Informations générales, et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles varient selon la commune et la région et évoluent ; faites vérifier votre propre situation par le notaio ou un conseiller en Italie (et dans votre pays de résidence).
Beaucoup de propriétaires vivant à l’étranger pensent que vendre un bien en Italie implique toujours de payer un impôt italien sur le bénéfice. Ce n’est pas le cas. Selon le droit italien de l’impôt sur le revenu, le gain réalisé sur la vente d’un logement, la plusvalenza, n’est imposable que dans des situations précises, et la règle la plus connue porte sur la durée : depuis combien de temps vous possédez le bien. Ce guide explique les notions, les exceptions et le rôle du notaio, avec des liens vers les textes officiels de l’Agenzia delle Entrate. Il ne donne volontairement aucun taux : vérifiez les chiffres en vigueur à la source ou auprès d’un conseiller.
1. Ce qu’est la plusvalenza
La plusvalenza est, pour faire simple, la différence entre ce que vous recevez pour le bien et ce qu’il vous a coûté. Les instructions de l’Agenzia delle Entrate décrivent le calcul : le prix de vente, moins le prix d’achat ou le coût de construction, majoré des frais afférents au bien. Parmi ces frais figurent les impôts payés lors de l’achat, les honoraires du notaire pour l’achat et les dépenses qui ont augmenté la valeur du bien.
C’est pourquoi votre acte d’achat et les factures des travaux d’amélioration comptent. Conservez-les ensemble : sans eux, vous ne pouvez pas prouver ce que le bien vous a réellement coûté.
2. La règle des cinq ans
L’article 67 du code italien de l’impôt sur le revenu (TUIR), tel que cité par l’Agenzia delle Entrate dans la circulaire 13/E du 13 juin 2024, range parmi les « autres revenus » imposables le gain réalisé sur la vente d’un bien acheté ou construit cinq ans au plus avant la vente. Si vous vendez après plus de cinq ans, il n’y a en règle générale pas de plusvalenza imposable sur un logement. Les terrains à bâtir obéissent à d’autres règles.
Deux points sont bons à savoir :
- Bien reçu par donation : selon les instructions de l’Agenzia, pour un logement reçu en donation, les cinq ans courent à partir de la date à laquelle le donateur l’a acquis, et le prix d’achat du donateur compte comme votre coût.
- Paiement échelonné : si l’acheteur paie en plusieurs fois et que vous optez pour l’impôt de substitution décrit plus bas, les instructions précisent que l’impôt s’applique à la totalité du gain au moment de l’acte.
3. Deux exceptions : l’héritage et la résidence principale
Le même article exclut deux situations, même dans le délai de cinq ans :
- Bien hérité (acquisiti per successione) : la vente d’un logement dont vous avez hérité ne relève pas de cette règle.
- Résidence principale : un bien urbain qui, pendant la majeure partie de la période entre l’achat ou la construction et la vente, a été la résidence principale (abitazione principale) du vendeur ou de membres de sa famille.
Pour les propriétaires qui vivent à l’étranger, l’exception de la résidence principale demande de la prudence. Qu’un logement soit ou non votre abitazione principale dépend de l’endroit où vous avez réellement vécu. Nous n’avons pas trouvé d’explication officielle sur la manière dont l’Agenzia applique cette règle aux non-résidents : ne partez donc pas du principe qu’elle vaut pour une résidence secondaire. Consultez un conseiller fiscal avant de vous y fier.
4. Les biens rénovés avec le Superbonus
Depuis le 1er janvier 2024, une règle supplémentaire s’applique. Si des travaux éligibles au Superbonus ont été réalisés sur le bien et achevés dix ans au plus avant la vente, le gain peut être imposable même au-delà de cinq ans. Selon la circulaire 13/E, cela vaut aussi lorsque les travaux ont porté sur les parties communes de l’immeuble dont fait partie votre appartement, et cela concerne la première vente après les travaux. Les mêmes exceptions pour l’héritage et la résidence principale s’appliquent, le critère de la résidence principale étant apprécié sur les dix ans (ou sur la durée de détention, si elle est plus courte).
Si votre immeuble a fait l’objet de travaux Superbonus, demandez au syndic quand ils ont été achevés. Cette date compte.
5. Les non-résidents sont aussi concernés
Vivre hors d’Italie ne vous soustrait pas à ces règles. La circulaire 13/E énumère qui peut percevoir ce type de revenu, et la liste comprend les personnes physiques non résidentes sans établissement stable en Italie, lorsque le revenu est réputé produit en Italie au sens de l’article 23 du TUIR. Un logement situé en Italie en est le cas type. En tant que non-résident, la règle des cinq ans et ses exceptions s’appliquent donc à vous aussi.
Votre pays de résidence peut lui aussi vouloir connaître la vente et le gain. La façon dont les deux pays se partagent le droit d’imposer dépend des règles de votre propre pays et de la convention fiscale conclue avec l’Italie. Vérifiez ce point auprès d’un conseiller dans votre pays de résidence.
6. L’imposta sostitutiva via le notaio
Lorsque la vente intervient dans le délai de cinq ans, la loi italienne (article 1, alinéa 496, de la loi 266/2005) permet au vendeur de demander au notaio, au moment de l’acte, d’appliquer sur le gain un impôt de substitution (imposta sostitutiva) à la place de l’impôt ordinaire sur le revenu. Le notaio alors :
- calcule et applique l’impôt, dont il reçoit le montant du vendeur ;
- le verse à l’État dans le délai prévu pour les droits d’enregistrement, que les instructions de l’Agenzia fixent à 30 jours après l’acte ;
- déclare la vente à l’Agenzia delle Entrate sur un formulaire dédié, que vous signez aussi, car vous êtes responsable des chiffres relatifs à votre prix d’achat et à vos frais.
Pour un non-résident, cette solution peut être pratique : l’impôt est réglé lors de l’acte, par l’intermédiaire du notaio, en Italie. Qu’elle soit la meilleure option dans votre cas dépend de vos chiffres et de l’imposition dans votre pays de résidence. Le taux est fixé par la loi et a évolué au fil du temps ; consultez la circulaire 13/E pour le taux en vigueur. Si vous ne demandez pas l’impôt de substitution au notaio, un gain imposable passe par la voie ordinaire de l’impôt sur le revenu, et il vous faut un conseiller pour la déclaration.
7. Une courte check-list
- Retrouvez la date et le prix de votre achat (atto di provenienza), ou la date de la succession ou de la donation.
- Comptez : la vente intervient-elle dans les cinq ans suivant l’achat ou la construction ? Dans les dix ans suivant l’achèvement de travaux Superbonus ?
- Vérifiez les exceptions : bien hérité, ou résidence principale de vous ou de votre famille pendant la majeure partie de la période ?
- Rassemblez les factures des impôts payés à l’achat, des honoraires du notaire et des travaux d’amélioration.
- Si le gain est imposable : parlez de l’imposta sostitutiva avec le notaio avant l’acte.
- Ayez votre codice fiscale à portée de main : le notaio en a besoin, y compris pour le formulaire. Voir notre guide sur les documents d’une vente en Italie.
- Demandez à un conseiller de votre pays de résidence comment la vente y est traitée.
Ce que ce guide ne couvre pas
Ce guide porte sur l’impôt sur le gain. Les impôts dus par l’acheteur, la taxe foncière communale (IMU) et les droits de succession sont des sujets distincts, et les frais tels que les honoraires d’agence ou de notaire dépendent de vos accords. Pour les étapes de la vente elle-même, lisez du compromesso au rogito.
Vous préférez commencer vous-même ? Créez un compte gratuit, préparez votre bien avec des photos et gardez tout au même endroit. Créer un compte gratuit
