Informação geral, não é aconselhamento jurídico nem fiscal. As regras variam por município e por região e mudam com o tempo; peça ao notaio ou a um consultor em Itália (e no país onde vive) que analise a sua situação.
Muitos proprietários que vivem no estrangeiro partem do princípio de que vender uma casa em Itália implica sempre pagar imposto italiano sobre o lucro. Não é assim. Segundo a lei italiana do imposto sobre o rendimento, o ganho na venda de uma casa — a plusvalenza — só é tributado em situações específicas, e a regra mais conhecida tem a ver com o tempo: há quanto tempo é dono do imóvel. Este guia explica os conceitos, as exceções e o papel do notaio, com ligações para os textos oficiais da Agenzia delle Entrate. Não indica, propositadamente, quaisquer taxas: confirme os valores em vigor na fonte ou junto de um consultor.
1. O que é a plusvalenza
A plusvalenza é, de forma simples, a diferença entre o que recebe pela casa e o que ela lhe custou. As instruções da Agenzia delle Entrate descrevem o cálculo: o preço de venda, menos o preço de compra ou o custo de construção, acrescido dos custos inerentes ao imóvel. Entre esses custos contam-se os impostos que pagou na compra, os honorários do notário na aquisição e as despesas que aumentaram o valor da casa.
É por isso que a escritura de compra e as faturas das benfeitorias são importantes. Guarde-as juntas: sem elas, não consegue demonstrar quanto a casa lhe custou de facto.
2. A regra dos cinco anos
O artigo 67.º do código italiano do imposto sobre o rendimento (TUIR), tal como citado pela Agenzia delle Entrate na Circular 13/E de 13 de junho de 2024, trata como «outros rendimentos» tributáveis a mais-valia da venda de imóveis comprados ou construídos há cinco anos ou menos à data da venda. Se vender passados mais de cinco anos, em regra não há plusvalenza tributável sobre uma casa. Os terrenos para construção seguem regras diferentes.
Há dois pontos que convém saber:
- Imóvel recebido por doação: segundo as instruções da Agenzia, para uma casa que recebeu por doação, os cinco anos contam-se a partir da data em que o doador a adquiriu, e o preço de compra do doador conta como o seu custo.
- Pagamento em prestações: se o comprador pagar em prestações e o vendedor optar pelo imposto substitutivo descrito abaixo, as instruções indicam que o imposto incide sobre a totalidade do ganho no momento da escritura.
3. Duas exceções: herança e habitação principal
O mesmo artigo exclui duas situações, mesmo dentro dos cinco anos:
- Imóvel herdado (acquisiti per successione): a venda de uma casa que herdou não está abrangida por esta regra.
- Habitação principal: imóvel urbano que, durante a maior parte do período entre a compra ou construção e a venda, foi a habitação principal (abitazione principale) do vendedor ou de membros da sua família.
Para proprietários que vivem no estrangeiro, a exceção da habitação principal exige cuidado. Saber se uma casa conta como a sua abitazione principale depende de onde viveu efetivamente. Não encontrámos nenhuma explicação oficial sobre a forma como a Agenzia aplica esta regra a não residentes, por isso não presuma que se aplica a uma casa de férias. Fale com um consultor fiscal antes de contar com ela.
4. Casas renovadas com o Superbonus
Desde 1 de janeiro de 2024 existe uma regra adicional. Se no imóvel foram feitas obras elegíveis para o Superbonus e estas foram concluídas há dez anos ou menos à data da venda, o ganho pode ser tributado mesmo passados cinco anos. Segundo a Circular 13/E, isto aplica-se também quando as obras foram feitas nas partes comuns do edifício a que o seu apartamento pertence, e diz respeito à primeira venda após as obras. Aplicam-se as mesmas exceções da herança e da habitação principal, sendo o critério da habitação principal medido ao longo dos dez anos (ou do período de propriedade, se for mais curto).
Se o seu edifício teve obras do Superbonus, pergunte ao administrador do condomínio quando foram concluídas. Essa data é importante.
5. Os não residentes também estão abrangidos
Viver fora de Itália não o coloca fora destas regras. A Circular 13/E enumera quem pode auferir este tipo de rendimento, e a lista inclui pessoas singulares não residentes sem estabelecimento estável em Itália, quando o rendimento se considera produzido em Itália nos termos do artigo 23.º do TUIR. Uma casa situada em Itália é o caso típico. Assim, como não residente, a regra dos cinco anos e as respetivas exceções também se aplicam a si.
O seu país de residência pode igualmente querer saber da venda e da mais-valia. A forma como os dois países repartem o direito de tributar depende das regras do seu próprio país e da convenção para evitar a dupla tributação celebrada com Itália. Confirme isto com um consultor no seu país de residência.
6. A imposta sostitutiva através do notaio
Quando a venda ocorre dentro dos cinco anos, a lei italiana (artigo 1.º, n.º 496, da Lei 266/2005) permite ao vendedor pedir ao notaio, no momento da escritura, que aplique um imposto substitutivo (imposta sostitutiva) sobre o ganho, em vez do imposto sobre o rendimento normal. O notaio, então:
- calcula e aplica o imposto, recebendo o dinheiro do vendedor;
- entrega-o ao Estado dentro do prazo do imposto de registo, que as instruções da Agenzia fixam em 30 dias a contar da escritura;
- comunica a venda à Agenzia delle Entrate num formulário próprio, que também assina, porque é responsável pelos valores indicados quanto ao preço de compra e aos custos.
Para um não residente, isto pode ser prático: o imposto fica liquidado na escritura, através do notaio, em Itália. Se é a melhor opção no seu caso depende dos seus números e do imposto no seu país de residência. A taxa é fixada por lei e tem mudado ao longo do tempo; consulte a Circular 13/E para saber a que está em vigor. Se não pedir ao notaio o imposto substitutivo, um ganho tributável segue a via normal do imposto sobre o rendimento, e precisará de um consultor para a declaração.
7. Uma lista de verificação rápida
- Encontre a data e o preço da sua compra (atto di provenienza) ou a data da herança ou da doação.
- Faça as contas: a venda ocorre nos cinco anos seguintes à compra ou à construção? Nos dez anos seguintes à conclusão de obras do Superbonus?
- Verifique as exceções: herança, ou habitação principal sua ou da sua família durante a maior parte do período?
- Reúna as faturas dos impostos de aquisição, dos honorários do notário e das benfeitorias.
- Se o ganho for tributável: fale com o notaio sobre a imposta sostitutiva antes da escritura.
- Tenha o seu codice fiscale à mão — o notaio precisa dele, também para o formulário. Veja o nosso guia sobre os documentos para uma venda em Itália.
- Pergunte a um consultor no seu país de residência como a venda é tratada aí.
O que este guia não aborda
Este guia trata do imposto sobre o ganho. Os impostos que o comprador paga na aquisição, o imposto municipal sobre imóveis (IMU) e o imposto sobre sucessões são temas à parte, e custos como a comissão da agência ou os honorários do notário dependem do que for acordado. Para os passos da venda propriamente dita, leia do compromesso ao rogito.
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