La liste en bref
- Caderneta predial — la fiche fiscale du bien, délivrée par l’administration fiscale (Autoridade Tributária).
- Certidão permanente — l’extrait à jour du registre foncier (registo predial).
- Licença ou autorização de utilização — le permis d’habiter délivré par la mairie (câmara municipal).
- Certificado energético — le certificat énergétique, obligatoire avant de publier une annonce.
- Ficha técnica da habitação — la fiche technique du logement, pour les constructions récentes.
- NIF — votre numéro fiscal portugais, ainsi qu’un passeport ou une carte d’identité en cours de validité.
Selon votre situation, il peut aussi vous falloir l’attestation de la copropriété, la mainlevée de l’hypothèque par la banque, un justificatif de votre régime matrimonial ou des documents relatifs à un enregistrement de location saisonnière. Nous les abordons plus bas.
1. Caderneta predial (fiche fiscale)
La caderneta predial est délivrée par l’administration fiscale portugaise. Elle identifie le bien par son artigo matricial (numéro d’article fiscal) et indique l’adresse, les surfaces, l’usage (habitation, terrain, commerce) et la valeur fiscale servant au calcul de la taxe foncière. Acheteurs, notaires et banques la demandent tous.
En tant que propriétaire, vous pouvez la télécharger sur le Portal das Finanças avec votre NIF et votre mot de passe, ou demander à un représentant de le faire pour vous. Vérifiez-la attentivement : les surfaces et la description doivent correspondre à la réalité. Une extension, une chambre supplémentaire ou un garage aménagé inconnus de l’administration fiscale ressortiront pendant la vente, et il est plus simple de corriger avant d’avoir un acheteur.
2. Certidão permanente (extrait du registre foncier)
La certidão permanente do registo predial indique qui est propriétaire du bien et s’il est grevé d’hypothèques, de saisies ou d’autres charges. C’est un certificat en ligne : vous recevez un code d’accès que vous communiquez à l’acheteur, au notaire ou à la banque, qui peuvent alors consulter eux-mêmes la version à jour. Vous pouvez le demander via le service officiel gov.pt. Sa validité est limitée dans le temps : vérifiez la date d’expiration avant la signature de l’acte.
Deux points à comparer : le propriétaire indiqué sur la certidão doit être vous (après un héritage, ce n’est souvent pas encore le cas), et la description au registre foncier doit correspondre à la caderneta predial. Les écarts entre ces deux registres sont l’une des raisons les plus fréquentes du report d’un acte.
3. Licença ou autorização de utilização (permis d’habiter)
Ce permis délivré par la câmara municipal confirme que le bâtiment peut être utilisé comme logement. Les constructions antérieures au règlement national de la construction de 1951 n’en avaient pas besoin ; la mairie peut délivrer une attestation le confirmant.
Depuis la simplification de l’urbanisme de 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024), le notaire n’est plus tenu de voir ce permis lors de l’acte. Dans la pratique, la plupart des acheteurs et presque toutes les banques prêteuses le demandent encore, car c’est leur preuve que ce qu’ils achètent est en règle. Si vous l’avez, ajoutez-le à votre dossier. Si vous ne le trouvez pas, les archives de la mairie peuvent généralement vous en fournir une copie.
4. Certificado energético (certificat énergétique)
Un certificat énergétique est obligatoire pour vendre et doit exister avant la publication de l’annonce : la classe énergétique doit y figurer. Il est établi par un expert qualifié (perito qualificado) inscrit dans le système national géré par l’ADENE, le SCE, où vous pouvez aussi vérifier la validité d’un certificat. Les certificats ont une date d’expiration ; si le vôtre date de plusieurs années, pour une vente ou une location précédente, vérifiez-le.
5. Ficha técnica da habitação (fiche technique)
La ficha técnica da habitação décrit la façon dont un logement a été construit : matériaux, installations, surfaces. Elle existe pour les logements dont le permis de construire a été demandé à partir de 2004. Comme le permis d’habiter, elle n’est plus obligatoire lors de l’acte depuis 2024, mais les acheteurs d’appartements et de villas récents souhaitent souvent la consulter. Les logements plus anciens n’en ont pas, et c’est normal.
6. NIF et pièce d’identité
Tout propriétaire qui vend a besoin d’un numéro fiscal portugais (número de identificação fiscal, NIF). Si vous avez acheté le bien, vous en avez déjà un ; cherchez-le dans l’acte ou sur la caderneta. Les héritiers qui n’ont jamais eu de NIF doivent en demander un, et un non-résident peut le faire via le service officiel du NIF, parfois avec un représentant fiscal. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la vente en tant que non-résident. Prévoyez aussi un passeport ou une carte d’identité en cours de validité pour chaque vendeur.
7. Les documents qui dépendent de votre situation
- Appartement ou immeuble en copropriété : une attestation du syndic indiquant les éventuelles charges impayées. Acheteurs et notaires la demandent : faites-en la demande suffisamment tôt.
- Prêt hypothécaire en cours : la mainlevée de la banque (distrate) et un décompte du montant dû le jour de l’acte. La banque assiste généralement à la signature ou envoie la mainlevée à l’avance.
- Marié ou lié par un partenariat enregistré : un justificatif de votre régime matrimonial ; votre conjoint peut devoir signer ou donner son accord, même si un seul nom figure sur l’acte.
- Bien hérité : les documents de la succession (habilitação de herdeiros) et l’inscription des héritiers au registre foncier, avant la vente.
- Location saisonnière (Alojamento Local) : le numéro d’enregistrement au registre national du tourisme. Renseignez-vous sur ce que devient l’enregistrement lors de la vente ; les acheteurs poseront la question.
- Signer depuis l’étranger : une procuration (procuração), établie de manière à être acceptée au Portugal. Voir la procédure de vente étape par étape.
Quel document, à quel moment ?
Tout n’est pas nécessaire dès le premier jour. Un ordre pratique :
- Avant de publier l’annonce : certificat énergétique, caderneta predial et certidão permanente. Avec ces trois documents, vous pouvez décrire correctement le bien et répondre aux premières questions.
- Avant le compromis de vente (CPCV) : le permis d’habiter et, le cas échéant, l’attestation de copropriété et la ficha técnica. L’avocat de l’acheteur les vérifiera.
- Avant l’acte : une certidão permanente valide, votre NIF et votre pièce d’identité, la mainlevée de l’hypothèque et tout ce que demande le notaire ou Casa Pronta.
Les problèmes fréquents et comment les éviter
Les registres ne concordent pas. Le registre foncier, la fiche fiscale et la réalité sur le terrain décrivent trois maisons différentes. Commencez tôt : corriger un registre prend du temps.
Des travaux n’ont jamais été autorisés. Une piscine, une annexe ou une véranda fermée sans permis peut effrayer la banque de l’acheteur. Demandez conseil à un architecte ou à un avocat local pour savoir si une régularisation est possible avant de fixer le prix.
Le vendeur n’est pas encore le propriétaire inscrit. Après un héritage, faites d’abord inscrire les héritiers. Lisez notre guide sur la vente d’une maison héritée à l’étranger.
Vous voulez d’abord une vue d’ensemble du Portugal ? Commencez par notre page vendre sa maison au Portugal, ou lisez ce qui compte en Algarve. Notre check-list pour vendre à l’étranger vous aidera aussi.
