Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale. Le regole variano per comune e regione e cambiano nel tempo: fai verificare la tua situazione dal notaio o da un consulente in Italia (e nel paese in cui vivi).
Molti proprietari che vivono all’estero danno per scontato che vendere una casa in Italia significhi sempre pagare imposte italiane sul guadagno. Non è così. Secondo la normativa italiana sulle imposte sui redditi, il guadagno sulla vendita di un immobile, la plusvalenza, è tassabile solo in casi precisi, e la regola più nota riguarda il tempo: da quanto tempo possiedi l’immobile. Questa guida spiega i concetti, le esclusioni e il ruolo del notaio, con i link ai testi ufficiali dell’Agenzia delle Entrate. Di proposito non indica aliquote: verifica i valori in vigore alla fonte o con un consulente.
1. Che cos’è la plusvalenza
In parole semplici, la plusvalenza è la differenza tra quanto incassi per la casa e quanto ti è costata. Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate descrivono il calcolo: il prezzo di vendita, meno il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato dei costi inerenti all’immobile. Tra questi costi rientrano le imposte pagate all’acquisto, l’onorario del notaio per l’acquisto e le spese che hanno aumentato il valore della casa.
Per questo contano l’atto di acquisto e le fatture dei lavori di miglioria. Conservali insieme: senza di essi non puoi dimostrare quanto ti è costata davvero la casa.
2. La regola dei cinque anni
L’articolo 67 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), come riportato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 13/E del 13 giugno 2024, considera “redditi diversi” imponibili le plusvalenze realizzate con la cessione di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Se vendi dopo più di cinque anni, di regola su una casa non c’è plusvalenza tassabile. Per i terreni edificabili valgono regole diverse.
Due aspetti da conoscere:
- Immobili ricevuti in donazione: secondo le istruzioni dell’Agenzia, per una casa ricevuta in donazione i cinque anni decorrono dalla data in cui l’ha acquistata il donante, e come costo vale il prezzo di acquisto del donante.
- Pagamento rateale: se l’acquirente paga a rate e scegli l’imposta sostitutiva descritta più avanti, le istruzioni precisano che l’imposta si applica sull’intera plusvalenza al momento del rogito.
3. Due esclusioni: successione e abitazione principale
Lo stesso articolo esclude due situazioni, anche entro i cinque anni:
- Immobili ereditati (acquisiti per successione): la vendita di una casa che hai ereditato non rientra in questa regola.
- Abitazione principale: le unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo tra l’acquisto o la costruzione e la vendita, sono state adibite ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari.
Per chi vive all’estero, l’esclusione per abitazione principale va valutata con attenzione. Se una casa conta come tua abitazione principale dipende da dove hai vissuto davvero. Non abbiamo trovato una spiegazione ufficiale su come l’Agenzia applichi questa regola ai non residenti: non dare per scontato che valga per una casa delle vacanze. Chiedi a un consulente fiscale prima di contarci.
4. Case ristrutturate con il Superbonus
Dal 1° gennaio 2024 c’è una regola in più. Se sull’immobile sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus e sono stati conclusi da non più di dieci anni al momento della vendita, la plusvalenza può essere tassabile anche dopo i cinque anni. Secondo la Circolare 13/E, questo vale anche quando gli interventi hanno riguardato le parti comuni dell’edificio di cui fa parte il tuo appartamento, e riguarda la prima cessione successiva ai lavori. Valgono le stesse esclusioni per successione e abitazione principale, con la verifica dell’abitazione principale misurata sui dieci anni (o sul periodo di possesso, se più breve).
Se nel tuo edificio sono stati fatti lavori con il Superbonus, chiedi all’amministratore di condominio quando sono stati conclusi. Quella data conta.
5. Anche i non residenti sono interessati
Vivere fuori dall’Italia non ti esclude da queste regole. La Circolare 13/E indica chi può percepire questo tipo di reddito, e l’elenco comprende le persone fisiche non residenti prive di stabile organizzazione in Italia, quando il reddito si considera prodotto in Italia ai sensi dell’articolo 23 del TUIR. Una casa situata in Italia è il caso tipico. Quindi, anche da non residente, la regola dei cinque anni e le sue esclusioni valgono per te.
Anche il tuo paese di residenza può voler sapere della vendita e del guadagno. Come i due paesi si dividono il diritto di tassare dipende dalle regole del tuo paese e dalla convenzione contro le doppie imposizioni con l’Italia. Verificalo con un consulente nel tuo paese di residenza.
6. L’imposta sostitutiva tramite il notaio
Quando la vendita avviene entro i cinque anni, la legge italiana (articolo 1, comma 496, della legge 266/2005) consente al venditore di chiedere al notaio, al momento del rogito, di applicare sulla plusvalenza un’imposta sostitutiva al posto dell’imposta ordinaria sul reddito. In questo caso il notaio:
- calcola e applica l’imposta, ricevendo la somma dal venditore;
- la versa allo Stato entro il termine previsto per l’imposta di registro, che le istruzioni dell’Agenzia indicano in 30 giorni dal rogito;
- comunica la cessione all’Agenzia delle Entrate con un apposito modello, che firmi anche tu, perché sei responsabile dei dati sul prezzo di acquisto e sui costi.
Per un non residente può essere comodo: l’imposta viene liquidata al rogito, tramite il notaio, in Italia. Se sia la scelta migliore nel tuo caso dipende dai tuoi numeri e dalle imposte nel tuo paese di residenza. L’aliquota è fissata dalla legge ed è cambiata nel tempo; per quella in vigore vedi la Circolare 13/E. Se non chiedi al notaio l’imposta sostitutiva, una plusvalenza tassabile segue invece la via ordinaria dell’imposta sul reddito, e per la dichiarazione ti serve un consulente.
7. Una breve checklist
- Recupera data e prezzo del tuo acquisto (atto di provenienza) oppure la data della successione o della donazione.
- Conta: la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione? Entro dieci anni dalla conclusione di lavori con il Superbonus?
- Verifica le esclusioni: casa ereditata, oppure abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte del periodo?
- Raccogli le fatture delle imposte d’acquisto, dell’onorario del notaio e delle migliorie.
- Se la plusvalenza è tassabile: parla dell’imposta sostitutiva con il notaio prima del rogito.
- Tieni pronto il codice fiscale: il notaio ne ha bisogno, anche per il modello. Vedi la nostra guida su i documenti per vendere in Italia.
- Chiedi a un consulente nel tuo paese di residenza come viene trattata lì la vendita.
Cosa non tratta questa guida
Questa guida riguarda l’imposta sulla plusvalenza. Le imposte a carico dell’acquirente, l’imposta municipale sugli immobili (IMU) e l’imposta di successione sono argomenti a parte, e costi come la provvigione dell’agenzia o l’onorario del notaio dipendono dai vostri accordi. Per i passaggi della vendita vera e propria, leggi dal compromesso al rogito.
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