Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln unterscheiden sich je nach Gemeinde und Region und ändern sich; lass deine eigene Situation vom notaio oder einem Berater in Italien (und in deinem Wohnsitzland) prüfen.
Viele Eigentümer im Ausland gehen davon aus, dass sie beim Verkauf einer italienischen Immobilie immer italienische Steuer auf den Gewinn zahlen müssen. Das stimmt nicht. Nach dem italienischen Einkommensteuerrecht ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie – die plusvalenza – nur in bestimmten Fällen steuerpflichtig, und die bekannteste Regel hat mit Zeit zu tun: wie lange du die Immobilie besessen hast. Dieser Ratgeber erklärt die Begriffe, die Ausnahmen und die Rolle des notaio, mit Links zu den offiziellen Texten der Agenzia delle Entrate. Steuersätze nennt er bewusst nicht: Prüfe die aktuellen Werte an der Quelle oder mit einem Berater.
1. Was die plusvalenza ist
Die plusvalenza ist, einfach gesagt, der Unterschied zwischen dem, was du für die Immobilie bekommst, und dem, was sie dich gekostet hat. Die Anleitung der Agenzia delle Entrate beschreibt die Berechnung: der Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises oder der Baukosten, erhöht um die Kosten, die zur Immobilie gehören. Dazu zählen die Steuern, die du beim Kauf gezahlt hast, das Notarhonorar für den Kauf und Ausgaben, die den Wert der Immobilie erhöht haben.
Deshalb sind dein Kaufvertrag und die Rechnungen für Verbesserungen wichtig. Bewahre sie zusammen auf: Ohne sie kannst du nicht belegen, was die Immobilie dich wirklich gekostet hat.
2. Die Fünfjahresregel
Artikel 67 des italienischen Einkommensteuergesetzes (TUIR), wie ihn die Agenzia delle Entrate im Rundschreiben 13/E vom 13. Juni 2024 zitiert, behandelt als steuerpflichtige „sonstige Einkünfte“ den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien, die höchstens fünf Jahre vor dem Verkauf gekauft oder gebaut wurden. Verkaufst du nach mehr als fünf Jahren, entsteht bei einer Wohnimmobilie in der Regel keine steuerpflichtige plusvalenza. Für Bauland gelten andere Regeln.
Zwei Punkte solltest du kennen:
- Geschenkte Immobilie: Laut der Anleitung der Agenzia laufen die fünf Jahre bei einer Immobilie, die du geschenkt bekommen hast, ab dem Tag, an dem der Schenker sie erworben hat, und der Kaufpreis des Schenkers gilt als deine Anschaffungskosten.
- Ratenzahlung: Zahlt der Käufer in Raten und wählst du die unten beschriebene Ersatzsteuer, wird die Steuer laut der Anleitung zum Zeitpunkt der Urkunde auf den gesamten Gewinn erhoben.
3. Zwei Ausnahmen: Erbschaft und Hauptwohnsitz
Derselbe Artikel nimmt zwei Fälle aus, selbst innerhalb der fünf Jahre:
- Geerbte Immobilie (acquisiti per successione): Der Verkauf einer Immobilie, die du geerbt hast, fällt nicht unter diese Regel.
- Hauptwohnsitz: eine städtische Immobilie, die während des größten Teils der Zeit zwischen Kauf oder Bau und Verkauf der Hauptwohnsitz (abitazione principale) des Verkäufers oder seiner Familienangehörigen war.
Für Eigentümer, die im Ausland leben, ist bei der Hauptwohnsitz-Ausnahme Vorsicht geboten. Ob eine Immobilie als deine abitazione principale gilt, hängt davon ab, wo du tatsächlich gewohnt hast. Wir haben keine offizielle Erläuterung gefunden, wie die Agenzia das auf Personen ohne Wohnsitz in Italien anwendet. Geh also nicht davon aus, dass es für ein Ferienhaus gilt, und frag einen Steuerberater, bevor du dich darauf verlässt.
4. Mit dem Superbonus sanierte Immobilien
Seit dem 1. Januar 2024 gibt es eine zusätzliche Regel. Wurden an der Immobilie Arbeiten durchgeführt, die unter den Superbonus fallen, und wurden sie höchstens zehn Jahre vor dem Verkauf abgeschlossen, kann der Gewinn auch nach fünf Jahren steuerpflichtig sein. Laut Rundschreiben 13/E gilt das auch, wenn die Arbeiten am Gemeinschaftseigentum des Gebäudes durchgeführt wurden, zu dem deine Wohnung gehört, und es betrifft den ersten Verkauf nach den Arbeiten. Es gelten dieselben Ausnahmen für Erbschaft und Hauptwohnsitz, wobei der Hauptwohnsitz über die zehn Jahre (oder über die kürzere Besitzdauer) gemessen wird.
Gab es in deinem Gebäude Superbonus-Arbeiten, frag den Verwalter der Eigentümergemeinschaft, wann sie abgeschlossen wurden. Dieses Datum zählt.
5. Auch ohne Wohnsitz in Italien gilt das für dich
Wer außerhalb Italiens lebt, fällt nicht aus diesen Regeln heraus. Das Rundschreiben 13/E nennt, wer diese Art von Einkünften erzielen kann, und dazu gehören natürliche Personen ohne Wohnsitz in Italien und ohne Betriebsstätte dort, wenn die Einkünfte nach Artikel 23 des TUIR als in Italien erzielt gelten. Eine Immobilie in Italien ist der typische Fall. Auch ohne Wohnsitz in Italien gelten die Fünfjahresregel und ihre Ausnahmen also für dich.
Auch dein Wohnsitzland will möglicherweise von dem Verkauf und dem Gewinn erfahren. Wie die beiden Länder das Besteuerungsrecht aufteilen, hängt von den Regeln deines eigenen Landes und vom Doppelbesteuerungsabkommen mit Italien ab. Kläre das mit einem Berater in deinem Wohnsitzland.
6. Die imposta sostitutiva über den notaio
Fällt der Verkauf in die fünf Jahre, erlaubt das italienische Recht (Artikel 1 Absatz 496 des Gesetzes 266/2005) dem Verkäufer, den notaio bei der Urkunde zu bitten, auf den Gewinn statt der normalen Einkommensteuer eine Ersatzsteuer (imposta sostitutiva) anzuwenden. Der notaio
- berechnet und erhebt die Steuer und nimmt das Geld vom Verkäufer entgegen;
- führt sie innerhalb der Frist für die Registersteuer an den Staat ab, die die Anleitung der Agenzia mit 30 Tagen ab der Urkunde angibt;
- meldet den Verkauf der Agenzia delle Entrate auf einem eigenen Formular, das du mit unterschreibst, weil du für die Angaben zu Kaufpreis und Kosten verantwortlich bist.
Ohne Wohnsitz in Italien kann das praktisch sein: Die Steuer wird bei der Urkunde über den notaio in Italien erledigt. Ob das in deiner Lage die bessere Wahl ist, hängt von deinen Zahlen und von der Steuer in deinem Wohnsitzland ab. Der Satz ist gesetzlich festgelegt und hat sich im Lauf der Zeit geändert; den aktuellen findest du im Rundschreiben 13/E. Bittest du den notaio nicht um die Ersatzsteuer, läuft ein steuerpflichtiger Gewinn stattdessen über die normale Einkommensteuer, und für die Erklärung brauchst du einen Berater.
7. Eine kurze Checkliste
- Such Datum und Preis deines Kaufs heraus (atto di provenienza) oder das Datum der Erbschaft oder Schenkung.
- Zähl nach: Liegt der Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach Kauf oder Bau? Innerhalb von zehn Jahren nach abgeschlossenen Superbonus-Arbeiten?
- Prüfe die Ausnahmen: geerbt, oder während des größten Teils der Zeit Hauptwohnsitz von dir oder deiner Familie?
- Sammle die Belege für die Kaufsteuern, das Notarhonorar und die Verbesserungen.
- Ist der Gewinn steuerpflichtig: Sprich die imposta sostitutiva vor der Urkunde mit dem notaio ab.
- Halte deinen codice fiscale bereit – der notaio braucht ihn, auch für das Formular. Siehe unseren Ratgeber zu den Unterlagen für einen Verkauf in Italien.
- Frag einen Berater in deinem Wohnsitzland, wie der Verkauf dort behandelt wird.
Was dieser Ratgeber nicht behandelt
Dieser Ratgeber behandelt die Steuer auf den Gewinn. Die Steuern des Käufers beim Kauf, die kommunale Grundsteuer (IMU) und die Erbschaftsteuer sind eigene Themen, und Kosten wie Makler- oder Notarhonorare hängen von deinen Vereinbarungen ab. Für die Schritte des Verkaufs selbst lies vom compromesso bis zum rogito.
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