ser acompanhado de uma quantia em dinheiro a título de sinal.
O que importa para si como vendedor: depois de assinada, a proposta vincula o comprador, mas o vendedor continua livre de considerar outras propostas. Se a aceitar, a proposta converte-se automaticamente num contrato-promessa. Por isso, leia-a com atenção antes de aceitar: aceitar não é uma formalidade, é o momento em que também fica vinculado.
Passo 3. O contrato-promessa (compromesso)
O contrato-promessa — contratto preliminare, normalmente chamado compromesso — é, nas palavras do Notariato, um verdadeiro contrato que obriga ambas as partes a celebrar a escritura definitiva. Fixa os elementos essenciais da venda:
- o preço e a identificação do imóvel, com a morada e uma descrição pormenorizada (pisos, divisões), usando dados cadastrais atualizados;
- a data da escritura definitiva;
- as obrigações que cada parte tem de cumprir antes da entrega.
Nesta fase, o comprador paga normalmente um sinal (caparra) e, por vezes, adiantamentos por conta do preço (acconti). O Notariato distingue os dois, que são tributados de forma diferente quando o contrato-promessa é registado; esses impostos são depois descontados quando a escritura definitiva é assinada. Fale com o notaio sobre qual das formas se adequa ao vosso acordo e o que cada uma significa se a venda não se concretizar.
Transcrição: quando o notaio redige o compromesso
Um contrato-promessa pode ser transcrito nos registos prediais se for lavrado por um notaio como escritura pública ou documento particular autenticado. A transcrição «reserva» o imóvel para o comprador: a partir desse momento, o vendedor já não o pode vender a outra pessoa nem constituir uma hipoteca sobre ele, e os credores do vendedor não o podem penhorar. O Notariato recomenda-a quando o comprador paga adiantamentos significativos, quando decorre muito tempo entre o contrato-promessa e o contrato definitivo, ou quando o vendedor corre risco de insolvência. Nos restantes casos, a necessidade da transcrição pode ser avaliada com o notaio.
Passo 4. A escolha do notaio
Em Itália, a escolha do notaio é livre — o Notariato sublinha que não pode ser imposta por uma agência imobiliária ou por um banco — e cabe ao comprador, que paga os honorários notariais, salvo acordo em contrário entre as partes. O notaio atua como oficial público imparcial, independente do comprador e do vendedor. Para si, enquanto vendedor, isso significa colaborar com os pedidos de documentos do notaio e responder depressa às suas perguntas.
Passo 5. As verificações do notaio
Antes da escritura, o notaio faz as verificações exigidas por lei. Segundo o Notariato, incluem:
- a identidade das partes e a sua capacidade para assinar, incluindo o regime de bens entre cônjuges e, no caso de estrangeiros, a sua capacidade jurídica;
- a pesquisa de hipotecas, ónus e penhoras, e se a situação urbanística e cadastral do imóvel está regularizada;
- restrições como direitos de preferência ou regras aplicáveis a edifícios classificados;
- a certificação energética, as regras de prevenção do branqueamento de capitais, a rastreabilidade dos pagamentos e a eventual comissão paga a uma agência imobiliária;
- o regime fiscal aplicável à venda.
Passo 6. A escritura (rogito)
A escritura definitiva, muitas vezes chamada simplesmente rogito, é assinada no escritório do notaio. A lei impõe regras estritas: o notaio lê toda a escritura às partes, as partes assinam-na perante o notaio e, por fim, o notaio assina. O que o notaio certifica na escritura faz prova plena, incluindo em tribunal.
Se não fala italiano, ou não pode estar em Itália no dia, fale disso com o notaio com bastante antecedência. Pergunte como lhe será explicada a escritura e se pode fazer-se representar, por exemplo através de uma procuração (procura), e em que forma deve ser feita.
Se a venda ocorrer nos cinco anos seguintes à sua compra, este é também o momento de pedir ao notaio que aplique o imposto substitutivo sobre o ganho. Veja o nosso guia sobre os impostos para vendedores não residentes.
Passo 7. Entrega das chaves
Em regra, o imóvel é entregue quando a escritura é assinada. As partes podem acordar outra coisa: uma entrega antecipada (continua a ser proprietário e responsável até à escritura) ou posterior, com uma cláusula na escritura que fixe um prazo e, se necessário, uma penalização pelo atraso. Para um apartamento, o Notariato aconselha a pedir ao administrador do condomínio, no momento da entrega, uma declaração de que todas as quotas estão pagas, porque o comprador pode responder pelas quotas em dívida do ano anterior.
O Notariato refere também uma regra aprovada recentemente segundo a qual o preço fica depositado junto do notaio e só é pago ao vendedor depois de concluídas as formalidades posteriores à venda. Segundo o Notariato, o regulamento de aplicação ainda estava em processo de aprovação; pergunte ao seu notaio se se aplica à sua venda.
Passo 8. Depois da escritura
Pouco tempo depois da assinatura, o notaio está obrigado por lei a:
- registar a escritura junto da administração fiscal e pagar os impostos correspondentes em nome do cliente;
- inscrever a escritura nos registos prediais públicos, para que a transmissão produza efeitos perante terceiros;
- atualizar o cadastro.
As tarefas que lhe restam são práticas: transferir ou cancelar os contratos de água, luz e gás, informar o administrador do condomínio e guardar uma cópia da escritura com os seus documentos fiscais.
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