L’elenco in breve
- Caderneta predial — la scheda fiscale dell’immobile, rilasciata dall’amministrazione fiscale (Autoridade Tributária).
- Certidão permanente — la visura aggiornata del registro immobiliare (registo predial).
- Licença o autorização de utilização — la licenza di abitabilità del comune (câmara municipal).
- Certificado energético — il certificato energetico, necessario prima di pubblicare l’annuncio.
- Ficha técnica da habitação — il fascicolo tecnico della casa, per gli edifici più recenti.
- NIF — il tuo codice fiscale portoghese, più un passaporto o una carta d’identità validi.
A seconda della tua situazione possono servirti anche la dichiarazione del condominio, la cancellazione dell’ipoteca da parte della banca, la prova del tuo regime patrimoniale o i documenti relativi alla registrazione per gli affitti turistici. Li trovi più avanti.
1. Caderneta predial (scheda fiscale)
La caderneta predial è rilasciata dall’amministrazione fiscale portoghese. Identifica l’immobile con il suo artigo matricial (numero di articolo fiscale), riporta l’indirizzo, le superfici, la destinazione d’uso (abitazione, terreno, commercio) e il valore fiscale su cui si calcola l’imposta sugli immobili. La chiedono acquirenti, notai e banche.
Come proprietario puoi scaricarla dal Portal das Finanças con il tuo NIF e la password, oppure chiedere a un rappresentante di farlo per te. Controllala con attenzione: superfici e descrizione devono corrispondere a ciò che esiste davvero. Un ampliamento, una camera in più o un garage trasformato che il fisco non conosce verranno fuori durante la vendita, ed è più facile correggerli prima di avere un acquirente.
2. Certidão permanente (visura del registro immobiliare)
La certidão permanente do registo predial indica chi è il proprietario e se sull’immobile gravano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli. È un certificato online: ricevi un codice di accesso da condividere con l’acquirente, il notaio o la banca, che possono consultare da soli la versione aggiornata. Puoi richiederla tramite il servizio ufficiale gov.pt. Ha una validità limitata, quindi controlla la scadenza prima della firma dell’atto.
Due cose da confrontare: il proprietario indicato nella certidão deve essere tu (dopo un’eredità spesso non è ancora così) e la descrizione nel registro immobiliare deve corrispondere alla caderneta predial. Le differenze tra i due registri sono tra i motivi più frequenti per cui un atto viene rinviato.
3. Licença o autorização de utilização (licenza di abitabilità)
Questa licenza della câmara municipal conferma che l’edificio può essere usato come abitazione. Gli edifici precedenti al regolamento edilizio nazionale del 1951 non ne avevano bisogno; il comune può rilasciare un certificato che lo attesta.
Dalla semplificazione urbanistica del 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024) il notaio non deve più vedere la licenza all’atto. In pratica, però, la maggior parte degli acquirenti e quasi tutte le banche che concedono mutui la chiedono ancora, perché per loro è la prova che ciò che comprano è in regola. Se ce l’hai, aggiungila al tuo fascicolo di documenti. Se non la trovi, di solito l’archivio comunale può darti una copia.
4. Certificado energético (certificato energetico)
Il certificato energetico è obbligatorio quando vendi e deve esistere prima della pubblicazione dell’annuncio: la classe energetica va indicata nell’annuncio. Lo rilascia un tecnico qualificato (perito qualificado) iscritto al sistema nazionale gestito dall’ADENE, lo SCE, dove puoi anche verificare se un certificato è valido. I certificati hanno una scadenza: se il tuo risale ad anni fa, per una vendita o un affitto precedente, controllalo.
5. Ficha técnica da habitação (fascicolo tecnico)
La ficha técnica da habitação descrive come è stata costruita una casa: materiali, impianti, superfici. Esiste per le case il cui permesso di costruire è stato richiesto dal 2004 in poi. Come la licenza di abitabilità, dal 2024 non è più obbligatoria all’atto, ma chi compra appartamenti e ville recenti spesso vuole ancora vederla. Le case più vecchie non ce l’hanno, ed è normale.
6. NIF e documento d’identità
Ogni proprietario che vende ha bisogno di un codice fiscale portoghese (número de identificação fiscal, NIF). Se hai acquistato tu l’immobile, ce l’hai già: lo trovi sull’atto o sulla caderneta. Gli eredi che non hanno mai avuto un NIF devono richiederlo, e un non residente può farlo tramite il servizio ufficiale per il NIF, a volte con un rappresentante fiscale. Ne parliamo nella nostra guida su come vendere da non residente. Porta inoltre un passaporto o una carta d’identità validi per ogni venditore.
7. Documenti che dipendono dalla tua situazione
- Appartamento o edificio condiviso: una dichiarazione dell’amministratore di condominio con le eventuali spese arretrate. Acquirenti e notai la chiedono, quindi richiedila per tempo.
- Mutuo ancora in corso: la cancellazione dell’ipoteca da parte della banca (distrate) e un conteggio dell’importo dovuto il giorno dell’atto. Di solito la banca partecipa alla firma o invia la cancellazione in anticipo.
- Sposato o in un’unione registrata: la prova del tuo regime patrimoniale; il coniuge potrebbe dover firmare o dare il consenso anche se sull’atto c’è un solo nome.
- Immobile ereditato: i documenti della successione (habilitação de herdeiros) e l’iscrizione degli eredi nel registro immobiliare, prima della vendita.
- Affitto turistico (Alojamento Local): il numero di registrazione nel registro nazionale del turismo. Informati su cosa succede alla registrazione quando vendi: gli acquirenti te lo chiederanno.
- Firma dall’estero: una procura (procuração), preparata in modo che sia accettata in Portogallo. Vedi la procedura di vendita passo dopo passo.
Cosa serve e quando?
Non tutto serve dal primo giorno. Un ordine pratico:
- Prima di pubblicare l’annuncio: certificato energetico, caderneta predial e certidão permanente. Con questi tre puoi descrivere correttamente la casa e rispondere alle prime domande.
- Prima del contratto preliminare (CPCV): la licenza di abitabilità e, se pertinenti, la dichiarazione del condominio e la ficha técnica. L’avvocato dell’acquirente li controllerà.
- Prima dell’atto: una certidão permanente valida, il tuo NIF e il documento d’identità, la cancellazione dell’ipoteca e tutto ciò che chiede il notaio o Casa Pronta.
Problemi frequenti e come evitarli
I registri non corrispondono. Registro immobiliare, scheda fiscale e realtà descrivono tre case diverse. Comincia presto: correggere un registro richiede tempo.
Lavori mai autorizzati. Una piscina, una dépendance o una veranda chiusa senza permesso possono spaventare la banca dell’acquirente. Fatti consigliare da un architetto o un avvocato locale su una possibile regolarizzazione prima di fissare il prezzo.
Il venditore non è ancora il proprietario registrato. Dopo un’eredità, iscrivi prima gli eredi. Leggi la nostra guida su come vendere una casa ereditata all’estero.
Vuoi prima il quadro completo per il Portogallo? Comincia dalla nostra pagina su come vendere casa in Portogallo, oppure leggi cosa conta in Algarve. Ti aiuta anche la nostra checklist per vendere all’estero.
