Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln unterscheiden sich je nach Gemeinde und Region und ändern sich; lass deine eigene Situation vom notaio oder einem Berater in Italien (und in deinem Wohnsitzland) prüfen.
Ein Immobilienverkauf in Italien folgt einer klaren Reihenfolge: ein Angebot, ein Vorvertrag, die endgültige Urkunde beim notaio und danach die Formalitäten. Jeder Schritt hat seinen eigenen italienischen Namen, und jeder bindet dich auf andere Weise. Dieser Ratgeber geht sie der Reihe nach durch, gestützt auf die Erläuterungen des Consiglio Nazionale del Notariato, damit du weißt, was du wann unterschreibst.
Schritt 1. Preis und Vorbereitung
Bevor ein Käufer ein Angebot macht, bring deine Unterlagen in Ordnung: die Urkunde, mit der du die Immobilie erworben hast, den Katasterauszug und den Grundriss, den Energieausweis (APE) und eine Prüfung, ob die Immobilie mit ihren Kataster- und Bauunterlagen übereinstimmt. Die ersten Fragen eines Käufers – und später die Prüfungen des notaio – drehen sich genau um diese Punkte. Unser Ratgeber zu den Unterlagen, die du brauchst listet sie einzeln auf.
Schritt 2. Das Kaufangebot (proposta di acquisto)
Interessenten beginnen oft mit einem schriftlichen Kaufangebot. Laut dem Notariato ist das eine Erklärung des Käufers, dass er die Immobilie zu einem bestimmten Preis kaufen will. Meist ist es ein vorgedrucktes Formular, oft von einer Makleragentur, und in der Regel wird ein Geldbetrag als Anzahlung beigefügt.
Wichtig für dich als Verkäufer: Mit der Unterschrift bindet das Angebot den Käufer, du bleibst aber frei, andere Angebote zu prüfen. Nimmst du es an, wird das Angebot automatisch zum Vorvertrag. Lies es also sorgfältig, bevor du annimmst: Die Annahme ist keine Formsache, sondern der Moment, in dem auch du gebunden bist.
Schritt 3. Der Vorvertrag (compromesso)
Der Vorvertrag – contratto preliminare, meist compromesso genannt – ist nach den Worten des Notariato ein echter Vertrag, der beide Parteien verpflichtet, die endgültige Urkunde zu unterschreiben. Er legt die wesentlichen Punkte des Verkaufs fest:
- den Preis und die Bezeichnung der Immobilie mit Adresse und genauer Beschreibung (Stockwerke, Räume) anhand aktueller Katasterdaten;
- das Datum der endgültigen Urkunde;
- die Pflichten, die jede Partei vor der Übergabe erfüllen muss.
Der Käufer zahlt in diesem Stadium meist eine Anzahlung (caparra) und manchmal Vorauszahlungen auf den Preis (acconti). Das Notariato unterscheidet beide, und sie werden bei der Registrierung des Vorvertrags unterschiedlich besteuert; diese Steuern werden später bei der Unterzeichnung der endgültigen Urkunde verrechnet. Besprich mit dem notaio, welche Form zu eurer Vereinbarung passt und was jede bedeutet, wenn der Verkauf nicht zustande kommt.
Eintragung: wenn der notaio den compromesso aufsetzt
Ein Vorvertrag kann in den Immobilienregistern eingetragen werden, wenn ein notaio ihn als öffentliche Urkunde oder als beglaubigte Privaturkunde aufsetzt. Die Eintragung „reserviert“ die Immobilie für den Käufer: Ab diesem Moment kann der Verkäufer sie nicht mehr an jemand anderen verkaufen oder mit einer Hypothek belasten, und die Gläubiger des Verkäufers können sie nicht pfänden. Das Notariato empfiehlt dies, wenn der Käufer erhebliche Vorauszahlungen leistet, wenn zwischen Vorvertrag und endgültigem Vertrag viel Zeit liegt oder wenn dem Verkäufer eine Insolvenz droht. In anderen Fällen lässt sich mit dem notaio klären, ob eine Eintragung nötig ist.
Schritt 4. Die Wahl des notaio
In Italien ist die Wahl des notaio frei – das Notariato betont, dass sie nicht von einem Makler oder einer Bank vorgegeben werden darf – und sie liegt beim Käufer, der das Notarhonorar zahlt, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren. Der notaio handelt als unparteiischer Amtsträger, unabhängig von Käufer und Verkäufer. Für dich als Verkäufer heißt das: Unterstütze den notaio, wenn er Unterlagen anfordert, und beantworte Fragen zügig.
Schritt 5. Die Prüfungen des notaio
Vor der Urkunde nimmt der notaio die gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungen vor. Laut dem Notariato gehören dazu:
- die Identität der Parteien und ihre Fähigkeit zu unterschreiben, einschließlich des Güterstands zwischen Ehegatten und, bei Ausländern, ihrer Geschäftsfähigkeit;
- Recherchen nach Hypotheken, Belastungen und Pfändungen sowie die Frage, ob der bau- und katasterrechtliche Status der Immobilie in Ordnung ist;
- Beschränkungen wie Vorkaufsrechte oder Regeln für denkmalgeschützte Gebäude;
- die Energiezertifizierung, die Vorschriften gegen Geldwäsche, die Rückverfolgbarkeit der Zahlungen und eine etwaige Provision an eine Makleragentur;
- die Steuerregelung, die für den Verkauf gilt.
Schritt 6. Der notarielle Kaufvertrag (rogito)
Die endgültige Urkunde, oft einfach rogito genannt, wird im Büro des notaio unterschrieben. Das Gesetz gibt strenge Regeln vor: Der notaio liest den Parteien die gesamte Urkunde vor, die Parteien unterschreiben vor dem notaio, und danach unterschreibt der notaio. Was der notaio in der Urkunde bestätigt, gilt als voller Beweis, auch vor Gericht.
Sprichst du kein Italienisch oder kannst du an dem Tag nicht in Italien sein, sprich das rechtzeitig mit dem notaio an. Frag, wie dir die Urkunde erklärt wird und ob du dich vertreten lassen kannst, etwa mit einer Vollmacht (procura), und in welcher Form sie erteilt werden muss.
Fällt der Verkauf in die fünf Jahre nach deinem Kauf, ist dies auch der Moment, den notaio zu bitten, die Ersatzsteuer auf den Gewinn anzuwenden. Siehe unseren Ratgeber zur Steuer für Verkäufer ohne Wohnsitz in Italien.
Schritt 7. Schlüsselübergabe
In der Regel wird die Immobilie bei der Unterzeichnung der Urkunde übergeben. Die Parteien können etwas anderes vereinbaren: eine frühere Übergabe (du bleibst bis zur Urkunde Eigentümer und verantwortlich) oder eine spätere, mit einer Klausel in der Urkunde, die eine Frist und gegebenenfalls eine Vertragsstrafe bei Verzug festlegt. Bei einer Wohnung rät das Notariato, sich bei der Übergabe vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestätigen zu lassen, dass alle Nebenkosten bezahlt sind, denn der Käufer kann für unbezahlte Kosten des Vorjahres haften.
Das Notariato erwähnt außerdem eine kürzlich beschlossene Regel, nach der der Kaufpreis beim notaio hinterlegt und erst nach Abschluss der Formalitäten nach dem Verkauf an den Verkäufer ausgezahlt wird. Laut dem Notariato befand sich die Durchführungsverordnung noch im Genehmigungsverfahren; frag deinen notaio, ob sie für deinen Verkauf gilt.
Schritt 8. Nach der Urkunde
Kurz nach der Unterzeichnung ist der notaio gesetzlich verpflichtet,
- die Urkunde bei den Steuerbehörden registrieren zu lassen und die damit verbundenen Steuern für den Mandanten zu zahlen;
- die Urkunde in den öffentlichen Immobilienregistern einzutragen, damit der Eigentumsübergang gegenüber Dritten wirksam ist;
- das Kataster zu aktualisieren.
Was dir bleibt, ist Praktisches: Versorgungsverträge umschreiben oder kündigen, den Verwalter der Eigentümergemeinschaft informieren und eine Kopie der Urkunde bei deinen Steuerunterlagen aufbewahren.
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