Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas varían según el municipio y la región y cambian con el tiempo; haz que el notaio o un asesor en Italia (y en tu país de residencia) revise tu situación concreta.
Muchos propietarios que viven fuera dan por hecho que vender una casa en Italia siempre supone pagar impuestos italianos por el beneficio. No es así. Según la ley italiana del impuesto sobre la renta, la ganancia por la venta de una vivienda, la plusvalenza, solo tributa en situaciones concretas, y la regla más conocida tiene que ver con el tiempo: cuánto hace que eres propietario. Esta guía explica los conceptos, las excepciones y el papel del notaio, con enlaces a los textos oficiales de la Agenzia delle Entrate. A propósito no indica tipos: consulta las cifras vigentes en la fuente o con un asesor.
1. Qué es la plusvalenza
La plusvalenza es, dicho de forma sencilla, la diferencia entre lo que recibes por la vivienda y lo que te costó. Las instrucciones de la Agenzia delle Entrate describen el cálculo: el precio de venta menos el precio de compra o el coste de construcción, incrementado con los gastos inherentes al inmueble. Entre esos gastos están los impuestos que pagaste al comprarlo, los honorarios del notario de la compra y los gastos que aumentaron el valor de la vivienda.
Por eso importan tu escritura de compra y las facturas de las mejoras. Guárdalas juntas: sin ellas no puedes demostrar lo que te costó realmente la vivienda.
2. La regla de los cinco años
El artículo 67 del texto único del impuesto sobre la renta italiano (TUIR), tal como lo cita la Agenzia delle Entrate en la Circular 13/E de 13 de junio de 2024, considera «otras rentas» sujetas a impuesto la ganancia obtenida al vender un inmueble comprado o construido como máximo cinco años antes de la venta. Si vendes después de más de cinco años, por regla general no hay plusvalenza sujeta a impuesto en una vivienda. Los solares edificables siguen otras reglas.
Conviene saber dos cosas:
- Inmueble recibido en donación: según las instrucciones de la Agenzia, en una vivienda que recibiste como donación, los cinco años se cuentan desde la fecha en que la adquirió el donante, y el precio de compra del donante cuenta como tu coste.
- Pago a plazos: si el comprador paga a plazos y eliges el impuesto sustitutivo que se describe más abajo, las instrucciones indican que el impuesto se aplica sobre toda la ganancia en el momento de la escritura.
3. Dos excepciones: herencia y vivienda habitual
El mismo artículo excluye dos situaciones, incluso dentro de los cinco años:
- Inmuebles heredados (acquisiti per successione): la venta de una vivienda que heredaste no entra en esta regla.
- Vivienda habitual: un inmueble urbano que, durante la mayor parte del tiempo entre la compra o construcción y la venta, fue la vivienda habitual (abitazione principale) del vendedor o de sus familiares.
Si vives fuera, la excepción de la vivienda habitual requiere cuidado. Que una vivienda cuente como tu abitazione principale depende de dónde vivías realmente. No hemos encontrado ninguna explicación oficial sobre cómo aplica la Agenzia esta excepción a los no residentes, así que no des por hecho que vale para una casa de vacaciones. Pregunta a un asesor fiscal antes de contar con ella.
4. Viviendas reformadas con el Superbonus
Desde el 1 de enero de 2024 hay una regla adicional. Si en el inmueble se hicieron obras acogidas al Superbonus y terminaron como máximo diez años antes de la venta, la ganancia puede tributar incluso pasados cinco años. Según la Circular 13/E, esto se aplica también cuando las obras se hicieron en las zonas comunes del edificio al que pertenece tu piso, y afecta a la primera venta tras las obras. Se mantienen las mismas excepciones por herencia y vivienda habitual, pero el requisito de la vivienda habitual se mide sobre los diez años (o sobre el periodo de propiedad, si es más corto).
Si en tu edificio se hicieron obras con el Superbonus, pregunta al administrador de la comunidad cuándo terminaron. Esa fecha importa.
5. Los no residentes también están incluidos
Vivir fuera de Italia no te deja fuera de estas reglas. La Circular 13/E enumera quién puede obtener este tipo de renta, y la lista incluye a las personas físicas no residentes sin establecimiento permanente en Italia, cuando la renta se considera producida en Italia según el artículo 23 del TUIR. Una vivienda situada en Italia es el caso típico. Así que, como no residente, la regla de los cinco años y sus excepciones también se te aplican.
Puede que tu país de residencia también quiera saber de la venta y de la ganancia. Cómo se reparten los dos países el derecho a gravarla depende de las normas de tu propio país y del convenio fiscal con Italia. Compruébalo con un asesor de tu país de residencia.
6. La imposta sostitutiva a través del notaio
Cuando la venta se produce dentro de los cinco años, la ley italiana (artículo 1, apartado 496, de la Ley 266/2005) permite al vendedor pedir al notaio, en el momento de la escritura, que aplique sobre la ganancia un impuesto sustitutivo (imposta sostitutiva) en lugar del impuesto sobre la renta ordinario. El notaio entonces:
- calcula y aplica el impuesto, y recibe el dinero del vendedor;
- lo ingresa al Estado dentro del plazo del impuesto de registro, que las instrucciones de la Agenzia fijan en 30 días desde la escritura;
- comunica la venta a la Agenzia delle Entrate en un formulario específico, que tú también firmas, porque eres responsable de las cifras de tu precio de compra y de tus gastos.
Para un no residente puede resultar práctico: el impuesto queda liquidado en la escritura, a través del notaio, en Italia. Que sea la mejor opción en tu caso depende de tus cifras y de los impuestos de tu país de residencia. El tipo lo fija la ley y ha cambiado con los años; consulta el vigente en la Circular 13/E. Si no pides al notaio el impuesto sustitutivo, una ganancia sujeta a impuesto sigue la vía ordinaria del impuesto sobre la renta, y necesitarás un asesor para la declaración.
7. Una lista breve
- Busca la fecha y el precio de tu compra (atto di provenienza) o la fecha de la herencia o la donación.
- Cuenta: ¿la venta cae dentro de los cinco años desde la compra o la construcción? ¿Dentro de los diez años desde que terminaron obras con el Superbonus?
- Comprueba las excepciones: ¿heredada, o vivienda habitual tuya o de tu familia durante la mayor parte del periodo?
- Reúne las facturas de los impuestos de compra, los honorarios del notario y las mejoras.
- Si la ganancia tributa: habla de la imposta sostitutiva con el notaio antes de la escritura.
- Ten a mano tu codice fiscale: el notaio lo necesita, también para el formulario. Consulta nuestra guía sobre los documentos para vender en Italia.
- Pregunta a un asesor de tu país de residencia cómo se trata allí la venta.
Lo que esta guía no trata
Esta guía trata del impuesto sobre la ganancia. Los impuestos que paga el comprador, el impuesto municipal sobre inmuebles (IMU) y el impuesto de sucesiones son temas aparte, y gastos como los honorarios de la agencia o del notario dependen de lo que acordéis. Para los pasos de la venta en sí, lee del compromesso al rogito.
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