Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale. Le regole variano per comune e regione e cambiano nel tempo: fai verificare la tua situazione dal notaio o da un consulente in Italia (e nel paese in cui vivi).
La vendita di una casa in Italia segue una sequenza chiara: un’offerta, un contratto preliminare, l’atto definitivo dal notaio e gli adempimenti successivi. Ogni passaggio ha un nome preciso e ti vincola in modo diverso. Questa guida li ripercorre in ordine, sulla base delle spiegazioni del Consiglio Nazionale del Notariato, così sai che cosa firmi e quando.
Passo 1. Prezzo e preparazione
Prima che un acquirente faccia un’offerta, metti in ordine i documenti: l’atto con cui hai acquistato la casa, la visura e la planimetria catastale, l’attestato di prestazione energetica (APE) e la verifica che la casa corrisponda ai suoi documenti catastali e urbanistici. Le prime domande dell’acquirente, e più avanti i controlli del notaio, riguarderanno proprio questi punti. La nostra guida su i documenti necessari li elenca uno per uno.
Passo 2. La proposta di acquisto
Gli interessati spesso iniziano con una proposta di acquisto scritta. Secondo il Notariato, è una dichiarazione con cui l’acquirente manifesta la volontà di comprare l’immobile a un certo prezzo. Di solito è un modulo prestampato, spesso di un’agenzia immobiliare, ed è in genere accompagnata da una somma di denaro a titolo di caparra.
Cosa conta per te come venditore: una volta firmata, la proposta vincola l’acquirente, mentre tu resti libero di valutare altre offerte. Se la accetti, la proposta diventa automaticamente un contratto preliminare. Leggila quindi con attenzione prima di accettarla: accettare non è una formalità, è il momento in cui ti vincoli anche tu.
Passo 3. Il contratto preliminare (compromesso)
Il contratto preliminare, di solito chiamato compromesso, è, con le parole del Notariato, un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti a stipulare l’atto definitivo. Fissa gli elementi principali della vendita:
- il prezzo e l’identificazione dell’immobile, con indirizzo e descrizione dettagliata (piani, vani), usando dati catastali aggiornati;
- la data dell’atto definitivo;
- gli obblighi che ciascuna parte deve adempiere prima della consegna.
In questa fase l’acquirente di solito versa una caparra e a volte degli acconti sul prezzo. Il Notariato distingue le due cose, che sono tassate in modo diverso alla registrazione del preliminare; queste imposte vengono poi scomputate alla firma dell’atto definitivo. Valuta con il notaio quale forma si adatta al vostro accordo e cosa comporta ciascuna se la vendita non va in porto.
La trascrizione: quando il compromesso lo redige il notaio
Un contratto preliminare può essere trascritto nei registri immobiliari se è redatto da un notaio per atto pubblico o scrittura privata autenticata. La trascrizione “prenota” l’immobile per l’acquirente: da quel momento il venditore non può più venderlo ad altri né concedere ipoteche, e i creditori del venditore non possono pignorarlo. Il Notariato la consiglia quando l’acquirente versa acconti consistenti, quando passa molto tempo tra preliminare e definitivo, o quando il venditore rischia l’insolvenza. Negli altri casi, l’opportunità della trascrizione si può valutare con il notaio.
Passo 4. La scelta del notaio
In Italia la scelta del notaio è libera (il Notariato sottolinea che non deve essere imposta da un’agenzia immobiliare o da una banca) e spetta all’acquirente, che paga l’onorario del notaio salvo diverso accordo tra le parti. Il notaio agisce come pubblico ufficiale imparziale, indipendente sia dall’acquirente sia dal venditore. Per te come venditore, significa collaborare alle richieste di documenti del notaio e rispondere rapidamente alle domande.
Passo 5. I controlli del notaio
Prima dell’atto, il notaio svolge i controlli previsti dalla legge. Secondo il Notariato, tra questi ci sono:
- l’identità delle parti e la loro capacità di firmare, compreso il regime patrimoniale tra coniugi e, per gli stranieri, la loro capacità giuridica;
- le visure su ipoteche, privilegi e pignoramenti, e la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile;
- i vincoli, come i diritti di prelazione o le regole per gli immobili vincolati;
- la certificazione energetica, la normativa antiriciclaggio, la tracciabilità dei pagamenti e l’eventuale provvigione pagata a un’agenzia immobiliare;
- il regime fiscale applicabile alla vendita.
Passo 6. Il rogito
L’atto definitivo, spesso chiamato semplicemente rogito, si firma nello studio del notaio. La legge fissa regole rigorose: il notaio legge l’intero atto alle parti, le parti lo firmano davanti al notaio e poi firma il notaio. Ciò che il notaio attesta nell’atto fa piena prova, anche in giudizio.
Se non parli italiano, o non puoi essere in Italia quel giorno, parlane con il notaio con largo anticipo. Chiedi come ti verrà spiegato l’atto e se puoi farti rappresentare, per esempio con una procura, e in quale forma va fatta.
Se la vendita avviene entro cinque anni dal tuo acquisto, è anche il momento di chiedere al notaio di applicare l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza. Vedi la nostra guida su le imposte per chi vende da non residente.
Passo 7. La consegna delle chiavi
Di regola, l’immobile si consegna alla firma dell’atto. Le parti possono accordarsi diversamente: una consegna anticipata (resti proprietario e responsabile fino al rogito) oppure posticipata, con una clausola nell’atto che fissa un termine e, se serve, una penale per il ritardo. Per un appartamento, il Notariato consiglia di chiedere all’amministratore di condominio, alla consegna, una dichiarazione che tutte le spese condominiali sono pagate, perché l’acquirente può rispondere delle spese non pagate dell’anno precedente.
Il Notariato cita anche una norma approvata di recente, secondo cui il prezzo viene depositato presso il notaio e versato al venditore solo dopo il completamento degli adempimenti successivi alla vendita. Secondo il Notariato, il regolamento di attuazione era ancora in corso di approvazione; chiedi al tuo notaio se si applica alla tua vendita.
Passo 8. Dopo il rogito
Entro breve tempo dalla firma, il notaio è tenuto per legge a:
- registrare l’atto presso l’amministrazione finanziaria e versare le relative imposte per conto del cliente;
- trascrivere l’atto nei registri immobiliari, perché il trasferimento sia opponibile ai terzi;
- aggiornare il catasto.
A te restano compiti pratici: volturare o disdire i contratti delle utenze, informare l’amministratore di condominio e conservare una copia dell’atto con i tuoi documenti fiscali.
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