Informations générales, et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles varient selon la commune et la région et évoluent ; faites vérifier votre propre situation par le notaio ou un conseiller en Italie (et dans votre pays de résidence).
La vente d’un bien en Italie suit un enchaînement clair : une offre, un contrat préliminaire, l’acte définitif chez le notaio, puis les formalités. Chaque étape porte un nom italien et chacune vous engage différemment. Ce guide les passe en revue dans l’ordre, à partir des explications du Consiglio Nazionale del Notariato, pour que vous sachiez ce que vous signez et à quel moment.
Étape 1. Le prix et la préparation
Avant qu’un acheteur ne fasse une offre, mettez vos papiers en ordre : l’acte par lequel vous avez acquis le bien, l’extrait et le plan cadastraux, le certificat énergétique (APE) et la vérification que le bien correspond à ses documents cadastraux et urbanistiques. Les premières questions de l’acheteur, puis les vérifications du notaio, porteront précisément sur ces points. Notre guide sur les documents nécessaires les détaille un par un.
Étape 2. La proposition d’achat (proposta di acquisto)
Les acheteurs intéressés commencent souvent par une proposition d’achat écrite. Selon le Notariato, il s’agit d’une déclaration par laquelle l’acheteur indique vouloir acquérir le bien à un prix donné. C’est généralement un formulaire préimprimé, souvent fourni par une agence immobilière, et il s’accompagne habituellement d’une somme versée à titre d’acompte.
Ce qui compte pour vous en tant que vendeur : une fois signée, la proposition engage l’acheteur, mais vous restez libre d’examiner d’autres offres. Si vous l’acceptez, la proposition devient automatiquement un contrat préliminaire. Lisez-la donc attentivement avant d’accepter : l’acceptation n’est pas une formalité, c’est le moment où vous êtes engagé à votre tour.
Étape 3. Le contrat préliminaire (compromesso)
Le contrat préliminaire, contratto preliminare, que l’on appelle couramment le compromesso, est selon les termes du Notariato un véritable contrat qui oblige les deux parties à signer l’acte définitif. Il fixe les éléments essentiels de la vente :
- le prix et l’identification du bien, avec son adresse et une description détaillée (étages, pièces), à partir de données cadastrales à jour ;
- la date de l’acte définitif ;
- les obligations que chaque partie doit remplir avant la remise des clés.
À ce stade, l’acheteur verse généralement des arrhes (caparra) et parfois des acomptes sur le prix (acconti). Le Notariato distingue les deux, qui ne sont pas imposés de la même manière lors de l’enregistrement du contrat préliminaire ; ces impôts sont ensuite imputés lors de la signature de l’acte définitif. Voyez avec le notaio quelle forme convient à votre accord et ce que chacune implique si la vente ne se fait pas.
La transcription : quand le notaio rédige le compromesso
Un contrat préliminaire peut être transcrit aux registres immobiliers s’il est établi par un notaio sous forme d’acte public ou d’acte sous seing privé authentifié. La transcription « réserve » le bien à l’acheteur : à partir de ce moment, le vendeur ne peut plus le vendre à quelqu’un d’autre ni l’hypothéquer, et ses créanciers ne peuvent pas le saisir. Le Notariato la recommande lorsque l’acheteur verse des acomptes importants, lorsqu’un long délai sépare le contrat préliminaire de l’acte définitif, ou lorsque le vendeur risque l’insolvabilité. Dans les autres cas, l’utilité de la transcription peut être évaluée avec le notaio.
Étape 4. Le choix du notaio
En Italie, le choix du notaio est libre (le Notariato souligne qu’il ne doit pas être imposé par une agence immobilière ou une banque) et il revient à l’acheteur, qui paie les honoraires du notaire, sauf accord contraire entre les parties. Le notaio agit en officier public impartial, indépendant de l’acheteur comme du vendeur. Pour vous, vendeur, cela signifie répondre à ses demandes de documents et à ses questions sans tarder.
Étape 5. Les vérifications du notaio
Avant l’acte, le notaio procède aux vérifications exigées par la loi. Selon le Notariato, elles portent notamment sur :
- l’identité des parties et leur capacité à signer, y compris le régime matrimonial et, pour les étrangers, leur capacité juridique ;
- la recherche d’hypothèques, de privilèges et de saisies, et la régularité de la situation urbanistique et cadastrale du bien ;
- les restrictions telles que les droits de préemption ou les règles applicables aux bâtiments protégés ;
- la certification énergétique, les règles de lutte contre le blanchiment, la traçabilité des paiements et l’éventuelle commission versée à une agence immobilière ;
- le régime fiscal applicable à la vente.
Étape 6. L’acte (rogito)
L’acte définitif, souvent appelé simplement le rogito, se signe à l’étude du notaio. La loi fixe des règles strictes : le notaio lit l’intégralité de l’acte aux parties, les parties le signent devant lui, puis le notaio signe à son tour. Ce que le notaio atteste dans l’acte fait foi, y compris devant un tribunal.
Si vous ne parlez pas italien, ou ne pouvez pas être en Italie le jour J, abordez la question avec le notaio bien à l’avance. Demandez comment l’acte vous sera expliqué et si vous pouvez vous faire représenter, par exemple au moyen d’une procuration (procura), et sous quelle forme elle doit être établie.
Si la vente intervient dans les cinq ans suivant votre achat, c’est aussi le moment de demander au notaio d’appliquer l’impôt de substitution sur le gain. Voir notre guide sur la fiscalité des vendeurs non-résidents.
Étape 7. La remise des clés
En règle générale, le bien est remis à la signature de l’acte. Les parties peuvent en convenir autrement : une remise anticipée (vous restez propriétaire et responsable jusqu’à l’acte) ou différée, avec une clause dans l’acte fixant un délai et, si besoin, une pénalité de retard. Pour un appartement, le Notariato conseille de demander au syndic, lors de la remise des clés, une attestation confirmant que toutes les charges sont payées, car l’acheteur peut être tenu des charges impayées de l’année précédente.
Le Notariato mentionne aussi une règle récemment adoptée selon laquelle le prix est déposé chez le notaio et versé au vendeur seulement une fois accomplies les formalités qui suivent la vente. D’après le Notariato, le décret d’application était encore en cours d’adoption ; demandez à votre notaio s’il s’applique à votre vente.
Étape 8. Après l’acte
Peu après la signature, le notaio est tenu par la loi :
- d’enregistrer l’acte auprès de l’administration fiscale et de payer les impôts correspondants pour le compte de son client ;
- de déposer l’acte aux registres immobiliers publics, afin que le transfert soit opposable aux tiers ;
- de mettre à jour le cadastre.
Il vous reste des tâches pratiques : transférer ou résilier les contrats d’énergie et d’eau, prévenir le syndic et conserver une copie de l’acte avec vos papiers fiscaux.
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