A lista curta
- Caderneta predial — o registo fiscal do imóvel, emitido pelas Finanças (Autoridade Tributária).
- Certidão permanente — a certidão atualizada do registo predial.
- Licença ou autorização de utilização — a licença de habitação emitida pela câmara municipal.
- Certificado energético — necessário antes de anunciar.
- Ficha técnica da habitação — o dossiê técnico da casa, para edifícios mais recentes.
- NIF — o seu número de contribuinte português, mais um passaporte ou cartão de cidadão válido.
Consoante a sua situação, pode ainda precisar da declaração do condomínio, do distrate da hipoteca emitido pelo banco, de um comprovativo do seu regime de bens ou de documentos relativos a um registo de Alojamento Local. Explicamos tudo isso abaixo.
1. Caderneta predial (registo fiscal)
A caderneta predial é emitida pela Autoridade Tributária. Identifica o imóvel pelo seu artigo matricial, indica a morada, as áreas, a afetação (habitação, terreno, comércio) e o valor patrimonial tributário usado para o IMI. Compradores, notários e bancos pedem-na.
Como proprietário, pode descarregá-la no Portal das Finanças com o seu NIF e a sua senha, ou pedir a um representante que o faça por si. Verifique-a com atenção: as áreas e a descrição devem corresponder à realidade. Uma ampliação, um quarto a mais ou uma garagem convertida que as Finanças desconhecem vão surgir durante a venda, e é mais fácil corrigir antes de ter comprador.
2. Certidão permanente (registo predial)
A certidão permanente do registo predial mostra quem é o proprietário do imóvel e se existem hipotecas, penhoras ou outros ónus. É uma certidão online: recebe um código de acesso que partilha com o comprador, o notário ou o banco, e estes podem consultar diretamente a versão atual. Pode pedi-la através do serviço oficial no gov.pt. É válida por um período limitado, por isso confirme a data de validade antes da assinatura da escritura.
Há duas coisas a comparar: o proprietário indicado na certidão tem de ser você (depois de uma herança, muitas vezes ainda não é o caso), e a descrição no registo predial tem de corresponder à caderneta predial. As diferenças entre os dois registos são uma das razões mais comuns para adiar uma escritura.
3. Licença ou autorização de utilização
Esta licença da câmara municipal confirma que o edifício pode ser usado como habitação. Os edifícios anteriores ao Regulamento Geral das Edificações Urbanas de 1951 não precisavam dela; a câmara pode emitir uma certidão que o confirme.
Desde a simplificação urbanística de 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024), o notário deixou de ter de ver a licença na escritura. Na prática, a maioria dos compradores e quase todos os bancos que concedem crédito à habitação continuam a pedi-la, porque é a prova de que o que compram é legal. Se a tiver, junte-a ao seu dossiê de documentos. Se não a encontrar, o arquivo da câmara municipal pode normalmente fornecer-lhe uma cópia.
4. Certificado energético
O certificado energético é obrigatório quando vende e tem de existir antes de anunciar: a classe energética tem de constar do anúncio. É emitido por um perito qualificado inscrito no sistema nacional gerido pela ADENE, o SCE, onde também pode verificar se um certificado é válido. Os certificados têm prazo de validade; se o seu foi feito há anos, para uma venda ou arrendamento anterior, confirme-o.
5. Ficha técnica da habitação
A ficha técnica da habitação descreve como a casa foi construída: materiais, instalações, áreas. Existe para as casas cuja licença de construção foi pedida a partir de 2004. Tal como a licença de utilização, deixou de ser obrigatória na escritura desde 2024, mas os compradores de apartamentos e moradias recentes continuam muitas vezes a querer vê-la. As casas mais antigas não a têm, e isso é normal.
6. NIF e identificação
Todos os proprietários que vendem precisam de um número de contribuinte português (número de identificação fiscal, NIF). Se comprou o imóvel, já tem um; procure-o na escritura ou na caderneta. Os herdeiros que nunca tiveram NIF têm de o pedir, e um não residente pode fazê-lo através do serviço oficial do NIF, por vezes com um representante fiscal. Explicamos mais no nosso guia sobre vender como não residente. Leve também um passaporte ou cartão de cidadão válido de cada vendedor.
7. Documentos que dependem da sua situação
- Apartamento ou edifício em propriedade horizontal: uma declaração do administrador do condomínio com eventuais encargos em dívida. Compradores e notários pedem-na, por isso peça-a a tempo.
- Hipoteca ainda em curso: o distrate do banco e uma declaração do montante em dívida no dia da escritura. Normalmente o banco está presente na assinatura ou envia o distrate com antecedência.
- Casado ou em união de facto registada: comprovativo do seu regime de bens; o seu cônjuge pode ter de assinar ou dar consentimento, mesmo que só conste um nome na escritura.
- Imóvel herdado: os documentos da herança (habilitação de herdeiros) e o registo dos herdeiros no registo predial, antes da venda.
- Alojamento Local: o número de registo no Registo Nacional de Turismo. Informe-se sobre o que acontece ao registo quando vende; os compradores vão perguntar.
- Assinar a partir do estrangeiro: uma procuração, preparada de forma a ser aceite em Portugal. Veja o processo de venda passo a passo.
Quando precisa de quê?
Não precisa de tudo no primeiro dia. Uma ordem prática:
- Antes de anunciar: certificado energético, caderneta predial e certidão permanente. Com estes três pode descrever a casa corretamente e responder às primeiras perguntas.
- Antes do contrato-promessa (CPCV): a licença de utilização e, quando aplicável, a declaração do condomínio e a ficha técnica. O advogado do comprador vai verificá-las.
- Antes da escritura: uma certidão permanente válida, o seu NIF e documento de identificação, o distrate da hipoteca e tudo o que o notário ou a Casa Pronta pedir.
Problemas comuns e como evitá-los
Os registos não coincidem. O registo predial, a matriz fiscal e a realidade no terreno descrevem três casas diferentes. Comece cedo; corrigir um registo leva tempo.
Obras nunca licenciadas. Uma piscina, um anexo ou uma marquise sem licença podem assustar o banco do comprador. Peça conselho a um arquiteto ou advogado local sobre a possibilidade de legalização antes de definir o preço.
O vendedor ainda não é o proprietário registado. Depois de uma herança, registe primeiro os herdeiros. Leia o nosso guia sobre vender uma casa herdada no estrangeiro.
Quer primeiro uma visão geral de Portugal? Comece pela nossa página sobre vender a sua casa em Portugal, ou leia o que conta no Algarve. A nossa checklist geral para vender no estrangeiro também ajuda.
